#8 PINW Ryzyka i szanse w nieruchomościach w dobie pandemii koronawirusa

Czego się dowiesz:

• Czy ceny nieruchomości w najbliższym czasie spadną, czy wzrosną?
• Jak pojawienie się koronawirusa wpłynie na ceny najmu?
• Sprzedać czy kupić mieszkanie?
• Jakie podjąłem decyzje strategiczne oraz operacyjne w stosunku do swoich inwestycji.

W dzisiejszym wpisie dowiesz się, w jaki sposób zarządzać ryzykiem w dobie koronawirusa oraz jakie szanse stoją przed inwestorami w najbliższych miesiącach. Ja już podjąłem pierwsze decyzje strategiczne oraz operacyjne. Chcesz się dowiedzieć, jakie i dlaczego? Przeczytaj mój wpis.

Widzę bardzo dużo pytań krążących po internecie, jaki wpływ na nieruchomości będzie miał koronawirus i co robić dalej. Oczywiście nie musisz się ze mną zgadzać. To są tylko moje przemyślenia i obserwacje. 

Główne pytanie nie brzmi czy rynek nieruchomości zareaguje tylko, jak zareaguje. To, że zareaguje, wiemy na pewno. Gospodarka, to system naczyń połączonych. Więc nie tylko logistyka, transport i turystyka odczuje skutki koronawirusa. 

Czy z powodu koronawirusa ceny nieruchomości spadną, czy wzrosną?

Tutaj odpowiedź wydaje się prosta. Ale nie do końca jest prosta, ponieważ wiele zależy od tego, jak długo potrwa kwarantanna. W moim założeniach biorę pod uwagę kwarantannę, która może trwać nawet do końca roku 2020. I teraz jeżeli miałbym postawić pieniądze u bukmachera, biorąc pod uwagę powyższe założenie, to obstawiłbym spadek cen nieruchomości spowodowany właśnie przez koronawirusa. Dlaczego?

Brak zdolności kredytowej i środków na spłatę zaciągniętych kredytów

Po pierwsze mnóstwo biznesów przechodzi teraz gehennę, co wiąże się nie tylko z zamykaniem firm, ale rykoszetem dostają również pracownicy tych firm. Stąd pomysł Rządu na uruchomienie „Tarczy antykryzysowej”, która moim zdaniem jest napisana na kolanie i w tej formie na pewno nie uchroni większości miejsc pracy. Co to oznacza dla zwykłego Kowalskiego? Brak pieniędzy oraz zdolności kredytowej na zakup własnego mieszkania. Natomiast dla tych, którzy już mają kredyty, brak możliwości spłacania rat kredytowych. To z kolei będzie się wiązać długofalowo, z tym że banki będą takie mieszkania przejmować. 

Staną się zatem dwie rzeczy. Mniejszy popyt na mieszkania oraz dodatkowe mieszkania przejęte w dłuższej perspektywie przez banki. Zwiększenie podaży spowoduje, że ceny mieszkań spadną, co zresztą widać na rynku już teraz. Trzeba również pamiętać o tym, że ceny mieszkań były bardzo windowane przez lokalnych fliperów, którzy zajmowali się wyłącznie kupnem mieszkania tanio, wyremontowania go i sprzedaży nawet 30-40% drożej. Już teraz wiem, że klienci oraz potencjalni klienci wycofują się takich transakcji ze względu na niepewną przyszłość, czyli kierują się strachem, ale więcej o tym powiem za chwilę. 

Wzrost wartości walut oraz złota

Indywidualni inwestorzy oraz Fundusze Inwestycyjne zwróciły się w kierunku dolara i Franka Szwajcarskiego, co doskonale widać na przykładzie Frankowiczów, którzy już płacą wyższe raty kredytowe za swoje mieszkania. Rośnie też cena złota. Od początku grudnia do początku marca notowania królewskiego metalu poszły w górę o 16% i osiągnęły najwyższy poziom od 7 lat. Teraz obserwujemy lekką korektę. 

Przypominam jednak, że moje założenia mówią o okresie kwarantanny do końca roku 2020. Nie wiemy więc, ile będzie warte złoto jeśli np. nasza cywilizacja, jaką znamy dzisiaj, się skończy. Jeżeli cywilizacja się nie skończy, to na pewno bezpieczniej mogą spać ci, którzy w swoim portfelu inwestycyjnym mają złoto. Jeżeli się skończy, to będzie się liczyć tylko aktywa materialne: woda pitna, konserwy, broń, paliwo. Natomiast na dzień dzisiejszy wniosek jest taki, że część inwestorów przenosi swoje środki finansowe w kierunku walut oraz niektórych kruszców, co na pewno spowoduje podaż na rynku mieszkaniowym w dłuższej perspektywie. 

