#9 PINW 5 ubezpieczeń, które musisz znać, inwestując w nieruchomości. Wywiad z Marcinem Kłodnickim.

Marcin z ubezpieczeniami jest związany od 2008 r. Początkowo był zatrudniony jako likwidator szkód komunikacyjnych.

Po pewnym czasie przeniósł się do działu zajmującego się likwidacją szkód polegających na kradzieży pojazdów oraz przeciwdziałaniu wyłudzeń odszkodowań.

W okresie 2012-2018 był związany z prywatną firmą zajmującą się przeciwdziałaniem wyłudzeniom odszkodowań na rzecz większości Towarzystw Ubezpieczeń działających w Polsce. Praca od szeregowego pracownika do Dyrektora Biura.

Obecnie wraz z żoną posiada portfel nieruchomości na wynajem. Zarówno wynajmowanych na długi, jak i na krótki termin. Marcin również współpracuje z fliperami. Doświadczenie związane z likwidacją szkód ubezpieczeniowych, oraz prowadzone inwestycje w nieruchomości pozwalają mu na pełne i rzeczowe doradztwo w zakresie ubezpieczeń nieruchomości, oraz OC działalności gospodarczej.

Czego się dowiesz:

• Jaki zakres ubezpieczeń jest niezbędny (oraz zalecany) dla fliperów i osób prowadzących ekipy remontowe.
• Jak właściwie dobrać ubezpieczenia zajmując się podnajmem, wynajmem na długi i krótki termin. 
• Jakie są praktyczne dodatki do ubezpieczeń mieszkań na wynajem. 
• Jak zabezpieczyć się przed szkodami spowodowanymi przez najemców. Jeśli nie kaucja, to co?
• Czy można uzyskać odszkodowanie za szkody spowodowane przez turystów? 
  

Marcin, witam Cię serdecznie. Z ubezpieczeniami  jesteś związany od 2008 r. Początkowo byłeś zatrudniony jako likwidator szkód komunikacyjnych. Po pewnym czasie przeniosłeś się do działu zajmującego się likwidacją szkód polegających na kradzieży pojazdów oraz przeciwdziałaniu wyłudzeń odszkodowań.

Na pewno ta pierwsza część może być bardzo nielubiana przez większą rzeszę osób mających szkodę z AC lub z ubezpieczenia OC. Zazwyczaj likwidatorzy są bardzo nielubiani.

To Ty byłeś tą osobą, która stwierdzała: „Nie  proszę pana, nie należy się 10 000 zł, ale 5 400 zł”?

Albo, że w ogóle się nie należy! 🙂

Później w latach 2012-2018 byłeś związany z prywatną firmą zajmującą się przeciwdziałaniem wyłudzeniom. Przeszedłeś drogę od szeregowego pracownika do dyrektora biura. Obecnie wraz z żoną posiadasz portfel nieruchomości na wynajem. Zarówno wynajmowanych długoterminowo, jak i na krótki termin. Współpracujesz również z fliperami. A teraz doświadczenie związane z likwidacją szkód ubezpieczeniowych, oraz prowadzone inwestycje w nieruchomości pozwalają Ci na pełne i rzeczowe doradztwo w zakresie ubezpieczeń nieruchomości, oraz OC działalności gospodarczej. Dlatego dziś chciałem omówić z Tobą bardzo ważną kwestię.

Jak się zabezpieczyć od strony ubezpieczyciela na wynajem długoterminowy, krótkoterminowy, oraz jeśli chodzi o flipy?

Myślę, że dla większości inwestorów to zagadnienie jest bardzo interesujące. Chciałbym, żebyś wypowiedział się jeszcze na temat praktycznych dodatków do takich ubezpieczeń. Myślę, że temat w dobie pandemii koronawirusa jest bardzo na czasie. Pierwszy punkt, który chciałbym omówić to zakres ubezpieczeń niezbędnych oraz zalecanych dla fliperów i osób prowadzących ekipy remontowe. 

Tak, zgadza się. Jestem z ubezpieczeniami związany od dłuższego czasu. Sam też  posiadam nieruchomości na wynajem. Jednak, na ten moment  najem krótkoterminowy właściwie nie funkcjonuje. Mam nadzieję, że wcześniej czy później wszystko wróci do normy i znów będzie można również  tym najmem się zajmować. 

Zanim przejdę do omawiania naszego zagadnienia, chciałbym przedstawić fragment mojej prezentacji, pokazującej zakres ubezpieczeń, o których będę opowiadał z podziałem na poszczególne grupy inwestorów nieruchomości.

W przypadku inwestycji długotrwałych i bardziej skomplikowanych (na niebiesko) potrzebują większego zakresu ubezpieczeń, na nich dziś się skupię.

Tu widzimy poszczególne typy ubezpieczeń, które za chwilkę omówię z podziałem, na to czyje mienie chronione. 

Bardzo istotne jest to, żebyście wiedzieli, na co i jakie ubezpieczenie jest Wam potrzebne. Powszechne jest przekonanie, że ubezpieczenie mieszkania, zabezpiecza wszystko. Niestety tak nie jest. 

Każdy, kto myśli o ubezpieczeniu swojego mieszkania, myśli przede wszystkim o ubezpieczeniu swojego mienia. Ja chciałbym zacząć od czegoś innego. Czegoś, co dzisiaj powtórzę nie raz. A mianowicie od ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.  

Z mojego doświadczenia wynika, że  jest to najważniejszy rodzaj ubezpieczenia, zarówno w życiu prywatnym, jak i w przypadku działalności gospodarczej. Warto wiedzieć, że osoby, które prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą za wszystkie szkody, które mogą wyniknąć w związku z prowadzoną działalnością, odpowiadają całym swoim majątkiem.

Nie raz w mojej karierze, podczas likwidacji szkód, miałem do czynienia z przypadkami, w których niesprawnie przeprowadzony remont spowodował zalanie 4-5 mieszkań w pionie. W efekcie  skończyło się to dosłownie bankructwem członka ekipy, który to spowodował. Mało tego  komornik zajął również wynagrodzenie jego żony i zlicytował ich majątek. Więc to jest naprawdę poważne zagrożenie i ten typ ubezpieczenia powinniśmy posiadać.

Kto w takim wypadku odpowiada za szkodę? Jeżeli ekipa remontowa nie ma ubezpieczenia OC, to rozumiem, że odpowiada właściciel mieszkania, tak?

Nie. Podstawową zasadą w ubezpieczeniach jest zasada winy. Upraszczając, za szkodę odpowiada ten, kto ją wyrządził. Czyli faktycznie winnym jest ten członek ekipy, który przyczynił się do powstania szkód.

Jednak jako właściciel mieszkania, przed sąsiadami czy wspólnotą, odpowiadasz Ty. Nie tyle prawnie, ile bardziej chodzi tu o poprawne stosunki społeczne.

Oczywiście  mając mieszkanie na flipa, może nas to nie interesować. Mieszkanie sprzedane i sąsiedzi nas nie interesują. Jednak w momencie, kiedy nasza działalność  polega na podnajmie, wynajmie długoterminowym, czy krótkoterminowym, to stosunki sąsiedzkie są dla nas naprawdę, ale to naprawdę istotne. I tutaj jakakolwiek walka z sąsiadami naprawdę może nam na dobre nie wyjść.

