facebook_pixel

#15 PINW Jak zarabiać na nieruchomościach w czasach kryzysu?

utworzone przez lipiec 1, 2020Inwestowanie w nieruchomości, VIDEOBLOG0 komentarzy

Moim dzisiejszym gościem jest Wojtek Orzechowski.

Wojtek jest aktywnym inwestorem, biznesmenem, rentierem, deweloperem i również autorem książek, publikacji na temat inwestowania w nieruchomości. Jego działalność możemy śledzić na kanale YouTube oraz na blogu.

Ponadto Wojtek to bardzo doświadczony specjalistą w branży, jako przedsiębiorca działa od 20 lat i od ponad 10 lat w nieruchomościach.

Stworzył również symulator inwestowania w nieruchomości, czyli grę Rentier. Z tego co widziałem, dzięki tej grze można się nauczyć mechanizmów inwestowania w nieruchomości.

Jeżeli chodzi o sam dorobek Wojtka (autorski oczywiście), to należy wspomnieć o książkach: 

  • „Zarabiaj na nieruchomościach”
  • „Wszystko o flipach”
  • „200 pytań do eksperta”

 Jest on również współautorem książki „Finansowania nieruchomości w teorii i praktyce”.

 

Wojtek organizuje także wiele spotkań. Niestety teraz pewnie te spotkania twarzą w twarz nie mogą się odbywać, natomiast dzięki temu, że mamy fajną technologię, możemy Wojtka dzisiaj gościć.

 Wspomnę jeszcze, że Wojtek występował w popularnych programach takich jak:

  • Domo+ TVN 
  • w Polsacie jako ekspert rynku nieruchomości 

Dziś chciałbym porozmawiać z nim na temat tego jak inwestować w nieruchomości w czasach kryzysu.

Czego się dowiesz:

  • Jak kryzys wpłynie na popyt i ceny nieruchomości

  • Jaki rynek ucierpi bardziej – pierwotny, czy wtórny

  • Czy warto teraz inwestować w nieruchomości

Wojtku  witam! 

Chcesz coś dodać od siebie, czy wystarczająco Cię przedstawiłem?

 

Wojtek

Wspaniale!

Chciałem tylko dodać, że dostałem informacje od mojej promotor, profesor Anny Szelągowskiej z SGH, gdzie robię doktorat, że ostatnia książka, o której wspomniałeś –   „Finansowania nieruchomości w teorii i praktyce”, dostała nagrodę Zespołu Bowdiego Licencji Szkoły Głównej Handlowej. Mam dyplom, niebawem dojdzie do mnie pocztą. 

Jakiś dorobek naukowy powoli się tworzy. Bardzo się cieszę z tego powodu, że mogę przed szanownym audytorium występować. 

Chce jeszcze dwa słowa powiedzieć na temat  swoich przemyśleń. 

Wiadomo, że co specjalista, to trochę przemyśleń i zobaczymy, co z tego wyjdzie. 

Super Wojtku! Gratulacje! Pierwsze pytanie, jakie mam na liście, to: Kiedy Rentier w wersji cyfrowej?

Nie, nie. To już dwa lata temu zacząłem tworzenie tej gry, jako aplikację mobilną na telefon.

Powstała jakiś pierwowzór. Ponad 100 000 zł zainwestowanych i nie było czasu nawet kiedy usiąść i przeklikać.  

Moją rolą po stworzeniu było usiąść i pograć trochę. Ale jakoś mi się nie chciało, nie było tego zapału i to wszystko stoi. Więc nie wykluczone, że może w kolejnym roku może coś ciekawego się uda zrobić. 

Trzymamy za słowo, bo wśród moich czytelników i słuchaczy jest bardzo duża grupa fanów gry, która chciałaby pewnie móc pograć na tabletach. Byłoby super! A teraz moje drugie pytanie do Ciebie. 

Jak Twoim zdaniem kryzys wpłynie na popyt i ceny nieruchomości? (popyt w perspektywie długoterminowej, w przeciągu następnego roku oraz długoterminowej). Oczywiście nie wiemy, co się wydarzy w przyszłości. Jak Ty to widzisz na dzień dzisiejszy?

Nie widzę. Nie jestem jasnowidzem i trudno to zobaczyć. Gdybym był jasnowidzem, byłoby łatwiej cokolwiek powiedzieć. 

Mamy szereg współczynników makroekonomicznych, które mają wpływ na to, co się dzieje, co się będzie działo i możemy sobie przewidywać. To też jest taka strzelanka. Ropa dalej będzie tak nisko stała, czy może wzrośnie? A kiedy wzrośnie? A czy to możliwe, że ropa spadła poniżej 0 w Stanach Zjednoczonych? Ale jak to jest możliwe? Dlaczego na Foreksie nie widać, żeby ropa spadła poniżej zera?

Cała masa takich różnych pytań, które dotyczą tylko ropy, a co dopiero całej ekonomii, z którą mamy do czynienia, również całego segmentu rynkowego.

