facebook_pixel

Jeśli wolisz czytać niż słuchać, przygotowałem dla Ciebie transkrypcję nagrania w formacie PDF. Tekst możesz pobrać tutaj.

Coraz częściej pojawiają się artykuły w mediach społecznościowych, na różnych stronach internetowych oraz wpisy na blogach (szczególnie traderów), że na rynku nieruchomości jest bańka i nie warto inwestować w ten rodzaj aktywów. Chciałbym się  do tego ustosunkować, chciałbym się rozprawić z mitami krążącymi na temat. Zwłaszcza z mitami dotyczącymi tzw. bańki w nieruchomościach. Dziś postaram się odpowiedzieć na pytanie dlaczego warto inwestować w nieruchomości na wynajem długoterminowy.

 

1. Efekt dźwigni finansowej

Żadna inna forma inwestowania kapitału własnego nie daje takich możliwości wykorzystania dźwigni finansowych, jak nieruchomości. Chodzi mi tutaj głównie o wykorzystanie dźwigni kredytowej, dźwigni podatkowej oraz dźwigni procentu składanego. Zaraz wyjaśnię, o co chodzi. Dzięki wykorzystaniu tych 3 dźwigni inwestować w nieruchomości może każdy i to zaczynając od zera, tak jak ja zaczynałem.

Na czym polega dźwignia kredytowa i podatkowa

Jak widzisz, w tabelce masz pokazane wartość inwestycji bez ziemi. Dlaczego to jest takie ważne? Ponieważ, jeżeli chcesz rozliczać wynajem na zasadach ogólnych, czyli amortyzować mieszkanie (bo oczywiście możesz to robić), nie musisz koniecznie płacić ryczałtu podatkowego od najmu 8,5% bądź 12,5%.

 

Możesz wykorzystać  ten podatek na zasadach ogólnych. Już wyjaśniam, na czym on polega. Trzeba policzyć ,,ile jest warte mieszkanie bez ziemi, bez tego kawałka ziemi po mieszkaniem. Dlaczego? Ponieważ budynek się amortyzuje, starzeje natomiast ziemia nie! Ziemia się nie starzeje, ona ma taką wartość, jaką ma i ziemi nie można amortyzować.

 

A więc, jeżeli np. mieszkanie Cię kosztowało razem z tym kawałkiem ziemi pod  nim 450 000- 460 000 zł, to wartość inwestycji bez ziemi (akurat w tym przypadku, który pokazuje na jednym z moich mieszkań) wynosił 411 492 zł. Dlaczego to jest ważne? 

Roczny przychód tego mieszkania to prawie 45 000 zł – tj. 3 745 zł miesięcznie (czyli uzyskany czynsz) razy 12 miesięcy daje mi właśnie 44 940 zł.  Ok, to mam Przychód, to nie jest jeszcze mój czysty zysk.

————————————————————————-

Koszty:

♦ podatek od nieruchomości

♦ ubezpieczenie mieszkania co roku

♦ koszty ogłoszeń związanych z poszukiwaniem najemców

♦ opłaty za media do wspólnoty (gdy nie ma najemcy)

Odsetki od kredytu

Odsetki od kredytu wynoszą prawie 16 000 zł. Jeżeli się rozliczasz na zasadach ogólnych, czyli chcesz amortyzować mieszkanie, to możesz wrzucić do kosztów Odsetki od kredytu. W przypadku mojego kredytu te roczne odsetki to jest ok.  16 000 zł. Jeżeli jesteś osobą fizyczną, nie masz firmy, możesz to sobie wrzucić w koszty. Później są jakieś koszty remontowe, wymiany wyposażenia. Jak widzisz w tabeli, suma przeciętnych rocznych wydatków wynosi ponad 17 000, prawie 18 000 zł.

Amortyzacja roczna

Tutaj pojawi się kolejne pytanie: Skąd ja tutaj sobie wrzucam w koszty te 33 000 zł jako amortyzację roczną? A no stąd, że ja rozliczając się na zasadach ogólnych, mogę przyjąć stawkę indywidualną amortyzacji na takie mieszkanie od 1,5%- 10%. Jeżeli ja sobie przyjmę stawkę amortyzacji jak w tym wypadku 8% od kwoty 411 492 zł, czyli wartość inwestycji bez ziemi, to wychodzi mi 33 000 zł kosztów rocznie, które są amortyzacją.