Czy mógłbyś nam powiedzieć, dlaczego jest problem z najmem krótkoterminowym? Chodzi o to, że  najem krótkoterminowy jest uważany jako działalność hotelarska. I w zasadzie takiej działalności nie powinno się prowadzić w budynkach mieszkalnych.

Jeżeli mamy blok, budynek, gdzie chcemy sobie wynająć mieszkanie na wynajem krótkoterminowy, musimy pamiętać o tym, że jeżeli, któryś z sąsiadów wniesie sprawę z powództwa cywilnego, to taką sprawę możemy przegrać. Również może to być sprawa karna, np. za zaburzanie miru domowego.

Jak najbardziej tak.

 Każdy z nas może prowadzić innego rodzaju działalność – flipy, podnajem, wynajem długo – lub  krótkoterminowy. Każdemu więc będzie potrzebny inny zakres ubezpieczeń, inne roszczenia mogłyby być składane. Inne szkody możemy spowodować, prowadząc remonty, a inne tylko i wyłącznie wynajmując mieszkanie, lub najwyżej może komuś spaść na głowę szafka, którą zamontowaliśmy lub żyrandol. Więc ryzyko szkód jest znacznie mniejsze, jeśli żadnych remontów nie prowadzimy. No ale oczywiście zalanie czy inne tego typu rzeczy też się zdarzają.

 Co do  współpracy z ekipami remontowymi. Większość inwestorów do remontów mieszkań zatrudnia ekipę. Pytanie brzmi, ilu z nich weryfikuje, czy ekipy w ogóle posiadają OC?

 Myślę, że jakaś część osób to sprawdza. Tylko czy ktokolwiek z was sprawdza, co tak naprawdę w tych umowach OC jest zawarte i  od czego te umowy chronią?  Z doświadczenia wiem, i nie będzie to dla nikogo nowością, że istnieje tendencja wśród ekip remontowych, żeby optymalizować składkę za ubezpieczenie.

Oczywiście nie ma nic w tym złego. Pod warunkiem, że  jest to wykonywane poprzez porównanie ofert ubezpieczenia w różnych towarzystwach. Każdy z nas tak robi, jeśli dotyczy to samochodu czy mieszkania. Gorzej, gdy to zaniżanie składki jet spowodowane okrojonym zakresem ubezpieczenia. Dobrze zawarta umowa ubezpieczenia OC czy to ekipy, czy też naszej działalności gospodarczej musi zawierać przede wszystkim wszystkie kody PKD. Znaczna część z nas wpisuje tylko jeden bądź dwa zakresy, którymi chcemy się zajmować, a wykonujemy znacznie więcej czynności. Tak samo jak ekipy remontowe dodają tylko jeden lub dwa kody wykonywanych czynności (np. czynności remontowe), zapominając jeszcze, że prowadzą instalacje np. wodno – kanalizacyjne, montaż elektryki i tego typu rzeczy.

To wszystko powoduje, że składka jest odpowiednio niższa. Nie jest to  domena wyłącznie ekip remontowych. Widziałem umowy ubezpieczenia inwestorów, którzy mają podane tylko główne kody, czyli: 68.10 – w przypadku fliperów, 68.20 – w przypadku wynajmujących, czy podnajmujących. Również nie podają stałych czynności, czy chociażby prowadzenia remontów.

Rozumiem, że jest w tym momencie trochę problem. Ponieważ wiele działalności jednoosobowych, na przykład fliperów,  stara się unikać tych działalności związanych z remontami. Wiąże się to również, z tym że płaci się inny podatek. Trzeba tutaj uważać. Zależy, jak chcesz się rozliczać.

Fliper nie ma, moim zdaniem,  obowiązku posiadać firmy remontowej, albo  działalności remontowej. On tak naprawdę zatrudnia ekipę, która powinna być ubezpieczona, która powinna mieć w PKD odpowiedni kod.

Jeśli zatrudnia ekipę profesjonalną, oczywiście. Ale jeśli fliper sam jest równocześnie ekipą, sam robi jednocześnie te remonty, to w tym momencie on tak naprawdę musi mieć te czynności ubezpieczone. Nie wystarczy mu tylko wpisanie w PKD handlu mieszkaniami. Jeśli prowadzi jakieś prace remontowe, również od tego musi być ubezpieczony. 

Kolejną „metodą”, za pomocą której nasze ekipy mogą przyoszczędzić,  jest zaniżenie przychodów. Dla towarzystwa oczywiste jest to, że im większe dana firma przynosi przychody, tym więcej realizuje czynności. A co za idzie, istnieje większe ryzyko. W związku z tym będzie większa składka. Co to może spowodować?

 Jak każde tego typu wprowadzenie w błąd  może spowodować, w najgorszym wypadku całkowitą odmowę wypłacenia odszkodowania. W tym momencie poszkodowany sąsiad, cała wspólnota, czy wszyscy nasi najemcy muszą wyjaśniać sprawę z pojedynczą osobą z ekipy, czy z jej szefem, czy z nami jako inwestorem. Ponieważ towarzystwo ubezpieczeniowe umyje całkowicie ręce lub wypłaci mniejszą część odszkodowania.  Może być tak, że świadczenie zostanie pomniejszone  o 10%-20%, bo o tyle była obniżona składka. Natomiast  pozostałą część będziemy musieli wypłacić z własnej kieszeni.

 Wracając jeszcze do umowy ubezpieczenia. Każde towarzystwo ma dodatkową klauzulę rozszerzającą ubezpieczenie. W niektórych towarzystwach liczba klauzul do wyboru wynosi około 100. Więc możecie się domyślać, jaką trzeba mieć wiedzę i pojęcie, żeby dobrze zawrzeć ubezpieczenie.

 Dlatego absolutnie nie dziwię się, że znaczna część inwestorów niemających do czynienia z ubezpieczeniami, nie będzie mieć pojęcia, czy ekipy mają dobre OC, czy nie. Liczą na to, że faktycznie cokolwiek tam mają pokryte, bo pokazali jakiś papierek. Niestety z doświadczenia wiem, że gdy dochodziło do szkód, okazywało się, że ubezpieczenie ekipy nie podziałało. Kupili sobie tzw. wydmuszkę ubezpieczeniową, bo ktoś od nich tego oczekiwał.

Podsumowując, jeżeli chodzi o ekipy remontowe. Być może część ekip kupuje najtańsze ubezpieczenie OC. Ja jako inwestor mogę mieć wgląd do takiej polisy OC.

Powiedz mi więc, na co głównie zwrócić uwagę, co w tej polisie musi być? Jeżeli ktoś flipuje, ktoś kupuje mieszkanie w starej kamienicy, to tam się mogą stać różne rzeczy.

Gdybyś mógł wymienić 3-5 punktów, które warto, by znalazły się w polisie ekipy remontowej.  I z twojego doświadczenia, na przykładzie podał, co się wydarzyło, gdy dana ekipa takich zapisów nie miała w umowie ubezpieczenia.