Obserwuje, badam. Nawet co tydzień, nie systematycznie robię live na Facebooku na YouTubie i robię tak zwaną prasówkę. Nasz zespół wydaje również czasopismo “Strefa nieruchomości”, które jest kwartalnikiem. Informujemy w nim, co się dzieje na rynku nieruchomości, ale też przekazujemy masę wiedzy. W naszym czasopiśmie wielu ciekawych szkoleniowców i praktyków publikuje swoje materiały.  Nowy numer już wyszedł.

Cały sztab „Strefy nieruchomości” przygotowuje mi prasówkę – co się stało w ostatnim tygodniu. Natomiast tak w skrócie gdybym miał powiedzieć, co ciekawego może się zdarzyć, to ja w ogóle przewidywałem trzy scenariusze, jakie mogą się rozegrać. Te scenariusze  były proste, ale uzależniały sytuację naszą od tego, jak długo się trzyma nas zamknięciu.

Pierwszy scenariusz mówił, że puszczą u nas na początku maja, co de facto chyba ma to miejsce. 18 już będziemy chodzić do fryzjerów, więc jest dobrze. 

Nawet niedawno  widziałem taki artykuł, że Szumowski zastanawia się, czy w ciągu dwóch tygodni nie znieść nakazu noszenia maseczek. To też jest dobrze. Ta wolność nasza jest otwierana i zamykana na Śląsku, więc może być tylko ze Śląskiem problem.

Trochę już podróżuję i widzę hotele otwarte. Restauracje są zamknięte, więc nie do końca im się to opłaca. Ogólnie gospodarka idzie do przodu. Więc to jest spełnienie tego pierwszego scenariusza, który mówił, że jeżeli tak będzie, to ceny nieruchomości nie spadną lub spadną celowo nie więcej niż 7 -8%. Zaraz będę uzasadniał, dlaczego tak myślałem.

Drugi scenariusz był taki, że trzymają nas do wakacji. Wtedy już jest sytuacja podbramkowa ze względu na to, że ludzie nie pracują, nie mają pieniędzy, firmy stoją.

Z tego co wiemy, to 48 tysięcy firm zostało zawieszonych w ciągu tych ostatnich dwóch miesięcy. Poza tym niektóre sektory gospodarki zostały pozamykane – hotelarstwo, turystyka, transport osobowy. To na pewno spowodowało spore spowolnienie gospodarcze, dlatego, że pieniądz został zatrzymany. Ludzie mniej wydatkują, nie wydają, siedzą w domach. Jak donosiła prasa – wartości zakupów przed koronawirusem, tuż przed izolacją, wydatki gospodarstw domowych były wyższe niż wydatki przed Bożym Narodzeniem. Ludzie zaopatrzyli się w różnego rodzaju zapasy, a potem wszystko stanęło.

Każdy z przedsiębiorców robił, co mógł. Myślę, że na tym zyskały sklepy i sklepiki osiedlowe, bo galerie zostały pozamykane. U mnie na osiedlu było tak, że nawet ekspedienci donosili jedzenie zamówione telefonicznie pod drzwi.

Taka sytuacja nie mogłaby być zbyt długo dlatego, że przeciętny Polak w dużej mierze jest zadłużony, nie ma odłożonych pieniędzy. Żyje z dnia na dzień. Jest to duży problem dla społeczeństwa. Zapisy podają, że około 20% osób w Polsce tak żyje. Taka sytuacja miała miejsce na południu Włoch. Już miesiąc temu informowano w okolicach Bari – miejscowość nadmorska, że sklepów i supermarketów musiała pilnować policja i żandarmeria wojskowa. Biedniejsza społeczność wychodziła do sklepu i nie miała za co zapłacić, wyjeżdżali ze sklepu z koszykami i sami stanowili o sobie prawnie.

W Polsce, gdyby taka sytuacja trwała trzy, cztery, pięć miesięcy, to mogłoby się okazać, że faktycznie 15% społeczeństwa wyszłoby na ulicę. Zaczęłyby się demonstracje jak w Stanach Zjednoczonych. U nas rząd dosyć szybko zareagował. To wszystko powoduje, że idziemy w kierunku sporej recesji. Być może deflacji, obniżek cen.  Były takie postrzegania czołowych ekspertów i finansistów. Prezes NBP miesiąc temu mówił, że deflacja jest oczekiwana.

Ze względu na to, że jest niedobór pewnych materiałów i produktów, to jest zapotrzebowanie na nie i ich ceny rosną. Patrzyliśmy  na sytuację za Oceanu, na Stany Zjednoczone, gdzie 12 lat temu wielki kryzys został wywołany. Poupadało tam kilka instytucji finansowych i banków. Pieniądz został wyssany, zatrzęsła się gospodarka w Unii Europejskiej. Część zakładów stanęła, niektóre zbankrutowały.

