Podcast (cz. 1)
Podcast (cz. 2)
Czego się dowiesz:
- Jakie są najczęściej popełniane błędy przez wynajmujących
- Jakie zapisy powinny się znaleźć w umowie najmu
- Czym jest najem okazjonalny i instytucjonalny oraz jak wykorzystać przepisy prawne tak, aby się zabezpieczyć przed niepłacącymi lub nieuczciwymi najemcami.
- Jak sprawdzić mieszkanie na koniec najmu i jak rozliczyć najemcę, kiedy są szkody.
Dzisiejszym moim gościem jest Jan Gisterek, z którym rozmawiam na bardzo istotny temat. Mianowicie omawiamy sposoby skutecznego zabezpieczenia umowy najmu.
Janek, to Aktywny inwestor. Nie lubi rutyny i kocha wyzwania. Biznes zafascynował go już w wieku kilkunastu lat, kiedy tylko runęła żelazna kurtyna. Pomimo kilku prac na etacie, nigdy nie czuł się na nim pewnie. Nieruchomościami zajął się w 2014 r. W tym czasie kupował je na licytacjach komorniczych i na rynku wtórnym. Sprzedawał, wynajmował, pośredniczył, podnajmował, doradzał, wynajmował, zarządzał nieruchomościami i prowadził nadzór nad ich remontami.
Obecnie obsługuje około 100 własnych i zarządzanych umów z najemcami. Jego spółka zakupiła również kamienicę. Lubi problemy prawne i nie tylko. Nieruchomości są jego drugą kompetencją ekspercką, którą zdobył jako samouk. Od maja 2017 roku vloger – Youtuber, prowadzący kanał związany ściśle z tematyką rynku nieruchomości, pod tytułem – Jazda z nieruchomościami. Jego główne dwa motta życiowe: Sukces to nie miejsce, do którego dążysz, to droga, którą zmieszasz ku przyszłości.
Prywatnie: Szczęśliwy mąż, ojciec 3 dzieci. Mieszka w Oświęcimiu, lubi spędzać czas wolny z rodziną i grami komputerowymi. Jest również liderem Stowarzyszenia Mieszkanicznik w Bielsku Białej oraz współautorem książki „Wszystkie drogi prowadzą do… nieruchomości”
Janku, dziękuje, że przyjechałeś.
Dziękuję za zaproszenie.
Proszę bardzo. Ty chyba na co dzień mieszkasz w Oświęcimiu, tak?
Tak. Mieszkam w Oświęcimiu. Wydaje mi się, że to jest świetne miejsce, ponieważ to jest środek trójkąta Kraków-Katowice-Bielsko, także wszędzie mam blisko.
I rozumiem, że też tam inwestujesz?
Tak.
Powiedz mi, na pewno się orientujesz, patrząc na to, co się dzieje na rynku nieruchomości, patrząc na ceny, bo Oświęcim to jest jeszcze Śląsk…
To jest już Małopolska.
To już jest Małopolska? Ok, natomiast Katowice, Bielsko to jest na pewno Śląsk. Porównując ceny w dużych aglomeracjach z cenami w miastach 80- 100 tys., widzisz różnicę w rentowności? Czy raczej jest ona na podobnym poziomie?
Wydaje mi się, że te rentowności w małych miastach są dużo lepsze. Natomiast nie bardzo się orientuje, jak to jest w innych miastach. Oświęcim jest bardzo specyficznym miastem. Ponieważ w tym momencie ma ponad 2 mln turystów, jeśli chodzi o Obóz Auschwitz. I z drugiej strony Oświęcimia mamy Energy Landię – to kolejne 2 mln turystów. Także w Oświęcimiu jeszcze 10 lat temu jeden hotel się ledwo utrzymywał. Teraz jest sześć hoteli i są cały czas pełne. Coraz więcej mieszkań jest wykorzystywanych na rynku Oświęcimskim do wynajmu długoterminowego. Także to jest rynek kompletnie zaburzony, ale za nim ta turystyka wzrosła wynajem był dużo bardziej rentowny w Oświęcimiu niż w dużych miastach.