Przede wszystkim, najważniejsza jest suma ubezpieczenia. Suma ubezpieczenia to jest najwyższa kwota, jaką towarzystwo może wypłacić w wypadku powstania szkody. Jeśli mamy jakąś starą kamienicę, w której może się zawalić dach, może zawalić się nasze mieszkanie, sąsiadów, a mamy sumę ubezpieczenia 100 000 tys., to podejrzewam, że może ona nie wystarczyć. Podstawową kwotą, jaką możemy w takim przypadku rozważać, jest 200 000, 500 000, 1 000 000 zł.

Oczywiście wszystko w zależności od skali naszych działalności i gdzie tę pracę wykonujemy. Jeśli ekipa wykonuje prace tylko i wyłącznie w mieszkaniach z wielkiej płyty, które znają jak własną kieszeń, oczywiście kwota może być niższa. Jeśli wchodzimy w kamienice kompletnie nie znane, w których przez 100 lat ktoś coś przerabiał to bez 200 000-500 000 zł  naprawdę nie odważyłbym się tam wchodzić z remontem.

Druga sprawa, to zakres czynności, które ma ekipa wykonywać. Kod PKD powinien być zawarty dla wszystkich zakresów zadań, które ekipa realizuje, np. dla: 

• instalacji wodno – kanalizacyjnych,
• instalacji elektrycznych,
• usługi wstawiania okna,
• wyłączania kaloryferów, itp.

Wszystkie czynności, które ekipa wykonuje, trzeba rozbić na czynniki pierwsze i to za pomocą kodów PKD i to ubezpieczyć. To jest podstawa.

 Jakie byłyby przyczyny niewypłacenia odszkodowań? Po pierwsze, brak zdefiniowanych danych czynności w ubezpieczeniu ekipy. Najczęściej są to właśnie zalania w wypadku np. demontażu kaloryferów. Jeśli zostanie to zrobione nieprofesjonalnie, zostanie zalany sąsiad.

Ekipy nie podają tego do ubezpieczenia, bo robią to niejako przy okazji. To są najczęstsze  (powiedzmy) przyczyny. 

Czyli jeżeli ekipa tego nie ma w PKD, to rozumiem, że ubezpieczyciel może nie wypłacić odszkodowania?

Oczywiście. Nie może, ale nawet nie wypłaci.

Ubezpieczyciel, oceniając ryzyko, czy w ogóle firmę chce przyjąć do ubezpieczenia (bo nie musi przyjąć), ocenia na podstawie wysokości obrotów, ale też rodzaju wykonywanych czynności. Część czynności jest dużo bardziej ryzykowna, lecz jeśli te czynności zataimy, towarzystwo nie weźmie ich pod uwagę przy kalkulacji składki. Nie weźmie ich również pod uwagę przy wypłacie odszkodowania.

 Swoistym odpowiednikiem, dla osób, które nie mają firm, jest ubezpieczenie OC w życiu prywatnym.

Jest to odpowiednik, a nie jest to idealne pokrycie. W szerokim znaczeniu z tego ubezpieczenia możemy skorzystać przy okazji wszystkich czynnościach naszego życia prywatnego, np. potrącając kogoś podczas jazdy rowerem. Więc to jak najbardziej warto mieć. 

 A wracając do rynku mieszkaniowego, każdy właściciel zgodnie z przepisami prawa będzie odpowiadał za stan techniczny, oczywiście w odpowiednich zakresach, mieszkania. Jeśli w naszym mieszkaniu pęknie rura, pęknie jakiś wężyk w pralce, pęknie szybka w łazience, to z tego właśnie ubezpieczenia mogą liczyć na odszkodowanie sąsiedzi, nasi najemcy, wspólnota, czy spółdzielnia.

Więc dla osób prywatnych OC w życiu prywatnym jest to podstawowy zakres ubezpieczeń. Miałem też szkody osób fizycznych, które wynajmowały pojedyncze mieszkania i na głowę lokatora spadła szafka, na jego mienie spadł żyrandol. Tego typu rzeczy się zdarzają i tylko i wyłącznie z tego ubezpieczenia najemca, czy sąsiad może wnosić o jakiekolwiek odszkodowania.

Czy ty masz zapis w swojej umowie wynajmu, że najemca musi u ciebie wykupić ubezpieczenie OC? Czy jest to u Ciebie obowiązkowe?

To też. Tylko czym innym jest OC prywatne właściciela mieszkania, a czym innym, to o co pytasz,  OC w życiu prywatnym najemcy.

U wszystkich moich najemców mam to w umowie zdefiniowane, i jest to jak najbardziej podstawowe dla mnie ubezpieczenie.

Kolejny istotny punkt naszej rozmowy.

Jak właściwie dobrać ubezpieczenie zajmując się podnajmem, wynajmem na długi i krótki termin?

Wracamy do naszego własnego pięknego mieszkania, czy to na flipa, czy na wynajem, czy naszego apartamentu. Podstawą oczywiście jest ubezpieczenie:

•  tzw.  murów, czyli mieszkania wraz z wszystkimi elementami stałymi od ognia i innych żywiołów i innych zdarzeń losowych. W zależności od towarzystwa to może mieć różne nazwy.
• od kradzieży i włamania.

 O czym warto poinformować Ubezpieczyciela? Przede wszystkim część towarzystw pyta wprost, czy ubezpieczamy mieszkanie wykorzystywane do naszego życia prywatnego, czy jest ono przedmiotem działalności gospodarczej. W sporej części towarzystw mamy wprost wykluczenie odpowiedzialności.  Oznacza to, że towarzystwo nie będzie wypłacać odszkodowania, jeśli wykorzystamy ubezpieczenie przeznaczone dla mieszkań prywatnych, ubezpieczając mieszkanie, które służy do wykonywania działalności gospodarczej.

Należy w tym miejscu powiedzieć jedno zdanie.

Wynajmując mieszkania, nie musimy mieć działalności gospodarczej.

Na długi termin, w zależności jeszcze od skali – nie.  Na krótki już tak. Jeśli faktycznie prowadzimy działalność, to podczas podpisywania umowy ubezpieczenia musimy to oznajmić.

Teraz tak. Musicie pamiętać o tym, że przerabianie mieszkań poprzez dokładanie ścianek działowych czy przenoszenie kuchni do przedpokoju, być może zwiększy wasze zyski z inwestycji. Jednak problem pojawia się wtedy, gdy te przeróbki nie są zrobione zgodnie z prawem budowlanym. Zwróćcie uwagę, czy mieszkania posiada wystarczającą ilość kominów, czy do jednego komina podpięte są dwa pomieszczenia, czy zamontowana jest grawitacja mechaniczna (a co nie zawsze jest zgodne z prawem budowlanym). Część towarzystw ma wprost wypisane w swoich warunkach ubezpieczenia wyłączenia.

Mówisz o kuchni teraz?

Kuchnia, łazienka –  niektórzy pod jeden pion wentylacyjny łączą dwa pomieszczenia, np. tworząc mikro-kawalerki.

Ok, tak to jest zabronione – zgodzę się.

W takim wypadku, w przypadku zaistnienia jakieś poważnej szkody towarzystwa mogą odmówić wypłaty odszkodowania.  Więc na to zwróćcie uwagę, co jest w warunkach. 

No i znowu wracając do gotowców, widziałem gotowce dziewięcio-, dziesięciopokojowe. Czy powinny być ubezpieczane jako mieszkanie, czy już obiekt specjalnego użytku jako hotel, czy akademik? Tutaj niestety już warto to rozważyć.