No i teraz zobacz: Jeżeli weźmiesz sobie sumę przeciętnych rocznych wydatków, gdzie mamy odsetki od kredytu plus amortyzacje tego mieszkania na 8% to razem przeciętne koszty roczne wyniosą ponad 50 000 zł. A jeżeli przychody,  wynoszą 45 000 zł rocznie, to znaczy, że masz większe koszty roczne niż przychód. A więc? Nie płacisz podatków! Masz 0 zł podatków! Na tym polega DŹWIGNIA KREDYTOWA I PODATKOWA. Dlatego warto jest kupić mieszkanie na kredyt, ponieważ dużo pieniędzy można sobie odliczyć jako odsetki od kredytu.

 

Dlaczego ja przyjąłem stawkę amortyzacji 8%?

Ponieważ gdybym przyjął niższą stawkę amortyzacji (oczywiście tak jak mówiłem, możesz sobie wybrać między 1,5% a 10%), to mógłbym zapłacić już podatek, nawet na  zasadach ogólnych. Jak widzisz (w tabelce po prawej stronie) mam sześć pozycji. W wśród nich podatki:

♦ ryczałtowy – gdybym nie wykorzystał amortyzacji, zapłaciłbym ryczałt 8,5%, tj. prawie 4 000 zł podatku rocznie do Urzędu Skarbowego. Jeżeli mój przychód z najmu przekroczyłby 100 000 zł, to wtedy już musiałbym zapłacić 12,5% podatku – i to już jest 5 600 zł podatku rocznie. Zauważ (to już jest druga pozycja w tabelce), że jak rozliczasz się za pomocą amortyzacji, wtedy nie płacisz podatku w ogóle. Czyli ten ryczałt cię nie interesuje.

♦ na zasadach ogólnych stawka 19%

♦ na zasadach ogólnych stawka 19% z kwotą wolną

♦ na zasadach ogólnych ze stawką 32%

 

Zauważ, że tu wszędzie jest zero. Ten przypadek pokazuje więc, że rozliczając się na zasadach ogólnych, czyli amortyzując mieszkanie, plus wrzucając do tego odsetki od kredytu – NIE PŁACISZ PODATKU OD NAJMU! Zachęcam Cię do wykorzystywania tej Dźwigni kredytowej i podatkowej.

Kolejna dźwignia to Dźwignia Procentu Składnego. Zarabiając rocznie z jednego mieszkania 30 000 zł, po trzech latach (tylko odkładając te pieniądze) będziesz mógł zainwestować w mieszkanie nr 2. Jeżeli kupisz drugie mieszkanie, to będziesz już miał rocznego zysku 60 000 zł.

Cały czas biorąc pod uwagę, że będziesz zarabiał 30% od wkładu własnego na każdym z tych mieszkań. W kolejnych latach będziesz więc miał już dwa mieszkania. W roku szóstym możesz kupić trzecie mieszkanie, w roku siódmym- czwarte, w ósmym – piąte, w dziewiątym – szóste i siódme, w dziesiątym – ósme i dziewiąte. 

Wszystko da się kupić, kredytując te mieszkania. Znam osoby, które mają  nawet dziesięć kredytów hipotecznych. To jest budowanie skali.  Mając 30% zysku od wkładu własnego rok do roku, bardzo szybko możesz zbudować skale.

2. Kryzys? Jaki kryzys!

Bardzo chce mi się śmiać, kiedy ludzie mówią o kryzysie, że na nieruchomościach będzie BAŃKA. Co my zrobimy, jak będzie kryzys? Co my zrobimy? Będzie kryzys! Te mieszkania spadną! Rynek się zapadnie! Nikt nie będzie wynajmował! Ja się trochę uśmiecham do siebie, bo o tej BAŃCE to już słyszałem kilka lat temu i ceny tych mieszkań dalej rosną. 

 

Uwielbiam tematy związane w kryzysem. Wywołują u mnie dreszczyk emocji, ale taki pozytywny.  Słowo „kryzys” samo w sobie powoduje niepokój, ale tak naprawdę na kryzysie można zarobić jeżeli masz mieszkania na wynajem długoterminowy. Tylko za nim przejdę do tego, w jaki sposób się zarabia na kryzysie, jeżeli chodzi o nieruchomości, to chciałbym Ci powiedzieć o największym kryzysie w ostatnich latach, który miał miejsce. Być może nie każdy rozumie albo nie każdy wie, na czym polegał ten kryzys związany z mieszkaniami.