Rozumiem, to jest specyfika każdego miasta, wiadomo. Chciałem rozpocząć tym tematem, ponieważ będę miał różnych gości z różnych miast. Zawsze moim pierwszym pytaniem będzie: Jak wygląda rynek nieruchomości pod kątem wynajmu? Także dziękuje ci Janku za podzielenie się tą opinią.
Mogę powiedzieć Ci jeszcze szerzej, bo kiedy zaczynałem inwestować w nieruchomości w 2014 roku, zaczynałem w Krakowie. Dużo osób ma teraz w głowie „Jeśli zaczynać to Warszawa, Kraków, Poznań, Trójmiasto”. Później z Krakowa te ceny rosły bardzo mocno. Później przeskoczyłem na Katowice, a później z Katowic przeskoczyłem bardziej na te miasta ościenne w aglomeracji Śląskiej, ponieważ Katowice bardzo mocno poleciały w górę z cenami.
Tak to też słyszałem od osób inwestujących w Katowicach, że te rentowności są coraz mniejsze. Jednak inwestorzy szukają alternatyw. Chciałbym porozmawiać z Tobą przede wszystkim na temat umów najmu i chciałbym, żebyśmy się skupili na trzech rodzajach umów. W zasadzie może na dwóch, ponieważ tę standardową umowę najmu zna każdy, albo przynajmniej powinien znać każdy, kto wynajmuje mieszkania.
Jedną z nich jest umowa najmu okazjonalnego, a druga to umowa najmu instytucjonalnego. Janku, chciałbym słuchaczom przekazać wartościową wiedzę, coś, czym mógłbyś się podzielić odnośnie Twoich doświadczeń z tymi dwoma rodzajami umów.
Czy mógłbyś pokrótce powiedzieć, na czym polega jedna i druga, a później przejdziemy sobie już do konkretnych pytań?
Ok. Umowy, które wszyscy znamy, to jest taka tradycyjna umowa cywilno-prawna. Niestety ona nie zabezpiecza Cię przed różnymi perypetiami, na które możesz trafić. Niestety mamy Ustawę o ochronie praw lokatora. Każdy, kto chociaż trochę orientuje się w nieruchomościach, wie, że to jest bardzo duże zagrożenie dla właściciela. Na szczęście, gdzieś ustawodawca przewidział to, że będzie to odstraszało inwestorów i został wprowadzony najem okazjonalny i najem instytucjonalny.
Niestety ten najem okazjonalny w pewnej sferze okazał się bublem prawnym, ale mimo tego są sposoby, aby go sprawnie zastosować. Przy najmie okazjonalnym ustawodawca „upiekł dwie pieczenie na jednym ogniu – czyli “dał nam marchewkę”, ale jednym z podstawowych założeń tego najmu jest to, że ta umowa musi być złożona do US. Jeśli podpiszesz umowę najmu okazjonalnego z najemcą, w ciągu 14 dni powinna ta umowa być zgłoszona do US.
Powiedzmy sobie szczerze, w zasadzie każda umowa najmu powinna być złożona do US. Tutaj wiadomo, w jaki sposób również państwo chce się zabezpieczyć. Marchewką jest to, że ta umowa jest podpisywana z notariuszem, tak?
Sama umowa nie musi być notarialnie podpisana. Jakby ten zabieg ustawodawcy został zrobiony po to, aby likwidował likwidować szarą strefę i widać jak funkcjonuje – coraz więcej tego najmu jest zgłaszanego. Bardzo ważnym elementem najmu okazjonalnego jest to, że najemca teoretycznie musi przynieść taki dokument od właściciela innej nieruchomości.