W Polsce duża siła jest w małych i średnich przedsiębiorstwach produkcyjnych, usługowych i handlowych. Zagranicznego kapitału też jest dużo. Nagle wszystko staje, zamykane są różne działy produkcji, np. Volkswagen wstrzymał w Polsce produkcję samochodów. Ludzie nie mają pracy, siedzą w domach, nie mają pieniędzy. Okazuje się, że jest problem z bezrobociem.

20 marca trafiłem na dwie wypowiedzi. 

  1. Czeka nas recesja, jakiej jeszcze nie było i nie wykluczone, że będzie depresja.
  2. Analitycy szacowali, że w tym kwartale w Stanach Zjednoczonych bef spadnie o 25%, poprzedni kwartał szacowali 6%. To może doprowadzić do wysokiego bezrobocia w granicach 9%. 

Na tej podstawie scenariusz w Polsce mógłby być taki, że jeżeli wracamy do takiego kryzysu, jaki był 12 lat temu, to ceny nieruchomości mogą spaść nawet 18%. Niektórzy mówili, że scenariusz może być jeszcze gorszy. 

Jeden z uczestników moich warsztatów pokusił się o interpretacje odnośnie sprzedaży mieszkań w kamienicy, która kupił. Do tej pory było tak, że urząd skarbowy, co do obrotu nieruchomościami mieszkalnymi na rynku wtórnym, mówił, iż nie ma podatku od towaru i usług. Ta działalność była zwolniona z podatków. Wszyscy fliperzy, którzy kupowali i obracali nieruchomościami, byli zwolnieni z VATu.

Okazało się, że przyszła interpretacja, która zatrzęsła całym biurem rachunkowym. US stwierdził, że nie wykluczone, że VAT jest należny przy sprzedaży i trzeba by było go naliczyć. Okazało się, że można z tego wybrnąć. Każdy z nas – fliperów, będzie musiał wystąpić do naczelnika Izby Skarbowej o interpretację, żeby mieć „podkładkę” – szczególnie teraz, kiedy dalej flipujemy i obracamy mieszkaniami. 

Rynek to skoryguje. Moim zdaniem  drugi scenariusz powinien się oprzeć na spadkach 18%. 

Trzeci scenariusz był taki, że trzymają nas do jesieni. Większość społeczeństwa wychodzi na ulice, są protesty, wprowadzany jest stan nie tylko wyjątkowy, ale być może wojenny. 

Policja pilnuje wszystkiego, wojsko wychodzi na ulice – to już byłoby nie dobrze. 

Czwarty scenariusz, który powstał w międzyczasie. Są to spekulacje, że to nie jest koronawirus tylko siła wewnętrzna, która panuje nad wszystkimi narodami i będzie wprowadzony nowy porządek świata. 

Ja myślę, że w Polsce rząd podszedł dosyć racjonalnie do tej sprawy. 

Tak jak ja sugerowałem na You tube,  co powinno być robione w Polsce, to dwa, trzy dni później rząd realizował. Podejrzewam, że to zbieg okoliczności. Na szczęście podobnie myśleli jak ja. Jak była panika, nie wiedzieliśmy jak to ukryć, zamykaliśmy wszystko. Staraliśmy się odizolować. Nie chcieliśmy iść w brytyjskie i szwedzkie scenariusze, które na początku mnie przeraziły. Prowadzę webinar. Czasami jest 350 osób. Zapytałem się ich, czy ktoś z ich rodziny zmarł na koronawirusa. Wszyscy odpowiedzieli, że nie. Rząd też zauważył, że jednak w Polsce nie jest aż na taką wielką skalę. Gospodarka ma szansę stanąć na nogi.

Kiedy jest przewidywany maksymalny spadek cen nieruchomości?

Przewiduję, że w okolicach końca wakacji będzie miało to odzwierciedlenie w cenach nieruchomości. Ceny spadną ok. 7-8%.  Gdyby się okazało, że Stany Zjednoczone nie dają rady, że zaczynają się bankructwa firm, będzie miało to wpływ na wyłączenie się z rynku dużych korporacji, to we wrześniu mogą być przewidywalne spadki cen nieruchomości nawet do 18%. Wstrzymajmy się do września z kupowaniem i inwestowaniem w nieruchomości.

Wojtku, ja robię porównanie. Przeliczam sobie, ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w przeliczeniu na uncje złota. Patrząc na to, co się teraz dzieje, porównuje ceny mieszkań do ceny złota. Nadal widzę, że mocno się opłaca inwestować, biorąc pod uwagę tylko złoto. To jest duże uproszczenie. 

Jeżeli ktoś ma pieniądze i trzyma w złotówce, to trzeba wziąć pod uwagę to, co mówiłeś.  Poczekać co się stanie po wakacjach.

