#10 PINW Koronawirus a wynajem mieszkania

Czego się dowiesz:

• Czy stan zagrożenia epidemią może być powodem wypowiedzenia najmu  przez właściciela lub najemcę?
• Czy wprowadzenie stanu nadzwyczajnego wpływa na zasady wynajmu mieszkań?
• Czy najemca bądź właściciel może renegocjować czynsz w trakcie epidemii?
• Czy właściciel ma obowiązek odkażania lokalu?

Zagrożenie koronawirusem rodzi wiele pytań – zarówno dla właścicieli, jak i najemców. Jak wygląda więc sytuacja w kontekście koronawirus a wynajem mieszkania? Zdecydowałem pozbierać pytania z jednej i z drugiej strony, a następnie przygotować odpowiedzi. Udało mi się również zasięgnąć opinii mojej znajomej adwokata Agnieszki Głowali – Grabowskiej – której bardzo dziękuję za wsparcie.

A więc przejdźmy do sedna.

Koronawirus a wynajem mieszkania – czy obecna pandemia  ma wpływ na zasady wynajmu mieszkań?

Z prawnego punktu widzenia – raczej nie. Jednak ważne jest tutaj słowo raczej, ale później wyjaśnię dlaczego. Stan epidemiologiczny, który mamy ogłoszony w Polsce nie wpływa na dotychczasowe przepisy regulujące najem. Nawet jeżeli Rząd RP zdecyduje się na wprowadzenie jednego ze stanów nadzwyczajnych (np. stan klęski żywiołowej lub stan wyjątkowy), to nie ma takich regulacji, które stanowią o tym, w jaki sposób wpłyną takie okoliczności na wynajem. Więc w sumie mogę zakończyć wpis 😊. Ale nie tak szybko, bo jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach. 

Czy stan zagrożenia epidemią może być powodem wypowiedzenia najmu przez właściciela lub najemcę?

Tutaj odpowiedź jest dosyć prosta. Z punktu widzenia właściciela może on wypowiedzieć umowę tylko z powodów określonych w art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Powody te to m.in.:

• zaleganie ze spłatą czynszu
• użytkowanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem
• nieuzgodniony z właścicielem podnajem części lokalu

W zasadzie ten artykuł ten nie przewiduje sytuacji wprost związanych ze stanem zagrożenia, a wręcz przeciwnie: przepisy chronią najemcę przed ewentualną bezdomnością.

Natomiast z punktu widzenia najemcy sprawa wygląda inaczej. Jeżeli najemca zawarł umowę na czas nieokreślony, to może ją wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia wymienionych w umowie. A jeśli umowa jest na czas określony, wówczas najemca może ją wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia ustalonych w umowie. Zatem jedyna szansa na rozwiązanie umowy, to rozmowa z właścicielem mieszkania. Gdy właściciel odmówi, wówczas korzystamy z zapisów w umowie, które regulują wyjście z umowy czasowej.

Większość właścicieli decyduje się na trzy bądź czterokrotny czynsz, bądź znalezienie nowego najemcy na miejsce starego najemcy- na tej zasadzie można mieszkanie opuścić.

Wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym

Najemca może natomiast skorzystać z wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, bez zachowania okresu wypowiedzenia, ale tylko w szczególnych przepadkach:

• gdy wynajmowany lokal ma wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego
• jeżeli korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu najemcy lub jego domowników

Ale uwaga! Stan zagrożenia epidemią jako taki nie uprawnia do stosowania wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Natomiast jeżeli jeden z domowników zachoruje i korzystanie z lokalu będzie wiązać się z ryzykiem dla zdrowia pozostałych najemców, wówczas najemca może skorzystać z wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym.

Kwarantanna a wypowiedzenie umowy najmu

Jeszcze kilkanaście dni temu mieliśmy prawo mówiące o tym, że jeżeli jeden ze współlokatorów jest na kwarantannie, to pozostali nie muszą się jej poddać. Zatem dla nich byłoby najlepiej z takiego mieszkania się wyprowadzić. Obecnie poddanie kwarantannie jednego z domowników powoduje objęcie kwarantanną wszystkich pozostałych. 

W pierwszym przypadku, gdy  jeszcze obowiązywało prawo, że pozostali domownicy nie musieli zostać poddani kwarantannie, najemca mógł się pokusić o wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym. Mógł on powołać się przy tym na “wadę lokalu zagrażającą zdrowiu najemcy ”. Natomiast w drugim wypadku najemca również  jest poddany przymusowej kwarantannie i nie może opuścić mieszkania. Zatem nie może wypowiedzieć umowy w trybie natychmiastowym.

Poza tym to nie jest też wina właściciela, że jeden z najemców, bądź wszyscy są chorzy na koronawirusa. Nie wiadomo również, jak sądy podejdą do tego tematu. Jestem w stanie sobie wyobrazić, że jeżeli sąd podejdzie logicznie do tematu, to nie może zrzucać na właściciela odpowiedzialności za to, że jeden z najemców jest chory.

Po kwarantannie najemca również nie może tego zrobić. Nie może wypowiedzieć umowy w trybie natychmiastowym, ponieważ po czasie kwarantanny teoretycznie nie zagraża już nic jego zdrowiu i życiu. W tym wypadku bardzo trudno będzie się powołać najemcom na zapis „o wadzie lokalu zagrażającą zdrowiu najemcy”. Czy wadą lokalu może być chory inny najemca?  Może być. Jaki wpływ na to może mieć właściciel? Żaden, pod warunkiem, że zrobił wszystko, aby mieszkanie nie było zagrzybione, żeby w nim było ciepło itd.

