#6 PINW Jakiej wiedzy i narzędzi potrzebujesz, aby inwestować w mieszkania na wynajem?

Czego się dowiesz:

• Co to są wskaźniki ROI i ROE,
• Czym jest scoring mieszkania i lokalizacji,
• Na czym polega dźwignia podatkowa,
• Prawne aspekty w najmie długoterminowym,
• Jak zautomatyzować najem długoterminowy,
• Jak przygotować się do negocjacji,
• Jak wygląda kosztorys remontu mieszkania.

Ilość informacji, którą musisz przyswoić, aby zainwestować w swoje, pierwsze mieszkanie na wynajem jest dosyć duża. Bierze się to stąd, że dotyczy ona wielu obszarów z różnych dziedzin. Ja podzieliłem tę wiedzę na 4 główne obszary.

1. Wiedza z zakresu podstaw finansów

Jeśli nigdy nie czułeś się za pan brat z finansami, to czas najwyższy to zmienić. Każda inwestycja wymaga znajomości podstawowych zagadnień finansowych oraz umiejętności tworzenia np. biznesplanu, czy też zrozumienia, czym są wskaźniki: ROI, ROE, NPV, EBIDTA.  Ważna jest też umiejętność analizowania Wskaźników Modelu Biznesowego (po ang. KPI – Key Performance Indicators).

Zacznę może od wskaźników rentowności z inwestycji, które warto znać przy inwestowaniu w nieruchomości na wynajem długoterminowy. Wiedza ta jest niezbędna, aby zrozumieć czy kupno danej nieruchomości nam się w ogóle opłaca.

Dzisiaj wytłumaczę tylko dwa z nich: ROI oraz ROE, ponieważ dla inwestycji w pojedyncze mieszkania nie ma potrzeby używać wskaźników dynamicznych (uwzględniających zmianę wartości pieniądza w czasie) jak np. wskaźnik NPV (Net Present Value).

Wskaźniki dynamiczne mają zastosowanie przy większych projektach jak np. projektach deweloperskich, w których można porównać różne scenariusze inwestycyjne wraz z przepływami pieniężnymi w czasie oraz wcześniej wspomnianą zmianę pieniądza w czasie. 

Dla przykładu podam, na jakie pytanie odpowiada wskaźnik NPV – np. czy warto zainwestować 15 000 zł, jeśli w efekcie przez 5 kolejnych lat będziemy zarabiać po 4500 zł przy podanym wskaźniku rentowności (czyli to, że inwestor uzyskuje 6% w skali roku). 

Czym jest ROE?

ROE (ang. return on equity – stopa zwrotu z kapitału własnego lub rentowność kapitału własnego). Wyraża się go w procentach i czym wartość tego wskaźnika jest wyższa, tym zwrot z inwestycji jest lepszy.  

ROE = (zysk netto / zainwestowany kapitał własny) *100%

Przykład 1

Załóżmy, że zainwestowałeś swoje oszczędności 100 000 zł w mieszkanie. Resztę mieszkania zakupiłeś na kredyt wraz z pieniędzmi na remont. Miesięczny zysk netto z najmu (po odliczeniu wszystkich kosztów) wynosi 4000 zł, a zatem rocznie Twój zysk netto wynosi 48 000 zł. 

Obliczenia wyglądają następująco: ROE = (48 000 / 100 000) *100% = 48%

To oznacza, że zainwestowane środki zwrócą Ci się w 25 miesięcy, czyli nieco w ponad 2 lata. 

Czym jest ROI?

ROI (ang. return on investment – stosunek zysku z inwestycji do kosztów całkowitych kosztów poniesionych na inwestycję). Wyraża się go w procentach i tak jak w przypadku ROE, czym wartość tego wskaźnika jest wyższa, tym zwrot z inwestycji jest lepszy. 

ROI = (zysk netto / koszt inwestycji) *100%

Przykład 2

Załóżmy, że zainwestowałeś swoje oszczędności 145 000 zł w mieszkanie. Tymi kosztami może być remont oraz inne koszty około zakupowe, sądowe i notarialne. Resztę mieszkania zakupiłeś na kredyt. Miesięczny zysk netto z najmu (po odliczeniu wszystkich kosztów) wynosi 4 500 zł, a zatem rocznie Twój zysk netto wynosi 54 000 zł.

Obliczenia wyglądają następująco: ROI = (54 000 / 525 000) *100% = 10%

Jaka jest różnica między ROE i ROI, że ROE liczymy tylko od zainwestowanego kapitału własnego, a ROI od wartości całej inwestycji.

 Oczywiście możemy dla Przykładu 2 również policzyć ROE.

ROE = (54 000 / 145 000) *100% = 37,2%

Dla nieruchomości roczne stopu zwrotu rzędu ROI = 10% oraz ROE = 37,2% to są świetne wyniki i jeśli twoje obliczenia będą podobne, biorąc pod uwagę dobrze zrobione badanie rynku pod kątem klienta docelowego, to w taką inwestycję trzeba po prostu zmaterializować 😊

Jak ja to robię?

Przede wszystkim liczę wskaźniki, biorąc pod uwagę:

♦ Scoring lokalizacji

♦ Scoring mieszkania

♦ Optymializację podatkową

♦ Wskaźniki kredytowe LTV i LTP

Poniżej możecie zobaczyć część analizy zrobionej w mojej aplikacji, dzięki której po wpisaniu danych w ciągu kilku minut mogę podjąć decyzję o zakupie mieszkania bądź nie.  