Ustosunkuje się. Ja nie porównuje tego bezpośrednio, ze względu na to, że cena za złoto jest różna. Jestem sympatykiem inwestowania dosyć ryzykownego. Cena złota nie dobiła jeszcze do 2009-10, chociaż już jest wysoko. Szczyt cen złota miał miejsce w 2005 r. czyli podczas poprzedniego kryzysu, gdy złoto było uważane za jedno z najbardziej bezpiecznych. Ja oczywiście się podpisuje pod tym, że jeżeli jest kryzys, to uciekamy i kupujemy coś, co nas zabezpieczy. Złoto czy srebro, klejnoty, diamenty. Można byłoby się temu przyjrzeć, ale nieruchomości to również takie dobro, które może nam te pieniądze zabezpieczyć.

Na przestrzeni lat pieniądz zainwestowany w nieruchomości nie traci na wartości. Jako sam pieniądz może stracić. Na razie mamy sytuację taką, że stopy procentowe są bardzo nisko. Ale pamiętajmy, że masa pieniądza dopłynie na rynek. Przez to, że koszt pieniądza jest bardzo niski, więc jest zachęta do zapożyczania się społeczeństwa, co wywołuje ogromny popyt. Brak towarów, przez co ceny będą się przebijać, będą rosły. Nie wykluczone, że pod koniec roku, albo na początku następnego czeka nas spora inflacja. Zobaczymy, jak sobie z tym poradzi rząd i gospodarka. 

Wszyscy specjaliści mówią, że jeżeli nastąpi dodruk pieniądza, to wraz z tym może iść wzrost stup procentowych, jak i inflacja. Jeżeli byłaby to inflacja i nastąpił utrata wartości pieniądza – co jest bardzo prawdopodobne w takich sytuacjach, trzeba z pieniądzem uciekać. Z gotówki, z kont bankowych, z lokat nisko oprocentowanych, gdzieś, gdzie ten pieniądz będzie zabezpieczony. 

Wiadomo, że inflacja to jest pewien koszyk dóbr, na które patrzymy czy ceny ich rosną. Nie ma w nim nieruchomości, ale one idą wraz za tym. Jest to pewien ciąg. Rośnie koszt życia, rośnie koszt pracownika. Rośnie koszt energii elektrycznej, to rosną koszty produkcji, rosną ceny materiałów wykończeniowych i budowlanych. Deweloperka podnosi ceny, bo musi w związku z tym podołać. 

Jeżeli ceny rosną na rynku pierwotnym, to na rynku wtórnym również, aczkolwiek z lekkim opóźnieniem. Myślę, że odwzorowanie wartości pieniądza powinno w nieruchomościach pozostać.  

Ze złotem jest tak, że może drastycznie spaść. Natomiast w przypadku nieruchomości tych spadków nie będzie. Historia nie pokazała w Polsce takich spadków do tej pory. 

Jesteśmy krajem, który cały czas idzie do przodu. Gospodarka nie jest jeszcze na tyle rozwinięta, żeby można było powiedzieć: basta.

Moim zdaniem nieruchomości są całkiem niezłym miejscem do inwestowania. 

Dziękuje Wojtku za wyczerpującą odpowiedź.

Jaki rynek, Twoim zdaniem ucierpi bardziej? Pierwotny, czy wtórny?

Kiedy rynek wtórny cenowo spada, widzę dwie zależności. 

W rynku wtórnym ceny mogą spaść z dwóch powodów:

1. Deweloperzy starają się wyprzedawać mieszkania, robiąc duże obniżki do 20%. Obniżki cen mogą zostać wymuszone przez rynek pierwotny, kiedy deweloperzy nie będą sobie dawać rady. 

Ja jestem deweloperem i realizuje kilka fajnych dużych projektów, które można zobaczyć na stronie www.stokamienic.pl. Budujemy dwa apartamentowce – 150 mieszkań łącznie. Jeden akademik –  57 mieszkań. Widzę, że deweloperzy są dobrze zabezpieczeni i korzystają z kredytów bankowych. Banki udzielają kredytów i je wypłacają, jeżeli deweloper spełni określone oczekiwania. 

2. Rynek wtórny może pokazać, że ceny spadają. Deweloperka trzyma się źle. Opuszczają ceny, robią promocje 

Zastój spowodowany jest tym, że część ludzi nie dostaje kredytów, bo są zaostrzone warunki kredytowe. Banki wymagają większego wkładu własnego. Niektóre sektory z działalności gospodarczej już nie dostają kredytów, są całkowicie wyłączone. Nie mogą kupować, siedzimy w domu, jest koronawirus. Ludzie ściskają pieniądz, bo nie wiadomo co będzie. 

Nie ma popytu na rynku wtórnym. Jest szereg okoliczności, powodujących, że wielu Polaków postawionych zostanie pod presją obniżania cen, by wywołać ruch na rynku nieruchomości.  Chcę sprzedać, ale nie ma ruchu, to obniżam cenę. Taki scenariusz może być. U nas są to początki. Myślę, że pod koniec wakacji, początek roku szkolnego dopiero coś takiego może się zadziać.

Wojtku, a porównując wolumen obrotów, który Ty widzisz dzisiaj w porównaniu do stycznia, jest to duża zmiana? 

Jest to u Ciebie odczuwalne?