Strach

Trzeci powód, dla którego, moim zdaniem, ceny nieruchomości spadną, to strach. Wyobrażacie sobie teraz zwykłą polską rodzinę, która zaciągnie kredyt hipoteczny na 30 lat? Strach powoduje, że wiele osób wstrzyma swoje decyzje co najmniej do zakończenia kwarantanny. Tym bardziej że na rynku nieruchomości panuje opinia, iż jesteśmy na tzw. górce cenowej. Zatem nikt nie chce za mieszkanie przepłacić. Wydaje mi się, że górkę cenową wyraźnie zarysowało pojawienie się wirusa. Gdyby nie to, myślę, że rynek nadal mógł spokojnie windować ceny nieruchomości napędzane przez popyt na mieszkania szczególnie w dużych miastach. 

Galopujące ceny mieszkań

Czwarty powód, to galopujące bez opamiętania ceny mieszkań od wielu lat. Pokażę Wam ciekawą statystykę, czyli raport o cenach mieszkań z portalu Bankier.pl (link), zanim jeszcze wybuchła panika spowodowana koronawirusem, czyli z 4 kwartału 2019 roku. Na raport z obecnego kwartału jeszcze czekam. 

I znowu na przykładzie Krakowa, widać, jak niedorzecznie rynek windował ceny mieszkań. W porównaniu z 2018 ceny transakcyjne mieszkań do 35m² wzrosły o 21%. Czy ktoś z Was dostał taką podwyżkę w 2019 roku? Jestem ciekawy waszych komentarzy 😊. Jeżeli dojdzie do spadków cen mieszkań, to liczę na to, że będzie to spadek podobny do tego z 2007/2008 roku. Czyli ceny spadną nawet o 30% w ciągu 5 lat od szczytu bańki. 

Jest to co prawda inny czarny łabędź niż ten dzisiaj. Jednak jest to jedyny czarny łabędź w ostatnich dekadach, który pokazał, jak ceny nieruchomości mogą spadać w obliczu kryzysu gospodarczego. Oczywiście inwestorzy, którzy inwestują w wynajem długoterminowy, ucieszą się na taki bieg wydarzeń, ponieważ galopujące ceny mieszkań w ostatnich latach bardzo mocno ucinały stopy zwrotu z inwestycji. Pytanie tylko, czy będzie komu wynajmować te mieszkania …

Podsumowując: 

Dla inwestorów, którzy mają mieszkania na wynajem długoterminowy, kwestia cen mieszkań nie ma, aż tak dużego znaczenia. Pozbywanie się mieszkania, które przynosi zyski, jest pozbawione logiki. Jeżeli miałbym teraz zakupić mieszkanie, to wstrzymałbym się z tą decyzją do końca roku. Mam również nadzieję, że ze względu na trudną sytuację Rząd wycofa się z pomysłu nałożenia podatku na drugie mieszkanie, co na pewno spowodowałoby kolejne wzrosty mieszkań w perspektywie krótkoterminowej.

Jak pojawienie się koronawirusa wpłynie na ceny najmu?

Na to pytanie jest dużo trudniej odpowiedzieć. Długofalowo (kwarantanna co najmniej do końca roku 2020) przewiduję spadek cen najmu, ponieważ ludzie mogą nie mieć za co zapłacić za wynajem pokoju czy mieszkania, ale jeżeli kwarantanna potrwa krócej, to ceny najmu mogą wzrosnąć. Dlaczego?

Krótkoterminowy popyt napędzany przez pracujących studentów

Podam na przykładzie Krakowa. Prawie wszystkie uczelnie pozamykały akademiki. Większa część studentów wróci do domu na ten czas, ale wielu studentów przecież pracuje nie tylko jako kelnerzy czy barmani w restauracjach i pubach, ale też jako inżynierowie, stażyści oraz wykonujący prace biurowe w wielu korporacjach. Niektóre statystyki mówią o tym, że nawet 80% studentów pracuje. 

Korporacje wprowadziły pracę zdalną, a więc student nadal może wykonywać swoją pracę (taka sytuacja jest obecnie w firmie, której pracuję APTIV). W związku z tym, że akademiki są pozamykane studenci, muszą gdzieś mieszkać, zwiększając popyt (przynajmniej krótkoterminowo). 

Pytanie jest teraz takie, czy wynajmujący mieszkania będą windować w takiej sytuacji ceny, czy też zostawią ceny z września 2019 – czyli z początku sezonu najmu. Na Bankier.pl przeczytałem statystykę, która pokazuje zmianę cen najmu w Krakowie od 2017 roku. W Krakowie już od 3 lat były zauważalne spadki cen najmu kolejno o 1,4%, 0,5% oraz 1,3% w 2019. A zatem część wynajmujących pewnie odbije sobie te spadki niewielkimi podwyżkami cen najmu.