Natomiast, jeżeli chodzi o mieszkania na najem długoterminowy, to rozumiem, że… Bo tutaj mówimy o blokach z wielkich płyty, tak?

To tutaj głównym problemem jest przenoszenie kuchni do przedpokoju. Ja też mogę sobie wyobrazić, że jest taka sytuacja, gdzie będzie spowodowany pożar tym, że kuchnia jet w przedpokoju, gdzieś się coś w instalacji zapali w przedpokoju, itd. Ubezpieczyciel może stwierdzić, że: „przepraszam, ale kuchnia nie była w tym miejscu, gdzie nie powinna być, została przeniesiona nie zgodnie z prawem budowlanym do przedpokoju” – rozumiem, że wtedy ubezpieczyciel również może się na nas wypiąć i powiedzieć: „Przepraszam, ale ja za tą szkodę nie zapłacę”.

Jeśli ma taki zapis w warunkach ubezpieczenia, a prace są niezgodne z prawem, to część towarzystw może odmówić.

Rozumiem, ok. Czyli tez na to musimy zwrócić uwagę.

Jak najbardziej tak.

Wracając do  tych mniej istotnych kwestii, w większości towarzystw usłyszymy pytanie: 

• czy mieszkanie będzie wynajmowane?
• czy mieszkanie posiada  wzmocnione drzwi, jakieś antywłamaniowe oczywiście z atestem?
• na którym piętrze znajduje się nasze mieszkanie? 
• czy to jest piętro pierwsze, czy to jest piętro ostatnie?
• czy mieszkanie ma monitoring?
• czy mieszkanie, blok ma ochronę?

I tutaj znowu pojawiają się tendencje do optymalizacji składki. Czyli lekko naginamy rzeczywistość. Mogę zaoszczędzić 10%, jeśli zataję, że mam na ostatnim piętrze mieszkanie, a mieszkam na parterze. Tylko miejmy pewność, że w przypadku wystąpienia szkody likwidator może to zweryfikować. Jakie są konsekwencje?

Oszczędzimy 10% (10-20 zł całej składki), a likwidator “oszczędzi” nam wypłaty odszkodowania w wysokości 10%, co może się przełożyć na kwotę o 10 000 zł  mniejszą. Odpowiedzmy sobie na pytanie, czy naprawdę nam się to opłaca?

Przejdziemy teraz do następnego zagadnienia. Praktyczne dodatki  do ubezpieczeń mieszkań na wynajem.

Ubezpieczenie od powodzi. Jest taki zakres dodatkowy w niektórych towarzystwach, w niektórych już jest w standardzie. Teoretycznie mieszkając na 10 piętrze, w wysokiej części miasta, na wysokości 1000 m² n.p.m. w odległości 100 km. od najbliższego cieku wodnego – powódź może nam nie grozić. Tutaj więc na własne ryzyko możemy odstąpić od ryzyka powodzi.

Przy czym zwróćcie uwagę, że część systemów sprzedażowych różnych towarzystw ma od razu tutaj „zaszyte” ryzyko powodzi. Trzeba zwrócić uwagę agentowi, żeby odznaczył. To ryzyko powoduje wzrost składki, a w niektórych przypadkach jest to zbędne. Jeśli wiemy, że w pobliżu nie ma żadnej wody, to po co ubezpieczać się od powodzi? Niestety nie mamy takiej możliwości, gdy mieszkanie zakupione jest na kredyt. Większość banków wymaga, mimo wszystko, wykupienia ubezpieczenia od powodzi. Czy to ma sens, czy nie, nie ma to najmniejszego znaczenia.

 Kolejnym dodatkiem, który powinniśmy rozważyć, jest ubezpieczenie oszklenia. Część towarzystw ma to w standardzie, część wymaga dodatkowej składki do polisy.

Marcin, ale czy mówimy o oszkleniu zewnętrznym – okna, czy np. jeżeli ktoś ma szkło w drzwiach, to też bierzemy to pod uwagę, czy mówimy tu rzeczywiście o tym, że ktoś nam kamieniem rzuci w okno?

Dobrze, że  jesteś czujny. Jak najbardziej. Część osób rozumie pop tym pojęciem właśnie typowe  „wrzucenie kamienia w okno”. Natomiast definicja oszkleń jest dużo szersza. Tak jak właśnie wspomniałeś jakieś szklane elementy w drzwiach, kabina prysznicowa, czy chociażby płyty indukcyjne. To wszystko mieści się w definicji oszklenia. Za uszkodzenie tych elementów, właśnie z tego małego dodatku oszklenia możemy uzyskać odszkodowanie.

Ale również jeżeli płytę nam zniszczy „niechcący” najemca, może to również pójść z jego OC. Mogło się zdarzyć, że upuścił garnek na płytę, płyta pękła, zarysował ją. Też jest ważna rzecz, że bardzo istotne jest oświadczenie sprawcy szkody. W jaki sposób on opisze, jak doszło do zdarzenia, także musi to być zdarzenie niecelowe. Trzeba to dokładnie opisać, ponieważ można przez „głupie” oświadczeniem nie dostać nawet złotówki z ubezpieczenia.

Oświadczenia, powinny być zgodne z prawdą. Oczywiście wszystkie powstałe uszkodzenia muszą być spisane z prawdą. Bierzmy pod uwagę to, że likwidatorzy mogą to weryfikować i oceniać.

W ramach tej anegdoty to w mojej poprzedniej pracy mogliśmy sobie „testować” uszkodzenia telefonów, tabletów,  gdzie ktoś deklarował nam, że telefon upadł. Mięliśmy do wykorzystania takie same aparaty, gdzie kazaliśmy klientom skakać po tych telefonach, po schodach zrzucić, aby ocenić, czy faktycznie mogło dojść do uszkodzeń w ten sposób. Znaczna część osób zrezygnowała z roszczeń, nie chciała już odszkodowania, bo dokładnie wiedziała, że nakłamali i odszkodowanie im się nie należało. Weście to pod uwagę, że należy zgłaszać zgodnie z prawdą.

 Kolejną częścią jest ubezpieczenie przepięcia. Część towarzystw ma to w standardzie, część wymaga dodatkowego ubezpieczenia. Jest to odszkodowanie, które chroni nasze mienie, głównie elektroniczne od nagłego skoku napięcia w linii energetycznej, ale także od uderzenia pioruna. Zwracajcie uwagę, czy faktycznie również pioruny są ujęte w ubezpieczeniach.  

 Kolejną częścią, kolejnym dodatkiem bardzo ważnym koszt poszukiwania przyczyn szkody, a następnie powrót do stanu sprzed szkody pierwotnego.

 Jeśli w naszym mieszkaniu pojawi się jakiś wyciek, zalewamy sąsiadów i nie wiadomo skąd ten wyciek jest, bo mamy kuchnie, czy łazienkę w kafelkach, to oczywiste jest to, że wchodzi ekipa i musi rozkuć naszą kuchnię, czy łazienkę, znaleźć miejsce wycieku, a następnie zostajemy z tym bałaganem sami. Awaria została zaleczona, ekipa ze spółdzielni sobie idzie i zostawia nas z tym całym bałaganem.