Jeżeli chodzi o deweloperkę, to w marcu był całkiem niezły ruch. Jak wprowadzono obostrzenia, to był totalny bezruch. Ludzie się bali. Spadek był nawet 60- 70%- jeżeli chodzi o zainteresowania rynkiem pierwotnym. 

Jeżeli chodzi o rynek wtórny, to wiele specjalistów się wypowiadało, że jest wielki zastój. Ja dostawałem informacje od moich uczestników warsztatów, że sporo ludzi sprzedawało nieruchomości na rynku wtórnym w tym trudnym okresie.  

Czy podczas pandemii Niemcy negocjowali umowy lub próbowali ją rozwiązać?

Jak sobie z tym Wojtku poradziłeś?

Mam 120 najemców, to jest dosyć duży obszar, z czego kwatery pracownicze to jest 80%, czyli również osoby ze wschodu. Tutaj były dosyć duże naciski, żeby około 30% tego czynszu obniżyć. Do dzisiaj tego czynszu nie obniżyłem. Trudno mi powiedzieć, ale to też dlatego, że tam jest firma zewnętrzna zarządzająca, gdzie ja na bieżąco tym nie zarządzam.  Umowa nasza mówi o tym, że jest pewien czynsz, który zarządzający ma płacić, niezależnie od podnajmu, co miesiąc za 30000. Sytuacja jest taka, że ten człowiek wypowiedział umowę. My nie obniżyliśmy tego czynszu, ale jak przyjmiemy to i zrobimy remanent, zobaczymy, jak sytuacja wygląda.

Na początku marca było 80% obłożenia. Myślę, że nie powinno być źle. Może cenę obniżymy. Pozostałe to są przede wszystkim studenci i pracownicy. 15 – 20% obniżka została zrobiona u może 1/4 najemców. Pozostali nic nie zgłaszali.

Rozumiem, że pierwsza sytuacja, o której mówiłeś, dotyczy prawdopodobnie nie najmu prywatnego, tylko  chodzi o najem powierzchni lokalu komercyjnie.

Wszystko jest u nas mieszkalne.  450 metrów biurowych kupiliśmy, kończymy remontować. 

 

Monika

Zauważyłam to samo Wojtku na rynku swojej praktyki zawodowej. Faktycznie obniżono cenę, ale to tak naprawdę nic nie daje. Długo klientów nie było. Bali się oglądać nieruchomości. Teraz powoli widzę, że się to rozkręca. Obserwowałam też raporty „Oko domu” i sama też pytam swoich klientów, jakie mają nastroje. Mam wrażenie, że teraz wszystko to, co przed kryzysem, nie działało, albo były nieruchomości, które były mniej atrakcyjne, nagle są bardziej. Te, które były bardziej atrakcyjne, teraz są mniej.

Klienci zmienili swoje preferencje. Teraz już chcą mniejsze inwestycje niż budownictwo,  więcej zieleni. Teraz będą chcieli balkony i  inne tego typu rzeczy

Czy Ty też to widzisz u siebie, że ten popyt się prawdopodobnie przesunie?

Na pewno będzie więcej ostrożności w wydawaniu pieniędzy przez gospodarstwa domowe.  

Dzisiaj mieliśmy negocjacje co do mini akademika z firmy wykonawczą. Zobaczymy, jak oni podejdą do tematu. Z drugiej strony pojawił się klient, który chciał kupić jeden z naszych całych budynków, tam, gdzie budujemy wiszące ogrody. To jest apartamentowiec. Są to bardziej apartamenty z górnej półki. Prestiżowe nieruchomości gdzieś tam w ogóle nie drgnęły, tylko się trzymają. 

Przeciętny Kowalski zastraszony sytuacją, jak jest, to ogranicza się i może zmieniać swoje predyspozycje.

Czytałem artykuł na bankier.pl na początku maja, że pierwsze 2 miesiące (marzec kwiecień) zwiększył się popyt na mieszkania większe. Już nie 35 -40 m, ale 50- 60 m. O te mieszkania jest dosyć trudno nawet na rynku pierwotnym.

 

Na rynku wtórnym, jednak mieszkania w tej cenie, w tym metrażu trzymają cenę. To były oczywiście pierwsze wnioski autora artykułu. Ludzie myślą już nie o 30-40-metrowych mieszkaniach, ale 50-60 m, nie wiem, z czego to wynika. Takie mieszkania są droższe, ale płaci się mniej za metr.

 

Czy zauważyłeś, że Polacy w większości zaczęli szukać lepszych mieszkań o wyższym standardzie, czy nadal jest większy popyt na klasyczny flip?

Ja to już przeszedłem na te bardzo duże projekty.  Co prawda teraz mam remonty takich małych mieszkań, ale to zbyt mało, żeby się do tego odnieść. 

 Mogę tylko coś powiedzieć, jak to nasi ludzie ze społeczności robią. Są to w większości flipy przygotowane bardzo ładnie i takie bardzo szybko znajdą swojego klienta.