2. Wiedza z zakresu prawa

Kodeks cywilny, karny oraz prawo budowlane i podatkowe to podstawa. Jako inwestor oraz wynajmujący musisz  umieć czytać umowy ze zrozumieniem, oraz poprawnie rozliczać podatki. 

Wszystkich bardzo ekscytuje temat niepłacących i nieuczciwych najemców oraz przebieg procesu windykacyjnego. Dużym zainteresowaniem cieszy się również temat przebudowy lub odświeżenia pomieszczeń – czyli kiedy mogę podzielić lokal na większą ilość pokoi, a kiedy jest to zabronione. Tylko dzięki znajomości prawa jesteś w stanie zrozumieć, jak masz się zachować w danej sytuacji. 

Jak ja to robię?

Mam kilka aplikacji, które pomagają mi zarządzać najmem, podatkami. Stworzyłem  również całą procedurę godzina po godzinie, dzień po dniu od momentu kiedy najemca nie zapłacił w terminie za czynsz. Takiego najemcę można się nawet pozbyć w 3 dni z mieszkania, ale jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach 😊

Przykład

Tutaj (obraz poniżej) widać aplikację do wyboru opodatkowania najmu, gdzie biorę pod uwagę bardzo różne czynniki, takie jak:

♦  wartość inwestycji bez ziemi,

♦ przychody z najmu oraz wydatki – na tej podstawie jestem w stanie wybrać odpowiadającą mi stawę amortyzacji, a aplikacja sam już wylicza jaki podatek zapłacę przy danych wejściowych. 

Z kolei ta aplikacja pozwala na obliczanie już konkretnych zaliczek podatkowych miesiąc po miesiącu oraz służy do zarządzania finansami dla każdego wynajętego mieszkania. Tak więc wpisując przychody i wydatki (włączając amortyzację i odsetki kredytowe), dostajesz automatycznie kwotę podatku, jaki należy zapłacić do US.  

Jest to bardzo ważny element całego procesu automatyzacji najmu. Dzięki niemu zaoszczędzisz cenny czas. 

Kolejne narzędzie, to Procedura windykacyjna. Mam dwie wersje procedury windykacyjnej i jestem w trakcie tworzenia kolejnej. 

3. Wiedza z  zakresu negocjacji

Bez dobrej strategii szansa na owocne negocjacje są bliskie zeru. To w wyniku odpowiednio dobranej strategii negocjacyjnej może się okazać, że zwrot z  inwestycji (ROE) zwiększy się o kilka, a nawet kilkanaście procent. Czasami brak przygotowania do negocjacji i jedno nieodpowiednie zachowanie lub zdanie  może spowodować, że świetna okazja przejdzie Ci koło nosa.  

Jak ja to robię?

Posiadam pewien schemat, według którego przygotowuję się do negocjacji. Bazując na analizie, dobieram odpowiednią taktykę negocjacyjną. Dobre przygotowanie do negocjacji może spowodować, że podczas spotkania ze sprzedającym możesz w krótkim czasie „ugrać” kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. 

4. Wiedza na temat  tego jak optymalnie wykonać remont

Oprócz znajomości prawa budowlanego dobrze jest wiedzieć:

♦ jak przygotować projekt,

♦ jak powinny wyglądać poszczególne etapy remontu,

♦ jak optymalizować koszty, 

♦ jak przeprowadzić home staging na mieszkaniu i dobrze je zareklamować.

Tutaj pomaga mi potężne narzędzie, którym jest Kosztorys remontu mieszkania podzielony na:

• robociznę
• usługi
• materiały 
• wyposażenie 
• wykończenie

Mając dobrze dobraną strategię inwestycyjną, zdefiniowałem sobie już konkretne meble i wyposażenie AGD dla każdego pokoju, kuchni oraz łazienki. Każdy produkt jest podlinkowany do odpowiedniego sklepu (IKEA, Leroy Marlin czy do sklepu internetowego).

Dodatkowo posiadam dokładne dane kosztów jednostkowych robocizny na poszczególnych etapach remontu (np. metr kw. szpachlowania, malowania, kładzenia płytek i paneli). Bardzo to ułatwia orientację w cenach rynkowych. 

Liczenie kosztów remontu, to jest ten element, który sprawia najwięcej problemów szczególnie początkującym inwestorom i większość nieudanych inwestycji wiążę się właśnie z niedoszacowaniem kosztów remontu. 

Pliki do pobrania

• Transkrypcja dzisiejszego nagrania

Więcej informacji na temat inwestowania w nieruchomości znajdziesz na blogu

 # 1 PINW Od czego zacząć, jeśli nie mam pieniędzy na pierwsze mieszkanie inwestycyjne

# 2 PINW  Dlaczego powinieneś inwestować w nieruchomości na wynajem – 5 głównych powodów

#3 PINW 4 największe ryzyka związane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem długoterminowy i jak im zapobiegać

#4 PINW 4 najważniejsze cechy, jakie powinien posiadać każdy inwestor bądź właściciel firmy.

# 5 PINW Jak skutecznie zabezpieczyć umowę najmu – wywiad z Janem Gisterkiem

Jak słuchać Podcastu