#3 PINW 4 największe ryzyka związane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem długoterminowy i jak im zapobiegać

Jeśli wolisz czytać niż słuchać, przygotowałem dla Ciebie transkrypcję nagrania w formacie PDF. Tekst możesz pobrać tutaj.

Główne ryzyko inwestowania w nieruchomości to wzrost stóp procentowych

O stopie procentowej WIBOR oraz inflacji pisałem tu. Oczywiście to ryzyko dotyczy głównie inwestorów, którzy wspierają się kredytem hipotecznym. Jeżeli  jednak ktoś kupuje mieszkanie za gotówkę (czego nie jestem fanem) to oczywiście kredyt hipoteczny i stopy procentowe aż tak w dużym stopniu go nie dotyczą.  

To ryzyko inwestowania w nieruchomości jest jak najbardziej realne, zwłaszcza że już prawie 50 miesięcy stopa WIBOR jest na bardzo niskim poziomie (około 1,7%). Warto wiedzieć, że jeżeli wzrośnie ona o 1 punkt procentowy, to wówczas rata Twojego kredytu zwiększy się o około 10%. To z kolei na pewno będzie mieć wpływ na roczną stopę zwrotu z inwestycji od kapitału własnego. 

ROE – roczna stopa zwrotu z inwestycji kapitału własnego

Czym jest roczna stopa zwrotu z inwestycji kapitału własnego? Najprościej rzecz ujmując, jest to stopa zwrotu od środków własnych.

Na przykład, jeżeli zainwestujesz 100 tys. zł gotówki w mieszkanie, a resztę pożyczysz z banku, to przy stopie zwrotu  30% z tej inwestycji, 100 tys. zł wróci Ci się w około 30 miesięcy, czyli niecałe 3,5 roku. Musiałbyś zarabiać 30 tys. rocznie (na czysto), żeby w 3,5 roku ci się taka inwestycja zwróciła. Gdybyś miał roczną stopę zwrotu od kapitału własnego w wysokości 10%, to taka inwestycja zwróci Ci się w 10 lat.

Nasuwa się zatem pytanie, jakie jest prawdopodobieństwo, że stopy procentowe wrosną np. o 5 punktów procentowych, w najbliższych załóżmy 10 latach? Co z kolei spowodowałoby, że zamiast raty w wysokości 1 600 zł zapłacisz 2 900 zł. Tego nie wie nikt. Moim zdaniem jest bardzo małe. Musiałby się zdarzyć jakiś kataklizm ekonomiczny w Polsce, na co się na razie nie zapowiada. 

Jednak nawet jeśli przeciągu kilku następnych lat powtórzy się kryzys finansowy podobny do tego z lat 2007/2008  to  nie pozostajemy bezbronni. Są, moim zdaniem, przynajmniej trzy sposoby i okoliczności, które pozwolą nam ograniczyć straty związane ze wzrostem stopy WIBOR.

Sposób pierwszy:

Jeżeli masz mieszkanie, które przynosi Ci roczną stopę zwrotu z inwestycji na poziomie 30% od zainwestowanych środków własnych  (ja taką stopę zwrotu osiągam na swoich mieszkaniach), to wzrost stopy WIBOR i Twojej raty pochłonie tylko niewielką część Twojego dochodu. 

Dodatkowo zgodnie z prawem, możesz podnieść cenę czynszu wynajmowanego mieszkania raz w roku o wzrost rocznej stopy inflacji. Przeważnie inflacja podąża za stopą WIBOR, czyli gdy wzrastają stopy procentowe, wzrasta również inflacja.

A więc, jeżeli przedłużasz umowę najmu z najemcą z aneksem, to możesz podnieść raz do roku czynsz o tę stopę inflacji. Jednak podpisując nową umowę najmu, nawet z tym samym najemcą, możesz podnieść czynsz, o ile chcesz. Zatem wraz ze wzrostem stóp procentowych (jeżeli wzrośnie inflacja również) możesz podnosić czynsz.

Sposób drugi:

Kiedy rosną stopy procentowe, drożeją automatycznie kredyty (w tym hipoteczne). Pociąga to za sobą spowolnienie gospodarcze, które przekłada się na wzrost cen i usług. Na pewno przełoży się również na ceny najmu, ponieważ mniej ludzi będzie stać na kredyt hipoteczny i zakup mieszkania.