Rezygnacja z najmu krótkoterminowego

Ze względu na brak ruchu turystycznego w Krakowie wielu inwestorów zamienia swoje mieszkania z wynajmu krótkoterminowego na wynajem długoterminowy. Czy to może zwiększyć podaż? Oczywiście, że tak. Jednak znowu diabeł tkwi w szczegółach. Wszystko zależy od klienta docelowego. Większość mieszkań przygotowanych pod wynajem krótkoterminowy, nie nadaje się do zamieszkania przez większą ilość osób. Jest to przeważnie jeden duży salon oraz sypialnia. W takim mieszkaniu maksymalnie mogą zamieszkać 2 osoby. 

Widziałem ceny takich mieszkań w ogłoszeniach za 2200 – 2400 zł + opłaty. Jak to się ma do cen pokoi, gdzie ceny się kształtują od 600 zł do 1100 zł za pokój + opłaty? Odpowiedź nasuwa się sama. Nie przypuszczam, aby te mieszkania, które wcześniej służyły jako mieszkania na wynajem krótkoterminowy, wpłynęły znacząco na obniżenie cen najmu w Krakowie. Nie są to mieszkania przygotowane pod klienta, dzięki któremu rynek najmu funkcjonuje bardzo dobrze od wielu lat, czyli pod studenta oraz klienta korporacyjnego.

Relacje na linii wynajmujący – najemca

Dużo większe znaczenie w obecnej sytuacji będą miały relacje na linii wynajmujący – najemca. Jeszcze niedawno wynajmujący stał na dobrej pozycji ze względu na duży popyt, chociaż w dużych miastach nie do końca to jest prawda, ponieważ konkurencja jest ogromna. Jeżeli część wynajmujących zareaguje strachem i zacznie obniżać ceny najmu, żeby nie stracić najemców, to może to spowodować falę nie do zatrzymania. W takich sytuacjach dobre relacje sprawdzają się najlepiej i warto o nie dbać z obecnymi najemcami. Pamiętajmy, że każda zmiana negatywna lub pozytywna wzbudza u człowieka stres, a tego teraz nie chce nikt. Róbmy wszystko, aby najemcy się czuli bezpiecznie. 

A co z cenami najmu całych mieszkań, a nie mieszkań na pokoje? Tutaj mamy przecież innego klienta docelowego. Przeważnie jest to rodzina lub lepiej zarabiający pracownicy korporacji.

Podsumowując:

Uważam, że w krótkiej perspektywie ceny najmu albo lekko wzrosną, albo zostaną na podobnym poziomie jak z początku sezonu 2019. W dłuższej perspektywie (czyli kwarantanna do końca roku 2020) przewiduję spadek cen najmu nawet o 20%, a po ustabilizowaniu się sytuacji wzrost cen najmu o tę samą wartość % w sezonie 2021/2022. Skąd te 20%? Jeżeli „Tarcza antykryzysowa” wjedzie w życie i duża część klasy średniej będzie zarabiać 20% mniej niż dotychczas, to tak kwota może się odbić 1:1 na cenach najmu. Jak będzie, pokaże życie 😊.

Sprzedać czy kupić mieszkanie?

Tutaj znowu muszę się podeprzeć dwoma scenariuszami. Krótko oraz długoterminową perspektywą czasową.

W krótkim terminie myślę, że warto sprzedać mieszkanie, ale tylko wtedy, jeśli się nad tym zastanawiałeś od dłuższego czasu i takie mieszkanie nie jest wykorzystywane inwestycyjnie. Tzn. nie wynajmujesz go długoterminowo. Teraz są jeszcze dobre ceny mieszkań, co już z dnia na dzień zmienia się na niekorzyść sprzedających. Czyli czym dłużej czekasz, tym możesz dostać mniej za mieszkanie. Jeszcze raz powtórzę, że moje treści mają charakter wyłącznie informacyjno-edukacyjny i są wyrazem moich osobistych poglądów. To o czym mówię, nie stanowi ani w całości, ani w części rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu obowiązujących przepisów prawa. Także wszelkie decyzje finansowe i inwestycyjne podejmujesz na własną odpowiedzialność. Tutaj chcę, aby była jasność. 

W dłuższej perspektywie czasowej, jeśli mieszkanie jest zakupione pod inwestycję np. pod wynajem długoterminowy i nadal masz z takiego mieszkania zyski, wówczas absolutnie nie sprzedawałbym takiej nieruchomości. Wynajem długoterminowy ma jedną przewagę nad innymi biznesami. Ludzie bez względu na wszystko muszą gdzieś mieszkać. Dach nad głową zaspokaja potrzeby bezpieczeństwa oraz w znacznym stopniu podstawowe potrzeby fizjologiczne, co jest częścią pierwszego i drugiego stopnia piramidy potrzeb człowieka tzw. piramidy potrzeb Maslowa. 