Właśnie takie ubezpieczenie kosztów poszukiwania przyczyn szkody, czy przywrócenia stanu sprzed szkody – pozwoli nam zapłacić za ekipę, która znajdzie usterkę, a następnie za ekipę, która na nowo nam te płytki czy cokolwiek innego przywróci do stanu pierwotnego.

A czym jest suma ubezpieczenia?

Suma ubezpieczenia jest to najwyższa możliwa kwota, jaką towarzystwo może wypłacić. Tutaj ubezpieczamy mury, oczywiście o wartości, jaką byśmy chcieli  dostać za nasze mieszkanie, oczywiście tyle ile one jest warte, ale też wyposażenie. Tu już  nazywamy: wyposażenie, rzeczy ruchome, ruchomości domowe. Ubezpieczamy w dwóch zakresach:

• od ognia i innych zdarzeń losowych i innych żywiołów,
• od kradzieży z włamaniem.

 Teraz wyobraźmy sobie sytuację, że mamy przygotowany apartament dla turystów i wyposażenie mamy za 60 000 tys. zł., kuchnia w zabudowie, pięknie zrobiona łazienka, sprzęt RTV, AGD, pralka, lodówka, piekarnik w zabudowie, mikrofalówka w zabudowie, telewizory. Co tak naprawdę złodziej może nam ukraść? Telewizor jestem w stanie zrozumieć, ale lodówkę, pralkę, meble w zabudowie? Wydaje mi się, że byłaby to kradzież stulecia, bardzo zuchwała, żeby ktoś nam takie rzeczy wyniósł.

Stąd tego rodzaju ubezpieczenia, czyli od kradzieży z włamaniem. Warto dać sobie zdecydowanie mniejsze wartości, co oczywiście wpłynie na składkę, ale nie pogarsza w żaden sposób naszego bezpieczeństwa. Realnie może z tych 60 000 może 10 000-15 000 złodziej jest w stanie nam ukraść. 

Marcin, takie pytanie mi się nasunęło:  Co w przypadku, jeżeli ja jestem właścicielem mieszkania, wynajmuję mieszkanie najemcy i ktoś się wkrada na to mieszkanie i kradnie najemcy np. laptopa? Często jest tak, że najemca przychodzi do właściciela i mówi: „Panie właścicielu, bo ktoś  się włamał do pana mieszkania i ja bym chciał/ła zwrot pieniędzy za swojego laptopa”. Przeważnie właściciel odpowiada: „Przepraszam panią, ale to nie ja ukradłem tego laptopa, dlaczego ja mam za to odpowiadać?” Wiem, że zdarzają się takie przypadki, dlatego tutaj również trzeba stanąć „okoniem” i powiedzieć „Przepraszam bardzo”. Ja mam nawet taki zapis w umowie, który mówi o tym, że właściciel nie odpowiada w razie kradzieży za rzeczy, które zostały skradzione najemcy.

Zgadzam się całkowicie. Właściciel  nie odpowiada za to. Najemca ma obowiązek ubezpieczyć swoje własne mienie. Chyba że zdarzy się sytuacja kiedy właściciel nie zabezpieczył właściwie mieszkania, nie zamontował zamków, jak należy, albo nie naprawił zamka, który był popsuty i przez to złodziej wszedł. W tym momencie winy właściciela w takich wypadkach mógłbym się doszukiwać. Jeżeli złodziej wyłamał zabezpieczenia, które były wmontowane poprawnie z atestami, oczywiście żadnej odpowiedzialności właściciel nie ponosi.

 Ubezpieczyć możemy w dwóch rodzajach wartości.

• odtworzeniowej,
• rzeczywistej.

 W ubezpieczeniu mieszkań prywatnych raczej rzadko się to zdarza. W przypadku mieszkań „firmowych” ubezpieczanych na firmę, jak najbardziej się to zdarza.  Na czym polega różnica?

 Wartość odtworzeniowa pozwala na, w przypadku kradzieży, czy zniszczenia uzyskanie odszkodowania pozwalające kupić taką samą rzecz bądź najbliżej pasującą parametrami, jeżeli ta rzecz nie jest już produkowana. Czyli dostaniemy pełen zwrot wartość naszego mienia.

 Wartości rzeczywistej – otrzymamy realną wartość naszego mienia, czyli np. kupiliśmy sobie telewizor za 5 000 zł i on po trzech latach jest warty 1 000 zł, może 500 zł, więc ubezpieczając w wartości rzeczywistej, dostaniemy ta naprawdę ułamek jego wartości po kilku latach.

Ok, powiem ci, że zaskoczyłeś mnie. Myślałem, że nie ma takiej możliwości jak ubezpieczenie wartości odtworzeniowej. Myślałem, że wygląda to w ten sposób, że np. telewizor traci na wartości, jest warty tyle i tyle i ubezpieczyciel może tyle wypłacić.  Powiedz mi na przykładzie tego telewizora – jeżeli chodzi o składkę od wartości rzeczywistej, albo o odtworzeniowej- ile to jest procent różnicy na takiej składce?

To jest kwestia Towarzystwa, mówimy tutaj o 10-15%.

Króciutko jeszcze wspomnę o ubezpieczeniach, które możemy zawrzeć w banku. Nie atakuję w żaden sposób banków. Banki sprzedają pełnoprawne ubezpieczenia. Tylko zwróćcie uwagę, co oferują banki w swym ubezpieczeniu. Bardzo często może się zdarzać, że banki robią ubezpieczenie tylko murów – tego co należy do banków, a nie ma tam żadnych innych dodatków, które zabezpieczą wasze mienie. 

Zgadza się, i niejednokrotnie są to bardzo drogie ubezpieczenia. Jak brałem mieszkanie na kredyt jedno, czy drugie, to miałem tańsze ubezpieczenie w innej firmie, miałem dużo więcej opcji. W dzisiejszych czasach mało kto się decyduje na wzięcie ubezpieczenia z banku.

Powiem ci, że zależy. Część osób decyduje się na to, bo np. ma niższą ratę kredytową.

Czyli banki, w jakiś sposób przerzucają  na marżę, odliczą 0,1%, odliczy może 500 zł i rzeczywiście się to opłaca.

W przypadku flipów tak naprawdę wystarczy ubezpieczyć mury z tymi wszystkimi dodatkami, o których mówiłem, oraz wyposażeniem. Znaczna część osób rezygnuje z ubezpieczenia od kradzieży z włamaniem. Są zdania, że w tych mieszkaniach tak naprawdę nie ma nic, co można ukraść, bo i tak zaraz będą sprzedawane. Prawda jest taka, że warto je ubezpieczyć, chociażby w minimalnym zakresie. Przecież złodziej, żeby dostać się do naszego mieszkania, musi pokonać jakieś zabezpieczenia, wybić okno. Wszystkie tego typu szkody będą pokryte  z tego małego fragmentu ubezpieczenia przy ryzyku z włamaniem.