Jest to forma oświadczenia tego właściciela. I to jest oświadczenie, w którym ten właściciel mówi, że: „W razie problemów, w razie eksmisji przyjmie tego najemcę pod swój własny dach”. No i niestety to się okazało bublem prawnym, ponieważ właściciel to zazwyczaj ktoś z rodziny (rodzice, wujek, ciocia), kto może w każdym momencie wypowiedzieć to oświadczenie. I tak naprawdę zostajemy „z ręką w nocniku”.
Czyli mamy umowę z najemcą, natomiast to oświadczenie już nie ma żadnej wartości prawnej.
Prawnie najemca ma 14 dni, żeby donieść nowe oświadczenie, a jeśli go nie doniesie, wówczas możemy rozwiązać umowę. Rozwiążemy umowę…
…ale on może nadal na tym mieszkaniu mieszkać…
Właśnie. Mamy tę samą sytuację, gdybyśmy rozwiązali umowę, mając taką zwykłą umowę cywilno–prawną.
Czyli tak naprawdę można powiedzieć, że umowa najmu okazjonalnego w żaden sposób nas nie zabezpiecza. Ponieważ jeżeli (tak jak mówisz) właściciel nieruchomości takie oświadczenie wycofa, jesteśmy, kolokwialnie mówiąc, „z ręką w nocniku”. To jest na pewno duży minus (jako ryzyko dla wynajmującego, właściciela bądź zarządcy danej nieruchomości).
Powiedz mi jednak, w jaki sposób możemy się przed tym uchronić? Czy jest jeszcze coś, co możemy zrobić, aby jednak ta umowa najmu miała większą wartość? Nawet jeżeli trafimy na najemcę, który chce nas oszukać lub nagle ma trudną sytuację i nie płaci? W jaki inny sposób my możemy zadziałać przy umowie najmu okazjonalnego?
W zasadzie jedyną taką możliwością przy zastosowaniu najmu okazjonalnego jest to, żeby oświadczenie było takie, którego się nie da wypowiedzieć. Tutaj biznes nie lubi próżni.
No nie skromnie muszę przyznać, że wymyśliłem takie rozwiązanie. Nasza spółka to była pierwsza spółka w Polsce, która to oferowała. Teraz już wiem, że zaczyna to być kopiowane. Natomiast, możesz śmiało to oświadczenie sam dać najemcy, albo od kogoś z twojej strony to oświadczenie zapewnić.
Więcej informacji na temat inwestowania w nieruchomości znajdziesz na blogu
# 1 PINW Od czego zacząć, jeśli nie mam pieniędzy na pierwsze mieszkanie inwestycyjne
# 2 PINW Dlaczego powinieneś inwestować w nieruchomości na wynajem – 5 głównych powodów
#4 PINW 4 najważniejsze cechy, jakie powinien posiadać każdy inwestor bądź właściciel firmy.
Czyli polega to na tym, że Ty proponujesz potencjalnemu najemcy zawarcie umowy najmu okazjonalnego, z możliwością eksmitowania go do wskazanego przez Ciebie mieszkania?
Tak, dokładnie tak.
Ale Janek powiedz mi jedna rzecz. Skoro tak jest, to w zasadzie Ty musisz to mieszkanie gdzieś mieć.
Tak. Może ja Wam powiem, skąd się w ogóle wziął ten pomysł?
Ponieważ jesteśmy w posiadaniu jednej nieruchomości w nie za dobrym stanie technicznym, w najbliższym czasie nie planowaliśmy remontu, dlatego ze to jest cały budynek – to nie jest mieszkanie, to jest dom i on sobie po prostu stoi pusty. Jakby w pewnym momencie w mojej głowie wyrósł taki pomysł. Co tam można byłoby zrobić? I właśnie stąd takie wykorzystanie. Jeśli chcecie wykorzystać umowę najmu okazjonalnego, to jak najbardziej możecie poszukać kogoś, kto takie oświadczenie Wam wystawi. Być może macie jakieś mieszkanie, które jest nawet zdewastowane, w złym stanie technicznym i możecie sobie takie mieszkanie użyć w tym celu.