Jeśli wzrosną stopy procentowe, wówczas banki będą mieć większe wymagania co do kredytów. Więc gdzie przyjdą potencjalni najemcy? Do nas! Do wynajmujących, do tych, którzy te mieszkania mają.

Sposób trzeci:

Bardzo, bardzo istotny. Idzie nowe pokolenie w Polsce. Zajrzałem do statystyk Eurostatu i oto moje wnioski:

♦ w wynajmowanych mieszkaniach mieszka zaledwie 16% Polaków podczas gdy średnia unijna jest prawie 2 razy większa i wynosi 30,7%.

♦ najwięcej ludzi wynajmuje mieszkania w Niemczech (prawie 50%) Austrii (45%) oraz Danii (prawie 40%). 

♦ w Polsce od 2 lat trend zmierza w tę samą stronę, a zatem coraz więcej Polaków chce wynajmować mieszkania, zamiast kupować je na własność. Wielu młodych ludzi nie chce się wiązać z jednym miejscem, ponieważ chcą być bardziej mobilni i mieszkać tam, gdzie jest np. praca. Ten boom na mieszkania w Polsce,  który teraz widzimy, to raczej sprawka inwestorów, którzy masowo je wykupują. Jak widzisz, nie należy zatem reagować strachem na podniesienie stopy WIBOR.

Ryzyko transakcyjne inwestowania w nieruchomości na wynajem

Często powtarzam, że nie ma takich pieniędzy, których się nie da wydać. Jeżeli będziesz kupował emocjonalnie i pod wpływem impulsu, to najprawdopodobniej nie będzie to interes życia. Wiedza, dobry biznesplan i znajomość rynku lokalnego, to podstawa, aby ograniczyć ryzyko transakcyjne. 

Znam inwestorów, którzy mają mnóstwo pieniędzy i kupują nawet po kilka mieszkań w roku, ale ich ROE (czyli zysk od zainwestowanego kapitału własnego) to zaledwie 5%. Taka stopa zwrotu nie powinna Cię zadowalać. Na moich mieszkaniach ROE wynosi 30%, czyli 6 razy więcej. Da się? DA SIĘ!

Duża część inwestorów kupuje mieszkania bardzo drogie w samych centrach miast i rzadko potrafią rozpoznać potencjał inwestycyjny nieruchomości. Negocjacje jeśli są, to zazwyczaj odbywają się bez żadnej strategii, przygotowania i kończą niewielką obniżką ceny. Natomiast ja do negocjacji przygotowuję się nieraz kilka godzin i mam rozpisaną strategię w zależności od tego jak się one potoczą. 

Na dzień dzisiejszy (luty 2020 r.) średnia cena mieszkania w Krakowie za m² to niecałe 8 tys. zł. Ja w 2017 i 2018 roku nie zapłaciłem więcej niż 5 tys. złotych, a mieszkania od tego czasu nie podrożały przecież o 50%. Okazja, to nie jest to, czym na pierwszy rzut oka może się wydawać. Dlatego trzeba umieć wyszukiwać dobre mieszkania i wiedzieć jak negocjować. 

Ryzyko demograficzne inwestowania w nieruchomości na wynajem

Bardzo dużo się w Polsce mówi na temat demografii, na temat tego, że mało dzieci się rodzi. I co z tym zrobić? Nie będzie miał kto wynajmować itd. Nie mam zamiaru Cię przekonywać, że demografia nie będzie odgrywać ważnej roli. Nikt nie jest w stanie tego przewidzieć.

Najlepszym dowodem na to, jest raport z analizy przeprowadzonej  w USA latach 70. przez G. Mankiwa i D. Weila. Zauważyli oni, że wzrost cen nieruchomości w USA w badanym okresie był tak duży ze względu na wchodzenie na rynek potężnego powojennego wyżu demograficznego. Prognozowali oni, że w latach 90. wejście na rynek niżu demograficznego spowoduje istotny spadek cen nieruchomości, ze względu na zmniejszony popyt. Do 2000 roku realne ceny nieruchomości miały spaść nawet o 47% według raportu Mankiwa i Weila. To nie jest tak, że policzyli sobie to w jakiś magiczny sposób. Przeprowadzili rzetelną analizę danych dotyczących liczby urodzin, trendów demograficznych, trendów na rynku nieruchomości.