Jestem zdania, że zawsze to małe mieszkanie, jeżeli jest ładnie zrobione, to ono jest perełką i znajduje swojego nabywcę wcześniej czy później.

Byłem na konferencji, gdzie para z Trójmiasta opowiadała mi, jak zarobili pierwszy milion na nieruchomościach, na obrocie mieszkaniami. Zrobili to w ciągu jednego poprzedniego roku.  Milion złotych w roku na 32 mieszkaniach, na 32 flipach.  Stwierdzili, że robią flipy na brzydko, czyli kupują, odświeżają tylko i sprzedają. Czyli takie możliwości są.

A jeżeli chodzi o flipy, to czas marzec-kwiecień, połowa maja, to rozumiem, że lekki spadek popytu jest, ale inwestorzy dalej działają, czy tak?

Tak.

Nieruchomości można porównać do rozpędzonego kombajnu, który ciężko zatrzymać. Dopiero po jakimś czasie reaguje. Które rodzaje flipów uważa się za najbardziej perspektywiczne? Białe ściany, minimalne wystrój, czy ładne droższe z bogatym wnętrzem?

Nie jest tak, że w mieszkaniach na rynku wtórnym cechujemy te nieruchomości, wystawiając materiały wykończeniowe i wkładając w remont zbyt dużo. Nie, wręcz przeciwnie.

My mamy takie normy, których staramy się nie przekraczać, to jest 1200 zł maksymalnie za remont za metr kwadratowy. Przy takich mieszkaniach w okolicach 50 m bez umeblowania. To sprawia, że jeżeli dobrze się kupi mieszkanie i włoży się tam przy 50 m do 60 000 zł, to można przygotować mieszkanie bardzo ładne.

Będzie zawierało materiały niektóre markowe, takie jak Paradyż, Grohe czy Terry. Sprawia to, że mamy mieszkanie w przyzwoitej cenie, bardzo ładnie zrobione. Może nie jest ze zbyt bogatych materiałów, ale to sprawia, że ludziom już się to podoba i chcą mieszkać w takich warunkach.

Oczywiście mówisz 1200 zł z robocizną.

1200 zł z robocizną, pełen remont.

Ja jeszcze zasugeruję obserwowanie tego, co się dzieje w nieruchomościach na świecie, w państwach rozwiniętych bardziej niż Polska.

Możemy słyszeć, że nieruchomości na świecie są przeszacowane i jest bańka. Jestem przeciwnikiem tego stwierdzenia w  Polsce. W Polsce są całkowicie inne uwarunkowania i mamy całkowicie inną sytuację. Jesteśmy krajem, który na szczęście nie zmienił waluty na Euro. Trzymamy się i w związku z tym nie ma większej tragedii. Zauważam, że w tych państwach, szczególnie podobnych rozwojem, gdzie wprowadzono euro, chociaż by na Słowacji, to troszeczkę tam sytuacja się skomplikowała, jeżeli chodzi o możliwości przeciętne zakupów obywateli. W Polsce o tyle jest fajnie, że tło historyczne, rozwój, który następuje trudno porównać do czegoś innego.

Przed koronawirusem, dwa lata wstecz, były dosyć wysokie zwyżki na rynku mieszkaniowym. Wiele osób mówiło, że ceny są zbyt wysokie, że jest  bańka, że to pęknie niebawem. Specjaliści wypowiadali się, że trzeba uciekać, sprzedawać, że to jest coś niedobrego, co się dzieje, że nie warto inwestować. 

Jestem przeciwnikiem tego, ponieważ dostrzegam duże szanse w nieruchomościach. Chciałbym to uzasadnić. Mieliśmy taką sytuację, że ceny faktycznie na rynku mieszkań rosły. Było to spowodowane kilkoma czynnikami.

Przede wszystkim takimi, że część Polaków wróciła z zagranicy, chciała kupić sobie mieszkanie, albo zainwestować w mieszkanie. Część Polaków, która zauważyła, że nie ma sensu inwestować kasy na lokaty albo obligacje. Po całej aferze z GetBack ludzie stracili zaufanie do tego typu inwestycji. 

Część osób trzymała pieniądze w gotówce i też zastanawiała się co z nią robić.  Oni stwierdzili – to kupujemy mieszkania. Programy telewizyjne wspierały w tym zakresie. Ogłaszali, że fajnie jest kupić mieszkanie, wyremontować, kupić i wynająć. Dużo Polaków poszło w tym kierunku. Poza tym mieliśmy całą masę inwestorów, którzy już byli na rynku. To są ci, którzy mają wynajmy krótkoterminowe i długoterminowe.

Zaczęli przybywać przybysze ze wschodu, którzy kupowali nieruchomości dla siebie, bo mieli taką możliwość. A inwestorzy zajęli się wynajem kwater pracowniczych.

Mamy kolejną grupę inwestorów. Polacy, którzy chcieli zadbać o mieszkanie dla córki, dla syna.