Podsumowując:

Trzymaj mieszkanie, jeżeli przynosi Ci zyski, bo w dzisiejszych czasach każde źródło dochodu jest na wagę złota. Jeżeli masz mieszkanie, które jest pasywem i tylko do niego dokładasz, sprzedaj jak najszybciej. 

Jakie podjąłem decyzje strategiczne oraz operacyjne?

Decyzje strategiczne

Po pierwsze, wstrzymanie się z zakupem mieszkania pod inwestycję do końca tego roku. Być może zmienię zdanie, o ile uda się skrócić okres kwarantanny do wakacji. Jeżeli kwarantanna potrwa dłużej, nie połaszę się zakup nowego mieszkania. 

Po drugie, to bez względu na sytuację z koronawirusem nie sprzedam żadnego ze swoich mieszkań, które przynoszą mi zyski. 

Po trzecie, to bacznie obserwuję rynek i staram się reagować adekwatnie do sytuacji. Moje decyzje strategiczne mogę zmienić tylko wtedy, jeśli moje mieszkania przestaną zarabiać na siebie.

Decyzje operacyjne

Złożyłem już wniosek do swojego Banku PKO BP o zawieszenie rat kredytu (bezkosztowo). Spowoduje to, że przez 3 miesiące zostanie mi w kieszeni 10 500 zł. Taki zapas gotówki może mi się przydać szczególnie teraz, kiedy nie bardzo wiemy, który scenariusz związany z koronawirusem się ziści. Pamiętaj, że w każdym banku warunki wakacji kredytowych wyglądają nieco inaczej. 

W  PKO BP warunki są następujące:

1. Bank umożliwia zawieszenie zarówno raty kapitałowej jak i odsetkowej na okres max. 3 miesięcy, przy jednoczesnym zachowaniu okresu kredytowania.
2. Pozostawienie niezmienionego okresu kredytowania oznacza, że pozostałe raty (po okresie zawieszenia spłaty). Należy jednak pamiętać o wzroście wysokości raty po zakończeniu okresu „zawieszenia”.
3. Nie wiadomo jeszcze, jak zawieszenie rat wpłynie na zdolność kredytową kredytobiorcy

Oczywiście wziąłem pod uwagę obniżkę stopy procentowej WIBOR o 0,5 pkt proc., co zmniejszy moje miesięczne raty o jakieś 5%. Zatem zapłacę mniejszą ratę o nieco ponad 150 zł miesięcznie. Rocznie będzie to 1800 zł. W świetle tej decyzji nawet jeżeli po 3 miesiącach moja rata wzrośnie ze względu na 3- miesięczne zawieszenie, to zrekompensuję to mniejszą stopą WIBOR.

Podsumowanie

W tytule wpisu zawarłem zdanie: RYZYKA I SZANSE W NIERUCHOMOŚCIACH. Co do ryzyk, to myślę, że udało mi się zawrzeć wszystkie ryzyka dla różnych scenariuszy. Jeżeli chodzi o szanse, to na pewno warto teraz mieć trochę gotówki, bo jeśli ceny mieszkań spadną, a tak zakładam, to będzie można znowu znaleźć kilka dobrych pod kątem inwestycyjnym nieruchomości. Szanse pojawią się podczas każdego kryzysu i wszystkie prowadzą przez recesję. W systemie opartym na mechanizmach monetarnych innej drogi nie ma. 

Pliki do pobrania

• Transkrypcja dzisiejszego nagrania

Więcej informacji na temat inwestowania w nieruchomości znajdziesz na blogu

 # 1 PINW Od czego zacząć, jeśli nie mam pieniędzy na pierwsze mieszkanie inwestycyjne

# 2 PINW  Dlaczego powinieneś inwestować w nieruchomości na wynajem – 5 głównych powodów

#3 PINW 4 największe ryzyka związane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem długoterminowy i jak im zapobiegać

#4 PINW 4 najważniejsze cechy, jakie powinien posiadać każdy inwestor bądź właściciel firmy.

# 5 PINW Jak skutecznie zabezpieczyć umowę najmu – wywiad z Janem Gisterkiem

#6 PINW Jakiej wiedzy i narzędzi potrzebujesz, aby inwestować w mieszkania na wynajem?

#7 PINW Jakich zasobów i dlaczego potrzebujesz, aby inwestować w nieruchomości?

Jak słuchać Podcastu