Pamiętajmy też o tym, że odpowiedzialność właściciela mieszkanie za jakiekolwiek wady, które pojawią się już po jego sprzedaży, trwa 5 lat. Dlatego warto też wziąć pod uwagę, co ubezpieczamy. Chodzi mi o to, że prawo się zmieniło. Kiedyś odpowiedzialność właściciela trwała 3 lata. A przecież różne rzeczy mogą się zdarzyć. Jeżeli ktoś zrobił na szybko instalację elektryczną, albo instalację hydrauliczną i po jakimś czasie  pęknie rura, to my jako zbywca mieszkania wciąż za to odpowiadamy. Przez 5 lat po sprzedaży takiego mieszkania i nadal trwa rękojmia. Czy tutaj jesteśmy w stanie się jakoś zabezpieczyć?

Jeśli chodzi o montaż rury, to już jest kwestia odpowiedzialności. Jeśli nowy nabywca będzie w stanie wykazać, że to w wyniku błędnego montażu, wówczas oczywiście można ubiegać się o odszkodowanie od tej osoby, która tę instalację położyła. W tym przypadku okres przedawnienia zależy od tego, jakiego rodzaju szkody to spowoduje. Na chwilę obecną nie ma na polskim rynku ubezpieczenia  dokładnie odpowiadającego za zasadę rękojmi. Dla części Towarzystw ubezpieczeniowych jest to całkowita nowość i nie cieszy się dużym powodzeniem.

Ok, czyli na dzień dzisiejszy tego nie ma. Zatem tak naprawdę musimy jako właściciele dopilnować tego, aby ekipa remontowa robiąca remont, po pierwsze miała dobre ubezpieczenie, po drugie, żeby dobrze zrobiła swoją robotę.

Dobrą umowę i fakturę, żeby można było udowodnić, że oni to robili.

Czy w ubezpieczeniu z cesją w jednej polisie musi być zawarte ubezpieczenie mieszkania i stałych elementów i ruchomości domowe? Czy ruchomości nie podlegają cesji?

Ruchomości należące do nas nie podlegają cesji. Ale większość Towarzystw wystawia w tym momencie dwie polisy: jedną tylko i wyłącznie na mury, a drugą na wszystkie możliwe dodatki ubezpieczenia, które zawiera właściciel. 

Teraz skupię się na mieszkaniach  wynajmowanych. Bardzo zachęcam do rozważenia dwóch bardzo ważnych dodatków. 

Ubezpieczenia oc naszych najemców, które należy „wymusić” na nich w umowach najmu. Zawarcie takiego ubezpieczenia na kwotę 100 000 zł,  kosztuje 40-50 zł w różnych towarzystwach.

 Drugim wariantem, który możemy mieć, jest dodatek: OC najemca. Niestety w różnych Towarzystwach pod tą samą nazwą kryją się różne produkty.  Ja na potrzeby naszej rozmowy przyjmę, że dodatek wykupowany jest przez właściciela do swojego własnego mieszkania. Teraz jaka jest różnica? Sam jestem całkowitym zwolennikiem „wymuszania na najemcach” wykupywania własnego ubezpieczenia  OC w życiu prywatnym. Ma to niezaprzeczalne zalety. Z tego odszkodowania zostaną naprawione szkody sąsiadów, innych najemców, wspólnoty, spółdzielni.

Nie tylko w mieszkaniu. Jeżeli taki najemca będzie szedł w supermarkecie i ruszy półkę z winami przez przypadek, która upadnie i rozbija się wszystkie wina, to OC to pokryje w takiej wysokości, na jakie  było ubezpieczenie.

Tak. Ja chciałem się skupić na mieszkaniach, ale oczywiście tak jak mówisz, to jest bardzo ważne. OC pokrywa mienie osób trzecich, pokrywa też szkody  na mieniu właściciela. Co jest chyba najważniejsze z punktu widzenia właściciela- zniszczenie okna, szyby, zniszczenie telewizora, połamania łóżka z tego ubezpieczenia właściciel otrzyma swoje odszkodowanie.

 Następny  wariant: Dodatek do ubezpieczenia OC najemcy dyktowany przez właściciela. Z tego dodatku będą pokryte szkody na sąsiadach lub na innych osobach trzecich. Właściciel z tego dodatku nie otrzyma odszkodowania. Dlatego, że jeśli to najemca w wynajmowanym mieszkaniu zaleje sąsiadów, spowoduje zwarcie, spowoduje pożar, to z naszego OC żaden sposób odszkodowania nie będzie, bo winny jest najemca, a sąsiedzi przyjdą do nas. Albo najemcy obowiązkowo wykupują OC w życiu prywatnym – co jest lepszym rozwiązaniem, albo właściciel mieszkania wynajmowanego powinien dla swojego własnego bezpieczeństwa wykupić dodatek ubezpieczenia OC najemcy, aby zabezpieczyć swoje mieszkanie przed szkodami wyrządzonymi przez najemców sąsiadom.

Nie jesteśmy w stanie wymusić wykupienia OC w życiu prywatnym. Nie ma takiej opcji, aby każdy nam pokazywał przy zameldowaniu, że takie ubezpieczenie posiada. Stąd my dbając o sąsiadów, wykupmy taki dodatek do ubezpieczenia, aby zadbać o wszystkie szkody, które spowodują nasi turyści.

Czyli taki dodatek typowo pod najem krótkoterminowy. Natomiast na długoterminowy zalecany jest dla najemców.

Tym bardziej że ubezpieczenie OC takie prywatne nie jest obowiązkowe, jeśli stać mnie na naprawę. Przy czym przestrzegam. Nie traktujcie tego ubezpieczenia OC w życiu prywatnym kupionego przez najemców jako swojego rodzaju funduszu remontowego. Jeśli zechcecie z tego ubezpieczenia odmalować ściany po wyprowadzeniu najemcy, nie ma takiej możliwości. Towarzystwo nie jest takie hojne, żeby sponsorować nam tego typu odświeżenie.

Jeszcze jest inna kwestia. Dostałem odszkodowanie za podrapaną ścianę.

Tak, zniszczoną. Ja mówię porysowaną, oblaną tłuszczem. Takie zniszczenia można łatwo usunąć. Jeśli ściana została ukruszona, obita, wówczas faktycznie można uzyskać odszkodowanie.

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, ile tak naprawdę kosztuje malowanie ścian. Policzyłem koszty odświeżania ścian, uwzględniając robociznę i materiały oraz fakt, że w tym czasie miałbym pustostan. Zakładając, że taka ściana ma nawet 10 m², może to kosztować nawet 600 zł.

Na szczęście ubezpieczyciel wypłacił mi tę kwotę, o którą wnioskowałem. Przyszedł likwidator, ocenił szkody. Następnie  zapytał, co się stało i pieniądze zostały wypłacone.

Z mojego doświadczenia wynika, że raczej nie ma probelu z wypłatą tego typu odszkodowań, o ile się nie kombinuje. Likwidatorzy są doświadczeni, słyszeli i widzieli niejedno. Dlatego nie warto kłamać, jeżeli rzeczywiście coś uszkodził najemca.

Wynajmujący mieszkanie na długi termin trochę lepiej mogą być zabezpieczeni. Mogą wymagać ubezpieczenia OC od najemców.  

Co z tymi na krótki termin? Nikt nie będzie od turystów wymagał OC. Jednak dla nich też  jest rozwiązanie. Jeśli turyści są z Polski, można podjąć wobec nich kroki prawne za dokonane zniszczenia. Natomiast jeśli turysta jest z zagranicy, to niestety zostajemy sami z tym problemem.