 Ostatnia grupa to inwestorzy z zachodu. Inwestorzy, którzy u siebie wyciągali 2 do 4%, zauważyli, że w Polsce można 12, a nawet 16% na nieruchomości.  

Ja mam nieruchomość w Bydgoszczy, która dawała do tej pory przez 2 lata 16% stopy zwrotu. W Łodzi nieruchomość 12% więc bardzo wysokie stopy zwrotu. W niektórych państwach, w niektórych miastach na zachodzie ciężkie były do osiągnięcia. 

Miałem taki epizod w swoim życiu, doszedłem do sytuacji, że już mogliśmy sobie odpocząć. Mieliśmy bardzo fajne stałe wpływy z nieruchomości. 

W 2014 wyjechaliśmy całą rodziną do Włoch. Mieszkaliśmy w miejscowości, gdzie było 70 000 mieszkańców w regionie. Marły apartament 80 m z windą i garażem podziemnym, blok pięcioletni wynajmowaliśmy za 500 €. 26 000 zł rocznie otrzymywał z najmu właściciel tego mieszkania. 

Nasz dom w Polsce wynajmowaliśmy za 5 000 na czysto. Żeby taki apartament kupić we Włoszech, to Włoch musiał wydać około 1 000 000 zł, a miał 26 000 zysku co roku, czyli stopa zwrotu 2,6%. Jak oni zobaczyli jakie stopy zwrotu są w Polsce, okazało się, że masa europejskich inwestorów zaczęło inwestować w Polsce.

Włosi, Niemcy – Wrocław, Szczecin, Kraków, Trójmiasto było oblegane przez północną Europę, czyli Norwegów i Szwedów. Zrobił się bardzo wielki popyt. Wszystkie statystyki pokazywały, że mamy deficyt na rynku mieszkaniowym, który był rzędu 2 100 000 mieszkań. To, że brakowało mieszkań, spowodowało, że ci, co wynajdowali na rynku, zaczynali się przebijać cenowo, w związku z tym ceny mieszkań rosły.

Ten obrót nieruchomościami występował w partii cen niższych. Każdy, kto wyłapywał perełkę, to ją przejmował. Droższe, jak ktoś wystawiał, to czekał, aż te ceny trochę zdrożały i wtedy sprzedawał. W związku z tym zrobił się bardzo duży ruch na rynku nieruchomości. Ceny rosły i około 50% w stosunku do 2016 roku te ceny wzrosły w ciągu ostatnich czterech lat.

Podstawowe pytanie: czy to już jest bańka, czy te ceny dalej będą rosły?

Ja stwierdziłem, że ceny dalej będą rosły. Odpowiedziałem sobie na jedno bardzo proste pytanie: Co się musi stać, aby ceny przestały rosnąć ? Co się musi stać, żeby zaczęły spadać?

Oczywiście poza kryzysem, który był przewidywalny, ale nikt nie umiał określić, kiedy kryzys przyjdzie. Jeżeli kryzys będzie w  2024, to do tego czasu ceny będą rosły?

 Ja obstawiam, że tak, ze względu na to, że był tylko jeden jedyny czynnik, który mógł odpędzić inwestorów, czy potencjalnych kupujących od kupna mieszkania. Była to stopa zwrotu, czyli opłacalność. Przy takich warunkach, jakie były, opłacalność, którą mieliśmy, była na poziomie 8%. Przeciętna dla całej Polski, z czego Warszawa miała nawet niższą stopę zwrotu, bo miała na poziomie 5-6%, ale i tak inwestorzy inwestowali.

Co by się musiało stać, żeby inwestorzy powiedzieli NIE? Stopa zwrotu powinna spaść poniżej 4%. Co by się musiało stać, żeby stopy zwrotu spadły do 4% z 8%?

Możliwości są dwie:

♦ Albo spadają czynsze o połowę.

 Wynajmują za 2000 zł mieszkanie, to musiałby się wynajmować za 1000 zł. Roczny dochód z 240 000 spada na 120 000 zł. Wtedy niektórzy mówią – to nie ma sensu, bo jeżeli kupujemy mieszkanie, na przykład za 330 tysięcy w Krakowie na Prądniku i z tego mamy 24 000 tysiące zysku, jakieś koszty, to stopa zwrotu jest 7,2 %. 

Więc musiałby spać do tysiąca, żeby 3,6% była stopa zwrotu. Ale czynsze nie spadną. Musiałaby przyjść niesamowita recesja, ale zakładamy, że bez kryzysu. 

Druga możliwość to jest taka, że ceny nieruchomości rosną i muszą wzrosnąć dwukrotnie.

Jak kupujemy mieszkanie za 300 000, to musielibyśmy kupować za 600 000. Wtedy stosunek do tego wkładu własnego sprawia, że mamy 3,5% stopy zwrotu, a to już jest nieopłacalne. Dopóki się to nie stanie, dopóki ceny ruchomości nie wzrosną do  takiego pułapu, to raczej ten scenariusz nie nastąpi i te ceny będą rosły.