Jednak to mieszkanie też nie może być w bardzo złym stanie, prawda? Z pewnością trzeba będzie zapewnić temu niepłacącemu najemcy jakieś podstawowe warunki mieszkalne. Czy na dzień dzisiejszy wiadomo, czy jest to prawnie uregulowane i jakie muszą być minimalne warunki?
Przyznam się szczerze, że do końca nie wiemy, jak to zadziała w 100%, ponieważ jedną z rzeczy, która też charakteryzuje umowę najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, jest to, że nie mamy linii orzecznictwa. Prawo jest nowe i nie mieliśmy jeszcze (najemcy i właściciele) możliwości się posądzić, przejść przez wszystkie instancje i zobaczyć jak sądy będą orzekały. Tego nam na dzień dzisiejszy brakuje, więc jest drobna niewiadoma.
Natomiast jeśli chodzi o te eksmisje, nie jest w żaden sposób opisane jakie warunki musi ten lokal spełniać. Domyślnie jest to traktowane tak, że najemca przychodzi z dokumentem i mówi: Szanowny właścicielu to jest moje oświadczenie, jeśli będzie ze mną problem, to tu jest właściciel i ja tam będę mieszkał.
Więc z tego co myśmy badali, wygląda to tak, że na te warunki, jakie by one tam nie były, zgadza się ten najemca.
W takim wypadku również ponosisz koszty. Trzeba taką nieruchomość utrzymać. Ja rozumiem, że to jest po prostu wkalkulowane w biznes. Jeżeli już masz pewną skalę, to opłaca Ci się jednak zminimalizować to ryzyko. Opłaca Ci się taką jedną nieruchomość trzymać, żeby tam właśnie eksmitować najemców. Czyli rozumiem tak to działa?
On (najemca) się musi tylko zgodzić tylko na to, aby być tam wyeksmitowany.
Czyli my tak naprawdę fizycznie nie musimy mu tej nieruchomości pokazać.
Tak, działa to na efekcie skali.
Wiemy już, że ktokolwiek się nie zgłosi do Ciebie, to jesteś w stanie go zabezpieczyć w ten sposób.
Zatem jeśli chcielibyście zminimalizować ryzyko, że dany najemca przestanie płacić to, oczywiście zgłoście się do Janka. Myślę, że tutaj może on pomóc. Janek ma przygotowane również przez prawników umowy i wie jak skonstruować oświadczenie, by było zgodnie z prawem. Podpowie też, w jaki sposób takiego najemcę wyeksmitować.
Wydaje mi się, że to jest też pewnego rodzaju straszak. O ile dobrze rozumiem, że jeżeli Ty masz np. mieszkanie, które wynajmujesz w Oświęcimiu, a to mieszkanie, do którego możesz wyeksmitować najemcę, jest, przypuśćmy, w Rudzię Śląskiej, wówczas najemca się zgadza na to, aby podpisać oświadczenie „Ok, to ja w tej Rudzie Śląskiej będę mieszkał”, rozumiem, że jest to zgodne z prawem?
Tak. Tutaj mamy dowolność. Jeśli chodzi o taką zwykłą eksmisję, ze zwykłej umowy to tutaj mamy takie obwarowanie prawne- musi to być ta miejscowość, w której mamy nieruchomość, ewentualnie miejscowość sąsiednia. Natomiast, tutaj mamy pełną dowolność. Czasami jak rozmawiam o tym z różnymi osobami, to one pytają: Ale żeby to było w Warszawie, bo ja mam mieszkanie w Warszawie”. To nie ma znaczenia.
Może być tak, że mieszkanie jest wynajmowane w Rzeszowie, lokal ten do oświadczenia jest w Szczecinie i jak najbardziej jest to w pełni prawne. Wydaje mi się , że jest to w formie trochę straszaka, i dobrze jest, żeby to było daleko. Wydaje mi się też, że najemca powinien sobie zdawać sprawę, że to będą gorsze warunki niż te, które on ma teraz w wynajmowanym mieszkaniu, tak żeby on miał motywację, by do tej sytuacji w ogóle nie doszło.