Omówimy teraz kolejny temat. Jeśli nie kaucja, to co? Jak zabezpieczyć się przed szkodami spowodowanymi przez najemców?

Mimo wszystko wynajmujący na krótki termin też nie są pozbawieni zupełnie pomocy. W grę wchodzi ubezpieczenie w formule  all risk, czyli od wszystkich ryzyk.

Kwestia nazwy może być myląca, bo spora część Towarzystw posiada coś takiego w ofercie. W szczegółach znacznie się różnią. Są jednak  na rynku produkty, które pozwolą uzyskać odszkodowanie właśnie za szkody spowodowane  m.in. przez turystów. To jest „ratunek” dla tych, którzy kupują ubezpieczenie dla mieszkań wynajmowanych na dłuższy i krótki termin. W tym przypadku znowu składka wzrasta do 50-60 zł w zależności od całej wartości w skali roku. Więc to nie są kwoty, które trzykrotnie zwiększają nam ubezpieczenie. Zdecydowanie jednak zwiększają nasze bezpieczeństwo przy wynajmie krótkoterminowym. 

Jak właśnie mówiłem, nie mamy kaucji, ale mamy właśnie ubezpieczenie w formule ALL RISK. Dla mieszkań wynajmowanych na krótki termin,  rewelacyjna sprawa. Podpowiem również, że takie ubezpieczenie świetnie sprawdza się w naszych prywatnych nieruchomościach. Szczególnie jeśli mamy małe dzieci, bądź zwierzęta.

Z tego typu produktów otrzymamy odszkodowanie, jeśli dziecko, bądź zwierzę, czy my sami zniszczymy telewizor, laptop czy telefon. Tego typu rzeczy również mogą być objęte ubezpieczeniem w formule ALL RISK. 

Czy można uzyskać odszkodowanie za szkody spowodowane przez turystów?

W tym przypadku mamy  jeszcze dwa, trzy dodatki. 

Home assistance, czyli ubezpieczenie pomocy domowej. Upraszczając, możemy sobie w przypadku wystąpienia awarii zamówić usługę hydraulika, elektryka, ślusarza, informatyka, majstra od pralek, czy jakiegoś innego typu sprzętu AGD. W ramach posiadanej puli ubezpieczenia są to trzy, cztery wizyty w roku. Składka za takie ubezpieczenie wynosi od 20 do 50 zł, a koszt jednej wizyty hydraulika to zaczyna się od 150-200 zł. 

Ale UWAGA.  Miałem taką sytuację. Dosyć niefajna sprawa, bo przeciekał brodzik. Okazało się, że ciekł dlatego, że najemcy nie zadbali o sylikon przy płytkach. Był on zagrzybiały i to spowodowało, że ten sylikon zaczął przepuszczać wodę.

W takim  wypadku, mimo tego, że miałem HOME ASSISTANCE nie dostałem odszkodowania od firmy. Nie było żadnego uszkodzenia pod brodzikiem. Więc mimo ubezpieczenia, musiałem zapłacić za całą wizytę.

Dlatego teraz mam zapis w umowie, który mówi wprost, że jeżeli taka sytuacja się powtórzy, jeżeli najemcy nie będą dbać o czyszczenie tych uszczelek, albo nie będą ich traktować środkiem przeciwgrzybicznym, to przy następnej takiej sytuacji ja koszt naprawy zrzucę na nich.

Właśnie. To jest jak najbardziej ok. Przy czym, tak jak mówiłem, to ubezpieczenie działa w przypadku awarii. Ciężko takie „eksploatacyjne niedbanie” nazwać awarią. Gdyby ci pękł wężyk, bez najmniejszego problemu odszkodowanie byś otrzymał. 

Kolejne ubezpieczenie: ubezpieczenie ochrony prawnej. Za niewielką kwotę możemy mieć zabezpieczoną pomoc prawnika. W różnych zakresach, od umowy wynajmu poprzez pisma windykacyjne, pisma przedsądowe, aż po reprezentację na etapie sądowym. Za niewielką kwotę, 5 zł czasami 10 zł, mamy ochronę prawnika. 

Ostatnią częścią dodatków z tej grupy mającą  przeciwników i zwolenników jest: przedłużona gwarancja. Każdy, kto kupował sprzęty elektroniczne w supermarkecie, na pewno słyszał sakramentalne pytanie: „Czy nie chce pan dokupić dodatkowej gwarancji na 5 lat?”. Jest to podstawa wszędzie.  

Nie jest to najtańsze rozwiązanie.  Nie ukrywajmy, że cena takiej gwarancji może wynosić 1/3 całego mienia. Na podobnej zasadzie mi większość działa dopiero od trzeciego roku. Czyli od trzeciego roku posiadania sprzętu dopiero zaczyna działać ta przedłużona gwarancja. Z drugiej strony każdy z nas się zgodzi z tym, że aktualna żywotność sprzętów elektronicznych wynosi nie wiele dłużej niż jej gwarancja. Warto to rozważyć. Czasami cena jest duża, ale pozwoli nam uzyskać nowy sprzęt bądź odpowiadający tamtemu. 

Ostatni zakres dodatków do mieszkań wynajmowanych to jest nowinka: ubezpieczenie od utraty czynszu.  Nie jest to jednak rozwiązanie wszystkich problemów, jak niektórzy mogliby sobie wyobrażać. Wynajmujemy i mamy święty spokój, niczym się nie przejmujemy. Ubezpieczyciel nam zapłaci, a my wciąż jesteśmy w grze. Nie, tak nie jest.  Dwa towarzystwa w tym momencie proponują takie ubezpieczenie. Podstawowe ich punktami są zbieżne. Ubezpieczyciel wypłaci trzy kolejne należności, trzy kolejne czynsze.

Jacy to są ubezpieczyciele?

Staram się unikać nazw, ale tu mogę powiedzieć, bo są to wybitne wyjątki: CONPENSA i PZU.

Otrzymamy wypłatę z ubezpieczenia równowartość trzech miesięcznych czynszów,  w sytuacji gdy, na przykład mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania z powodu pożaru lub zalania. 

PZU poszło o krok dalej, bo wprowadziło też możliwość pokrycia czynszu w przypadku zalegania z płatnościami przez najemców. Oczywiście pod odpowiednimi warunkami, po odpowiednim czasie. PZU wprowadziło to w lutym, więc jest to nowość na rynku i nie jestem w stanie powiedzieć, jak będzie wyglądała likwidacja szkód. Jak to będzie działać? Nie wiem.

Za taką przyjemność w PZU zapłacimy (za sam dodatek) 200 zł składki rocznie.

Jestem ciekawy, na jakich warunkach PZU oferuje to ubezpieczenie. Chętnie dowiem się trochę więcej. Szczególnie teraz, kiedy właściciele mogą mieć obawy, że najemcy nie będą płacić. Co jeżeli mój najemca straci pracę? Jakie będą dokładnie zapisy warunkujące wypłacenie takiego odszkodowania. Szkoda, że dzisiaj nie możemy przekazać takiej troszkę dokładniejszej wiedzy na ten temat.