Chyba że skończy się deficyt. Ale nasycić polski rynek mieszkaniami rzędu 2 100 000 mieszkań, to na to potrzeba 10 lat. Ja zakładałem, że w ciągu 10 lat te ceny będą rosły. To jest powód, dla którego uważałem, że jeszcze nie ma bańki w cenach na rynku. 

Trzeba pamiętać, że jeżeli się mów o bańce na rynku nieruchomości, np. w Londynie, w Sydney, czy w Liverpulu, to bierze się pod uwagę wskaźniki cen domów. A ceny domów w Polsce nie zmieniły się od ostatnich 10 lat. W 2011 roku kupowałem dom i prawie po 10 latach w całej okolicy można kupić podobne domy w podobnej cenie. 

Nie było wzrostów cen. Trochę wzrosły szeregowce, delikatnie bliźniaki. Duże budynki, biurowce, całe kamienice, to ceny się nie zmieniły. Dlatego nie można było mówić tutaj o bańce w nieruchomościach. 

Każdy, kto do mnie napisze na adres info@wiwn.pl, dostanie czasopismo Strefa nieruchomości za darmo w pdf. 

Wojtku, czy ty inwestujesz, łapiąc okazje, czy czekasz na wyklarowanie się sytuacji?

Jeżeli te okazje są obniżone 20-30%, to kupuję. Jeżeli nie, no to nie kupuję. Czekam i tak też polecam. Chodzi o to, żeby nie stracić.  

Na czym, Twoim zdaniem najlepiej się skupić patrząc z perspektywy studenta?

Każdy, kto rozpoczyna przygodę z nieruchomościami, przede wszystkim powinien nabyć wiedzę. Oczywiście można zdobyć samemu, można gdzieś tam podejrzeć, można przejść szkolenie. Budżet tak naprawdę tutaj nie jest aż tak bardzo istotny, ze względu na to, że kapitał, którym posługujecie się, nie musi być Wasz. Można pożyczyć od znajomego, od rodziny, od przyjaciół, od innych inwestorów.

Dzisiaj miałem spotkanie u księgowego z ludźmi, którzy świetnie poradzili sobie bez kapitału, a dzisiaj już obracają kamienicami. Trzeba mieć zdolność kredytową, dźwignię finansową w postaci kredytu. Wtedy można już robić flipy. Jeżeli tej zdolności nie ma, to zatrudniasz się na etacie i wyrabiasz sobie tę zdolność kredytową. 

Kiedy inwestorzy będą mogli brać kredyty?

Mogą brać. Warunki są zaostrzone, bo niektóre banki wymagają 20% wkładu własnego, niektórzy 30%, a niektórzy nie mają zdolności. Więc kredyty jak najbardziej są możliwe, tylko trzeba się trochę postarać.

Na temat REIT’ów się nie wypowiadam, bo nie wiadomo jak z nimi będzie.

Co mógłbyś poradzić studentom i młodym inwestorom?

Gdy wspominam lata studenckie, to z tego wszystkiego część rzeczy tylko mi się przydała. Na pewno zmieniło się moje podejście do wszystkiego. Mieliśmy taki dziwny rocznik, który był rocznikiem eksperymentalnym, bo mieliśmy 6 godzin angielskiego co tydzień i 4 niemieckiego. Przez pierwsze 2 lata nic nie robiłem, tylko uczyłem się angielskiego i niemieckiego i to było straszne. Po półtora roku rozpocząłem swoją pierwszą działalność gospodarcza. To było w 1997 roku i zacząłem coś robić swojego. Moim zdaniem najważniejsza jest praktyka. Im więcej praktyki masz zrobionej, to lepiej. 

Powinno być tak, że kształcisz się 2 lata, albo zakładasz swoją działalność gospodarczą i ciągniesz, albo idziesz na praktyki, idziesz do pracy i wracasz na dalsze studia. Dopiero wtedy wiesz, o co pytać i czym się zajmować. 

Jak słuchać Podcastu

Dzisiejszy odcinek znajdziesz na górze wpisu. Możesz go również odsłuchać w aplikacjach do odsłuchiwania podcastów oraz na moim kanale Pojetyczny Inwestor na YouTube. 

Słuchaj w Apple Podcast

Słuchaj w Spotify

Słuchaj w Google Podcast

Słuchaj w Acast

Słuchaj w TuneIn

Słuchaj w Pocket Cast

Słuchaj w Breaker

Słuchaj w Stitcher

data-account="1482400:i0b0q0x7e6" data-form="1843430:p3t7p5">

Jak słuchać Podcastu

Dzisiejszy odcinek znajdziesz na górze wpisu. Możesz go również odsłuchać w aplikacjach do odsłuchiwania podcastów oraz na moim kanale Pojetyczny Inwestor na YouTube.

Słuchaj w Apple Podcast

Słuchaj w Spotify

Słuchaj w Google Podcast

Słuchaj w Acast

Słuchaj w TuneIn

Słuchaj w Pocket Cast

Słuchaj w Breaker

Słuchaj w Stitcher