Upadek Lehman Brothers Bank

Był to rok 2007/2008, w którym mieliśmy do czynienia z finansowym kryzysem światowym zapoczątkowanym zapaścią na rynku pożyczek hipotecznych wysokiego ryzyka w Stanach Zjednoczonych. Kredyty zaciągane przez Amerykanów stały się zabezpieczeniem obligacji strukturyzowanych masowo sprzedawanych w celach inwestycyjnych i spekulacyjnych przez prywatne instytucje finansowe, w tym największe banki amerykańskie i europejskie.

 

O co chodziło? Chodziło o to, że jakiś bank, w tym wypadku Lehman Brothers Bank wymyślił sobie, że kredyty będą zabezpieczeniem obligacji. Jak się okazało, te kredyty były dawane praktycznie każdemu, kto chciał. Nie miały więc dobrego zabezpieczenia. Tylko kilkanaście osób na świecie, rok przed początkiem armagedonu  zauważyło, że kredyty są sprzedawane ludziom, którzy nie mają zdolności kredytowej.

 

Czyli te obligacje były obligacjami bardzo wysokiego ryzyka. Instytucje finansowe, które sprzedawały instrumenty strukturyzowane zabezpieczone ryzykownymi hipotekami, też o tym wiedziały. Polecam obejrzenie filmu „Chciwość” z 2012 roku. Nie uwierzycie, w jaki sposób ludzie zostali oszukani.  ŚWIETNY FILM! Fajnie pokazuje, jak doszło do tej wielkiej BAŃKI spekulacyjnej na nieruchomościach w 2007/2008 roku.

 

Wyobraźcie sobie te kilkanaście osób i między innymi główny winowajca zamieszania Lehman Brothers Bank, który ogłosił upadłość, zarobili na tym miliardy dolarów. W jaki sposób? Oni wiedzieli wcześniej, co się szykuje, więc zaczęli grać na tzw. pozycje krótkie, czyli na spadki. Doskonale wiedzieli, że  wartość tych obligacji spadnie i zaczęli na giełdzie te akcje sprzedawać, w taki sposób, że zakładali się z bukmacherami, że te obligacje będą tracić na wartości.

 

Brokerzy nic nie podejrzewając,  stwierdzili: Hmmm, no dziwne. Gość chce zagrać, to gram! Raczej nic nie wskazuje na to, że dojdzie do jakiegoś krachu. Wyobraźcie sobie, jak mocno te kilkanaście osób na świecie i ludzie z Lehman Brothers Bank zarobili właśnie na tym kryzysie. Oni już wcześniej wiedzieli, że tak się stanie. Ale najpierw sami go spowodowali, a później jeszcze na tym zarobili.

 

Ten rodzaj oszustwa finansowego już się nie pojawi. Po tym wielkim krachu zostały wprowadzone zabezpieczenia w dużych instytucjach finansowych i nie można powtórzyć już drugi raz tego samego przekrętu, to jest pierwsza rzecz.

Huragan na Florydzie

Druga rzecz, jeden z największych krachów dotyczący nieruchomości miał miejsce na początku XX wieku, gdzie ludzie masowo kupowali domy na FLORYDZIE. To była taka sytuacja, że osoba kupiła za 500 $ dom, a za tydzień mogła go sprzedać za 3 000 $. Czyli można było w tydzień zarobić kilkaset % na takiej inwestycji. To było w ogóle szaleństwo!

 

Nie było podstaw do tego, aby te mieszkania czy domy rosły tak szybko. Co się stało? Jak już te ceny zaczęły dochodzić do bardzo wysokich kwot, okazało się, że przyszedł huragan i wszystko zmiótł. Ludzie, którzy kupili domy w wyższych cenach, bardzo stracili na tym. Biorąc pod uwagę dzisiejszą wartość dolara, do dzisiaj nie odrobili tych pieniędzy.

 

Także to były dwie sytuacje, dwa duże krachy, jeżeli chodzi o nieruchomości. Wiemy, że jeden się już na pewno nie powtórzy. A drugi odnośnie huraganu, czy kataklizmów przyrodniczych, no tego nie wiemy. Natomiast, jeżeli jakiś kataklizm się wydarzy,  to nie ucierpią tylko nieruchomości, ale również firmy.

 

Tutaj nikt nie będzie bezpieczny. Natomiast jeżeli Twoja nieruchomość przetrwa, to w takim wypadku stracisz tylko trochę. Nadal jednak będziesz mieć tę nieruchomość. Dlatego ja nie jestem fanem pieniądza fiducjarnego, nie jestem fanem tradingu. Ponieważ kiedy system upadnie, upadnie tak naprawdę wszystko. A ty nieruchomość będziesz mieć dalej. To jest odpowiedź na pytanie, dlaczego warto inwestować w nieruchomości.