Natomiast pamiętajcie, że jest to temat świeży, więc nie mamy podobnego orzecznictwa sądów w tej sprawie. Biorąc pod uwagę zapisy prawne oraz logikę, którą się kierujemy, najemcy nie mają prawa wypowiedzieć umowy właścicielom. Również na podstawie wady lokalu zagrażającej zdrowiu najemcy. Najbliższe wyjaśnienie tej sytuacji – pamiętajmy o tym, że nie ma orzecznictwa.

Co w sytuacji wprowadzenia stanu nadzwyczajnego?

Teraz mamy wprowadzony stan epidemiologiczny w Polsce. Nie jest to stan nadzwyczajny. Stan nadzwyczajny może być to stan klęski żywiołowej, nieurodzaj, niezwykle surowa zima, wojna.

Część najemców próbując wypowiedzieć umowę, może powoływać się na stan nadzwyczajny, który w Polsce nie jest jeszcze wprowadzony. I nie wiadomo, czy w ogóle będzie. Część próbuje używać instytucji „siły wyższej”. I teraz uwaga. Nie ma w polskim prawie żadnej definicji albo instytucji „siły wyższej”.

Instytucja siły wyższej, musi być odkładnie zdefiniowana w umowie najmu. A więc to właściciel oraz najemca muszą sobie zdefiniować, co znaczy siła wyższa. Bez takiej definicji, najemca nie może wypowiedzieć umowy najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje również takiej instytucji jak „siła wyższa”.

Inaczej sprawa się ma, jeżeli chodzi o umowę między firmami lub firmą i osobą fizyczną. Nadzwyczajna zmiana stosunków może mieć tło przyrodnicze (nieurodzaj, niezwykle surowa zima), jak i społeczne (wojna, gwałtowna zmiana ustroju politycznego). Jako przykłady zdarzeń powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków wskazuje się:

• epidemie,
• operacje wojenne,
• strajki generalne,
• klęski żywiołowe różnego rodzaju,
• nadzwyczajną, szczególnie głęboką zmianę sytuacji gospodarczej, objawiającą się hiperinflacją, gwałtownym spadkiem dochodu narodowego, masowymi upadłościami przedsiębiorstw,
• zasadnicze i zaskakujące zmiany przepisów prawa, których nie można było przewidzieć.

Tutaj kodeks cywilny przewiduje możliwość rozwiązania umowy najmu. Ale temat jest bardzo szeroki prawnie i należy każdą sytuację indywidualnie omówić z prawnikiem. Klauzula rebus sic stantibus (klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków) jest uregulowana w art. 357 (1) kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią, strona umowy może domagać się jej zmiany, jeżeli nastąpi nadzwyczajna zmiana stosunków, co w związku z sytuacją epidemiologiczną w Polsce ma miejsce. Jeżeli ktoś ma taką sytuację, jest przedsiębiorcą, wynajmuje komuś mieszkanie- może być brana pod uwagę Klauzula rebus sic stantibus.

Czy najemca bądź właściciel może renegocjować czynsz w trakcie epidemii?

Oczywiście, że tak!

W kwestii czynszu obecna sytuacja pod względem prawnym nie daje żadnych szczególnych praw ani najemcy, ani właścicielowi. Właściciel może podnieść czynsz na zasadach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Inaczej jest natomiast  w przypadku najmu okazjonalnego. Właściciel może podnieść czynsz na zasadach określonych w umowie. Sytuacja epidemii nie daje specjalnych praw właścicielowi do zmiany wysokości czynszu. Tutaj jest kwestia porozumienia się między najemcą i właścicielem mieszkania.

Czy właściciel ma obowiązek odkażania lokalu?

Oczywiście, że nie. To najemca ma dbać o stan higieniczno-sanitarny lokalu, który wynajmuje. Najemca nie ma więc prawa unieważnić umowy najmu, albo wypowiedzieć jej właśnie ze względu na to, że to właściciel nie odkaził mieszkania albo nie dostarczył środków chemicznych.

To byłoby na tyle informacji, których  udało mi się zebrać, by zobrazować sytuację koronawirus a wynajem mieszkania. Bardzo mnie interesował stan nadzwyczajny. Co w przypadku gdyby Rząd zdecydował się na wprowadzenie stanu nadzwyczajnego?

Nic się nie zmienia w kwestii umowy najmu według prawa. Natomiast to jak będą orzekać sądy później, czy to będzie na korzyść właścicieli, czy na korzyść najemców, tego jeszcze nie wiemy. Prawo musi być w tej kwestii przestrzegane.

Pliki do pobrania

• Transkrypcja dzisiejszego nagrania
• Ustawa o prawach lokatorów

Więcej informacji na temat inwestowania w nieruchomości znajdziesz na blogu

 # 1 PINW Od czego zacząć, jeśli nie mam pieniędzy na pierwsze mieszkanie inwestycyjne

# 2 PINW  Dlaczego powinieneś inwestować w nieruchomości na wynajem – 5 głównych powodów

#3 PINW 4 największe ryzyka związane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem długoterminowy i jak im zapobiegać

#4 PINW 4 najważniejsze cechy, jakie powinien posiadać każdy inwestor bądź właściciel firmy.

# 5 PINW Jak skutecznie zabezpieczyć umowę najmu – wywiad z Janem Gisterkiem

#6 PINW Jakiej wiedzy i narzędzi potrzebujesz, aby inwestować w mieszkania na wynajem?

#7 PINW Jakich zasobów i dlaczego potrzebujesz, aby inwestować w nieruchomości?

#8 PINW Ryzyka i szanse w nieruchomościach w dobie pandemii koronawirusa

#9 PINW 5 ubezpieczeń, jakie musisz znać inwestując w nieruchomości 

Jak słuchać Podcastu