Wyobraź sobie, że ceny  nieruchomości w USA nie zbliżyły się nigdy do poziomów prognozowanych przez Mankiwa i Weila. Nawet na dnie bessy po krachu finansowym  pozostały powyżej szczytu z końca lat 80.

Każdy może zarzucić, że USA to nie Polska. Natomiast żyjemy w świecie pełnym zależności i wszystko, co się dzieje w jednej z największych gospodarek świata, nie przejdzie bez echa w krajach rozwijających się, do jakich należy jeszcze Polska. 

Uważam, że nie wolno absolutnie tutaj reagować strachem przed ryzykiem demograficzne. Nie jesteśmy w stanie tego przewidzieć, co właśnie pokazał Raport Mankiwa i Weila.

Tylko 27 m²

Dane GUS pokazują, że w Polsce mamy 27 m² powierzchni mieszkania na jednego mieszkańca. Natomiast w krajach zamożniejszych liczby te są znacznie wyższe. Dla porównania Duńczyk ma dla siebie 53 m², a Niemiec 43,4 m².

To oznacza, że Polska posiada spory potencjał pod tym względem. Nawet jeśli liczba ludności w Polsce zmniejszy się na przykład o 20% w perspektywie 30-40 lat, to popyt na nieruchomości wcale nie musi się zmniejszyć. Ludzie będą mieszkać w większych lokalach, gdy się wzbogacą. Nie wolno nastawiać się aż tak negatywnie pod kątem demografii.

Jak zapobiegać? W jaki sposób ja dzisiaj mogę się obronić przed tym, co się będzie działo w przyszłości?

Przede wszystkim kupować mieszkania w dobrej lokalizacji, co nie znaczy zawsze w centrum. Ze względu na słabą demografię w Polsce jakieś zabezpieczenie musi być.  

Bezpiecznie jest inwestować w największych aglomeracjach, w których znajdują się z najlepsze uczelnie i lokują swoje siedziby duże korporacje. Są to miasta takie jak: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i w ostatnich latach Łódź oraz Aglomeracja Śląska. 

Obecnie prowadzę analizę w miastach o średniej wielkości (80-100 tysięcy mieszkańców). Jest tam ogromny potencjał ze względu na niskie ceny mieszkań w stosunku do ceny najmu. Natomiast w czasie niżu demograficznego może być różnie. Tutaj bardzo ważna jest lokalizacja, gdzie te mieszkania będziemy kupować.

Więc apeluję o niewzniecanie paniki 😊

Ryzyko,  a raczej grupa ryzyk – czyli tzw. koszmary wynajmującego (właściciela, który wynajmuje mieszkanie)

Najczęstszym błędem (koszmarem), z jakim spotykam się wśród początkujących wynajmujących, to podpisywanie umów z problematycznymi najemcami co skutkuje:

♦ brakiem płatności

♦  zniszczeniami

♦  pustostanami

♦  konfliktami 

♦  stratami finansowymi.

Z czego to się bierze?

♦ brak umiejętności rekrutacji i weryfikacji najemców. Jeżeli nie potrafisz dobrze zrekrutować i zweryfikować swojego najemcy, to tak naprawdę ryzykujesz bardzo dużo.  Nawet tym, że ktoś Ci może mieszkać dwa, trzy lata i nie płacić za takie mieszkanie.

♦ nieznajomość lokalnego rynku, nawet jeśli mieszkają tacy właściciele albo wynajmujący w danym mieście od urodzenia. Zawsze trzeba zrobić bardzo dokładne badanie rynku nawet w mieście, w którym mieszkasz. Sprawdź w jakich dzielnicach, co się komu wynajmuje i za ile. Naprawdę można się czasami zdziwić. Ja robię takie badania rynku w danym mieście. Nie spodziewałbym się czasami, że dane dzielnice wynajmują się tak super pod mojego klienta docelowego.