Jak w czasie kryzysu zachowują się nieruchomości?

1. Ludzie będą potrzebować bezpieczeństwa (m.in. dachu nad głową – każdy musi gdzieś mieszkać, nawet w czasie kryzysu). Należy to do pierwszej i najważniejszej potrzeby człowieka. Popatrz na Piramidę Potrzeb Maslowa: człowiek zaspakaja w pierwszej kolejności potrzeby fizjologiczne, a zaraz potem potrzebę bezpieczeństwa, czyli dach nad głową.

2. Mniej osób będzie stać na zakup swojej nieruchomości, a więc zyskuje rynek wynajmu – nie wolno się bać wynajmu w czasie kryzysu.

3. Podczas kryzysu ceny mieszkań spadają ze względu na mniejszy popyt. Jest to idealny czas, aby zainwestować swoje środki finansowe w zakup kolejnej nieruchomości (kolejny plus). Jak już wspomniałem, wcześniejsze kryzysy związane z nieruchomościami nie są cykliczne, one się zdarzają naprawdę rzadko.

4. Moim zdaniem inwestycja w nieruchomości ma najlepszy stosunek zysku do ryzyka. Jeżeli masz odpowiednią wiedzę, na nieruchomościach nie da się nie zarobić. Większość z tych ryzyk jesteś w stanie zminimalizować. O wielu z nich przeczytasz w moich kolejnych wpisach.

5. Kolejnym powodem, dla którego warto inwestować w najem nieruchomości długoterminowy, jest automatyzacja tego biznesu. Możesz zlecić zarządzanie twoją nieruchomością firmie zewnętrznej. Jeżeli wiesz jak z najmu długoterminowego wyciągać 30% od zainwestowanych środków własnych, to nawet jeżeli taka firma weźmie od ciebie od 15-30% twoich przychodów, bądź zysków (w zależności od tego jak się z taką firmą dogadasz) to i tak Ci zostanie bardzo dużo. Żaden inny biznes nie działa tak fajnie, jeżeli chodzi o automatyzację.

3. Wolność finansowa

To jest chyba mój ulubiony temat 😊. Wiesz, że możesz zautomatyzować bądź zlecić zarządzanie Twoją nieruchomością firmie zewnętrznej? Przyznam się bez bicia – uwielbiam spać. To jest chyba mój ulubiony sport.

 

Wyobrażam sobie, że budzę się o 10:00  być może 11:00 rano. Pierwsze co robię to szklanka wody, mycie zębów i jogging- jak nie to nie pójdę. Później można sobie wziąć prysznic, przejść się nad Ocean, nad morze, sączyć sobie sok kokosowy- Cokolwiek sobie wymarzysz!

 

Jeżeli nie jesteś milionerem, który może sobie na to pozwolić, to uwierz mi, dzięki inwestowaniu w nieruchomości jest to możliwe. Nie trzeba mieć milionów na koncie, żeby być wolnym finansowo. Wolność finansowa polega tylko i wyłącznie na tym, że Twoje przychody są większe niż wydatki.

 

Wystarczy, że zdefiniujesz, na jakim poziomie chcesz  żyć. Dlatego tak ważną kwestią jest planowanie budżetu domowego. Dzięki temu wiesz, na co wydajesz. Po drugie, trzeba zbudować sobie poduszkę finansową w razie w. Zamknij oczy i pomyśl o tym, czym dla Ciebie jest wolność finansowa. Co Ty mógłbyś robić, gdybyś nie musiał chodzić do pracy.

 

Masz tylko jedno życie. Dlatego naprawdę warto się nad tym zastanowić!

 

4. Ochrona przed inflacją

Mając mieszkanie na kredyt hipoteczny, wysokość raty kredytu jest uzależniona m.in. od: stopy WIBOR i marży banku. Nie zawsze jest tak, że wzrost inflacji spowoduje wzrost stopy WIBOR. Pamiętaj, że jeżeli stopa WIBOR wzrośnie o 1 stopień procentowy, to twoja rata wzrośnie o mniej więcej 10%. Czyli, jeżeli płaciłeś ratę miesięczną w wysokości 2 000 tys. zł, to będziesz ratę płacił w wysokości ok. 2 200 zł. To nie jest do końca powiedziane, że akurat stopa WIBOR musi zabić biznes. Tym bardziej, jeżeli wzrasta inflacja, to zgodnie z prawem możesz podnieść cenę czynszu wynajmowanego mieszkania.