Jeśli jest taka potrzeba, to ja posiadam odpowiednie zapisy umów ubezpieczenia w tym zakresie. Mogę wam udostępnić. 

Ubezpieczenie oferowane Compensę  jest specjalnie przygotowane dla stowarzyszenia Mieszkanicznik. Nie wiem, czy osoby z zewnątrz mogą z tego tez korzystać. Musiałbym to sprawdzić. 

Przy okazji chciałbym wspomnieć o podnajmie.  Prowadząc podnajem, też powinniśmy mieć ubezpieczenie. Myślę, że nie będzie zaskoczeniem, jeśli powiem, że chodzi o  OC Działalności gospodarczej. To jest podstawa, to musimy mieć. W zależności od tego, jakie czynności wykonujemy, jaki mamy układ finansowy z właścicielem, kto finansuje remonty. Ubezpieczenie mieszkania wykupione przez właściciela, chroni nie tylko mienie właściciela. Jeśli my płacimy za ścianki działowe, za łóżka, za lodówkę, to w przypadku jakiegoś pożaru, właściciel ze swojego odszkodowania nie dostanie za te sprzęty. My jeśli nie mamy swojego ubezpieczenia, również nie dostaniemy. Warto więc w wynajmowanym przez nas mieszkaniu ubezpieczyć tylko i wyłącznie nasze sprzęty. Nie ubezpieczamy całego mieszkania, tylko sprzęty, które do tego mieszkania wnosimy. 

I jedna, bardzo, bardzo ważna rzecz. Porozmawiajcie ze swoimi właścicielami mieszkań, które podnajmujecie, jakie oni mają zawarte umowy ubezpieczenia swojego mieszkania. W jakich firmach mają ubezpieczenie  i jakie są jego warunki. Część Towarzystw wprost wyklucza możliwość objęcia ochrony ubezpieczeniową mieszkań, które są wykorzystywane do podnajmu. Oznacza to, że w przypadku wystąpienia szkody, no i ujawnienia, że mieszkanie jest podnajmowane, niestety żadne odszkodowanie nie jest wypłacane. Zwróćcie na to uwagę.

Ok, dosyć istotna informacja.  Możemy się czuć zabezpieczeni, a tak naprawdę może być różnie.

Trzeba zweryfikować, czy dane Towarzystwo dopuszcza możliwość podnajmu. 

Chciałbym jeszcze tylko pokrótce wspomnieć  jeszcze o ubezpieczeniu na życie i zdrowie. Myślę, że w obecnej sytuacji może to być inwestorom przydatne. 

Ubezpieczenie utraty dochodów w obecnej sytuacji może być tak naprawdę istotne, ale związane oczywiście z przebywaniem na „zwolnieniach”. Pomijając wszystkie dobrodziejstwa, które otrzymamy z ZUSU, wydaje mi się, że warto samemu dodatkowo zadbać o zabezpieczenie. 

Część Towarzystw oferuje taki rodzaj ubezpieczenia i może  nam zapewnić wypłatę  np. 65% średniego wynagrodzenia w momencie przebywania przez nas na L4. Oczywiście pod pewnymi warunkami. Jednak jeśli doznamy poważnego urazu, poważnego złamania, poważnego zachorowania, to przez kilka miesięcy będziemy otrzymywać świadczenie od ubezpieczyciela. 

Przykładowo, takie wyliczenie: osoba rocznik ‘81. Jeśli chciałbym z Towarzystwa otrzymywać w przypadku zachorowania, bądź bardzo poważnego złamania, 4 000 zł miesięcznie, przez kilka kolejnych miesięcy, to składka wyniesie mnie 500 zł rocznie. Przy jakieś szerokiej działalności nie jest to aż tak dużo.

A co jeżeli ktoś straci pracę?

Istnieje produkt, który zabezpiecza nas na wypadek takiej sytuacji i działa podczas brania kredytu. Część banków dokłada ubezpieczenie od utraty pracy.

Z tego co ja pamiętam, jest tylko na 3 lata.

Chyba tak. Wychodzą z założenia, że nie można być dłużej bezrobotnym. Nie wiem, czy ja zwykły Kowalski na etacie mogę takie ubezpieczenie kupić. Nie sprawdzałem tego nigdy.  Aż tak ubezpieczeniami życiowymi i zdrowotnymi się nie zajmuję. Nie chcę nikogo wprowadzać w błąd. 

Wrócę jeszcze do ubezpieczeń  życiowo-zdrowotnych. Zwróćcie uwagę na ubezpieczenia oferowane przez banki oraz przez niektóre Towarzystwa. Część początkujących  inwestorów kupuje mieszkania na kredyt. Być może bank zachęca do wykupienia również ubezpieczenia na życie za swoim pośrednictwem. Możemy trafić świetnie, ale możemy trafić na produkty, które wyglądają pięknie, mamy bardzo niską spłatę, ale składka jest przez 3-6 lat. W każdym kolejnym okresie w związku z przybywaniem nam lat składka może wzrastać. Spotkałem się wielokrotnie z umowami, gdzie po 15 latach składka wzrastała kilkukrotnie w stosunku do tej pierwotnej, którą widzieliśmy w ofercie banku, czy też w Towarzystwie Ubezpieczeń. Zwracajmy na to uwagę. Są produkty, przy których przez cały okres kredytowania, cały okres trwania ubezpieczenia płacimy stałą składkę. 

I ostatnie: poważne zachorowania. Warto zwrócić uwagę na ten dodatek, szczególnie teraz w dobie szalejącego wirusa. Poważne zachorowanie, czyli w przypadku wystąpienia określonej choroby z listy (wszystko jest zdefiniowane) możemy dostać konkretną kwotę, albo otrzymywać stałą comiesięczną rentę. Myślę, że wirus nam troszeczkę rozruszał rynek od tego typu ubezpieczeń. 

Dziękuję Ci Marcin, za wyczerpujące omówienie ubezpieczeń niezbędnych w inwestowaniu w nieruchomości na wynajem. Myślę, że przybliżyliśmy ten temat początkującym i nie tylko inwestorom, na tyle, że będą wiedzieli już, w jaki sposób  zabezpieczyć swoje przyszłe i obecne inwestycje.

Więcej informacji na temat inwestowania w nieruchomości znajdziesz na blogu

 # 1 PINW Od czego zacząć, jeśli nie mam pieniędzy na pierwsze mieszkanie inwestycyjne

# 2 PINW  Dlaczego powinieneś inwestować w nieruchomości na wynajem – 5 głównych powodów

#3 PINW 4 największe ryzyka związane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem długoterminowy i jak im zapobiegać

#4 PINW 4 najważniejsze cechy, jakie powinien posiadać każdy inwestor bądź właściciel firmy.

# 5 PINW Jak skutecznie zabezpieczyć umowę najmu – wywiad z Janem Gisterkiem

#6 PINW Jakiej wiedzy i narzędzi potrzebujesz, aby inwestować w mieszkania na wynajem?

#7 PINW Jakich zasobów i dlaczego potrzebujesz, aby inwestować w nieruchomości?

#8 PINW Ryzyka i szanse w nieruchomościach w dobie pandemii koronawirusa

Pliki do pobrania

• Transkrypcja dzisiejszego nagrania
• Materiały od Marcina Kłodnickiego

Jak słuchać Podcastu