♦ nieumiejętność rozpoznania potencjału inwestycyjnego nieruchomości. Z tym się wiąże strategia inwestycyjna. Musisz zdecydować czy chcesz wynajmować rodzinie, studentowi czy klientowi korporacyjnemu. Przecież dla każdej z tych grup szuka się innego mieszkania w innej dzielnicy. Dlatego lepiej zastanowić się, czy odziedziczonego po babci mieszkania nie jest korzystniej sprzedać, by kupić lokal w innej dzielnicy. Zwłaszcza jeśli na podstawie badania rynku dojdziesz do wniosku, że w innej lokalizacji można zarobić więcej, ponieważ będziesz miał klienta korporacyjnego. 

♦ nieznajomość prawa w zakresie najmu. Chodzi tu o prawo karne, prawo cywilne, prawa budowlanego oraz prawa podatkowego. Nieznajomość przepisów powoduje, że wynajmujący tracą mnóstwo pieniędzy już podczas samego remontu mieszkania. Natomiast  brak wiedzy na temat prawa podatkowego skutkuje tym, że płacą kilka tysięcy złotych podatku od najmu. 

♦ brak wiedzy na temat automatyzacji najmu. U mnie wszystkie mieszkania są w 90% zautomatyzowane. To znaczy zarządzanie ich najmem. Nie poświęcam zbyt wiele czasu na zajmowanie się tymi mieszkaniami. Jest kilka takich okresów w ciągu roku, gdy wymagają one mojej uwagi, np. rozpoczęcie sezonu i wymiana najemców. Wtedy jestem zaangażowany! Ale w 90% jest to biznes zautomatyzowany. Natomiast większość wynajmujących nie wie, że można sobie to tak fajnie zautomatyzować.

Więcej informacji na temat inwestowania w nieruchomości znajdziesz na blogu:

 # 1 PINW Od czego zacząć, jeśli nie mam pieniędzy na pierwsze mieszkanie inwestycyjne

# 2 PINW  Dlaczego powinieneś inwestować w nieruchomości na wynajem – 5 głównych powodów

W jaki sposób sobie radzić z tym koszmarem wynajmującego?

Co zrobić, żeby najemcy płacili na czas, nie niszczyli mieszkań oraz aby unikać pustostanu? Jak nie rekrutować najemców konfliktowych, żeby finalnie jak najwięcej zarobić na tym wynajmie? 

Bardzo dokładnie mówię o tym na moim szkoleniu JEDNA INWESTYCJA DO WOLNOŚCI. Dlatego serdecznie zapraszam Cię na to szkolenie!

Znajdziesz bardzo dużo materiałów przygotowanych w temacie zapobiegania tym ryzykom. Ja nie jestem w stanie przekazać tej wiedzy na godzinnym filmie. Jest tego tak dużo, że warto jednak zainwestować w tę wiedzę i sprawdzić  jak to ryzyko ograniczyć.

Wniosek jest jeden – jeżeli Ci źle idzie z wynajem albo boisz się zainwestować w nieruchomości, to jedynym rozwiązaniem jest zdobyć wiedzę, słuchać podcastu, słuchać kanałów tematycznych na You Tube lub czytać książki w tym temacie.

Wszystko sprowadza się do ograniczania ryzyka. O tych największych ryzykach Ci wspomniałem, jednak diabeł tkwi w szczegółach. Czyli rekrutacja, weryfikacja najemców, cała strategia inwestycyjna (czyli pod którego najemcę, w jakim mieście, w jakiej dzielnicy wybierzesz mieszkanie). Od tego zależy bardzo dużo! Cała strategia podatkowa, jak do tego podejdziesz z podatkami, w jaki sposób się rozliczać z Urzędem Skarbowym jeżeli chodzi o najem. Jest tego naprawdę mnóstwo, natomiast nie ma się czym przejmować. Zawsze powtarzam: małymi krokami, krok po kroku.

Jeżeli jednak ktoś będzie miał mało pieniędzy, to chyba najpierw będzie chciał zapłacić za mieszkanie, a później jakieś nadwyżki inwestować w papiery wartościowe. Myślę, że udało mi się pokazać Ci, dlaczego warto inwestować w nieruchomości.

Podejrzewam jakie pytania Ci się teraz nasuwają. Mimo to napisz mi w komentarzu, co chcesz jeszcze wiedzieć. Odpowiem na nie w kolejnych wpisach.

Transkrypcję mojego dzisiejszego nagrania możesz pobrać tutaj.

Jak słuchać Podcastu