Tutaj jest bardzo fajnie pokazane różnica między 2016 a 2017 rokiem, gdzie był wzrost inflacji o 2,6 pkt procentowego. Czyli o taką wartość możesz podnieść czynsz. Ale pamiętaj, że możesz podnieść również czynsz o dużo większą wartość. Jeżeli kończysz obecną umowę najmu z najemcą i podpiszesz nową umowę najmu, możesz mu podnieść czynsz, o ile chcesz. Jeżeli to będzie kontynuacja najmu, to możesz podnieść tylko o tą różnicę rok do roku pkt procentowych inflacji. To jest dosyć istotne. Warto również wiedzieć o tym ryzyku jeżeli bierzesz kredyt w wysokości 400 000 zł na 30 lat. W tabelce możesz zobaczyć, jak w takim przypadku zmieni się rata kredytu.

Oczywiście jest to pewne ryzyko, o którym należy pamiętać. Z moich kolejnych wpisów dowiesz się, jak temu ryzyku zapobiegać. Natomiast w dalszym ciągu najem długoterminowy na pewno Cię zabezpiecza przed inflacją. Chociaż by dlatego, że wartość nieruchomości w czasie rośnie. Rzadko są jakieś większe korekty na przestrzeni dziesięcioleci, jeżeli chodzi o nieruchomości.

 

Jeżeli zamierzasz mieszkanie wynajmować przez kolejne 30-40 lat to jest duże prawdopodobieństwo, że dużo na nim zarobisz. Mając na dodatek fajną strategię inwestycyjną, nie dość, że ochronisz się przed inflacją, to jeszcze sporo pieniędzy zarobisz.

5. Comiesięczny przewidywalny zysk

Moim zdaniem to bardzo ważny powód! Ściśle wiąże się on  z punktem 1,  w którym pokazałem, jak procent składany pozwala zbudować skalę. Porównując inwestycje w nieruchomości do tradingu, bądź handlu kruszcami, w ich przypadku ciężko mówić o regularnym i przewidywalnym zysku.

 

Są to raczej inwestycje długoterminowe, nastawione na zabezpieczenie przed spadkiem wartości pieniądza fiducjarnego (tego papierowego pieniądza), żeby inflacja nie „zeżarła” nam jego wartości. Chyba że ktoś wykorzystuje dźwignię, jaką daje Forex. Niestety, jest to miecz obusieczny. Możesz dużo zarobić w kilka minut, ale też dużo stracić 10 minut później. Chciałbym jednak podkreślić, że są ludzie, którzy np. na handlu złotem lub srebrem nigdy nie zanotowali straty finansowej (WOW!) – potrafią to robić i tylko z tego żyją.

 

Dla mnie jest to trochę nieprzewidywalne. Ja jeżeli chodzi o nieruchomości, lubię przewidywalność. Lubię stabilność. Dlatego dla mnie comiesięczny przewidywalny zysk jest naprawdę bardzo istotny.

 

Nie chcę przeciągać liny, która inwestycja jest bardziej bezpieczna – trading czy nieruchomości. Uważam, że można mieć dobre strategie na dwa portfele inwestycyjne. Natomiast mnie do nieruchomości przekonuje piramida potrzeb Maslowa. Uważam, że jeśli naprawdę kryzys trafi do Polski, to ludzie zawsze będą potrzebować mieszkań.

 

Jeżeli natomiast ktoś będzie miał mało pieniędzy, to chyba najpierw będzie chciał zapłacić za mieszkanie, a później jakieś nadwyżki inwestować w papiery wartościowe. Myślę, że udało mi się pokazać Ci, dlaczego warto inwestować w nieruchomości. Podejrzewam jakie pytania Ci się teraz nasuwają. Napisz mi  w komentarzu, co chcesz wiedzieć. Odpowiem na nie w kolejnych wpisach.

Transkrypcję mojego dzisiejszego nagrania możesz pobrać tutaj.

Jak słuchać Podcastu

Dzisiejszy odcinek znajdziesz na górze wpisu. Możesz go również odsłuchać w aplikacjach do odsłuchiwania podcastów oraz na moim kanale Pojetyczny Inwestor na YouTube. 
Słuchaj w Apple Podcast

Słuchaj w Spotify

Słuchaj w Google Podcast

Słuchaj w Acast

Słuchaj w TuneIn

Słuchaj w Pocket Cast

Słuchaj w Breaker

Słuchaj w Stitcher