Janku powiedz mi jedną rzecz. Jeżeli ma dojść do eksmisji, to w jaki sposób umowa najmu okazjonalnego z oświadczeniem, przyspiesza tę eksmisję? Tzn. czy od razu jest sprawa kierowana do sądu i sąd proceduje bezpośrednio do komornika?
Czy to jest już w taki sposób zorganizowane, że jednak sprawa sądowa się musi odbyć i dopiero sąd decyduje o eksmisji najemcy? Powiedz mi, jak to wszystko przyspiesza cały proces sądowy?
Może na początku przeskoczmy jeszcze, jakby prześledźmy całość, jak to od początku się odbywa.
Powiem Wam tak. Ścieżek jest kilka. Ja wam opowiem tę ścieżkę, którą my stosujemy dlatego, że ona jest bezpieczna. Ponieważ prawo przewiduje podpisanie umowy i później doniesienie tego oświadczenia. Natomiast znowu mamy tę sytuację, że my nigdy tego oświadczenia możemy nie dostać. To co my mamy wypraktykowane, to podpisujemy na początku z takim najemcą umowę rezerwacyjną. Tak, żebyśmy wiedzieli, że już nie musimy ogłaszać tego mieszkania, pokazywać kolejnym najemcom. Ale najemca, żeby wiedział, że on ma to dla siebie zarezerwowane i na pewno tam może zacząć mieszkać. Umawiamy się na jakiś konkretny dzień, czy to kilka dni później, czy za tydzień, dwa tygodnie później. I najemca do podpisania umowy przychodzi już z tym oświadczeniem od właściciela. Ewentualnie jeśli my te oświadczenie dostarczamy, no to my się wtedy umawiamy i mówimy, że to oświadczenie dostarczymy.
Sama umowa nie musi być w formie aktu notarialnego i nie muszą być też podpisy poświadczone notarialnie. Jedyna tutaj rola wymagana przez notariusza jest taka, żeby notariusz poświadczył to oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Już nam w tym momencie wchodzi drugi dokument. Mamy umowę, mamy oświadczenie od właściciela i mamy oświadczenie od najemcy o poddaniu się tej egzekucji.
Czyli w jednym zdaniu: to jest oświadczenie, które mówi o tym, że ja jako najemca w razie problemów zgadzam się na to, żeby właściciel tego mieszkania wyeksmitował mnie tu i tu i na to przedkładam to oświadczenie od właściciela tej nieruchomości.
I teraz jak my to stosujemy:
Stosujemy to tak, że umawiamy się u notariusza, spotykamy się u notariusza, mamy przygotowaną umowę, która jest uzgodniona z najemcą i w jakby w tym samym czasie podpisujemy Umowę najmu i oświadczenie o poddaniu się egzekucji. To nas zabezpiecza przed takim ryzykiem, że najemca nigdy mógłby nam tego oświadczenia nie donieść- mamy ten bubel prawny wtedy.
Jeszcze ważną rzeczą jest – dla kogo została przygotowana umowa najmu okazjonalnego? Co było intencją ustawodawcy? Przede wszystkim osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z najmem nieruchomości. Czyli, jeśli masz już 3-4 nieruchomości i musisz rozliczać to w działalności, to dla Ciebie nie jest przeznaczona umowa najmu okazjonalnego. Jeśli ktoś ma jedno, dwa mieszkania i nie rozlicza tego, w działalności to jest właśnie umowa przeznaczona dla nich.
No dobrze. Podsumowując Twoją odpowiedź na moje pytanie, wygląda to w ten sposób, że najemca poddaje się egzekucji i w zasadzie nie ma żadnego procesu. Po prostu idzie się do komornika i taki komornik proceduje eksmisję. Zgadza się?
Tak.
Rozumiem, ok. Tak naprawdę w przeciągu…
To jest o tyle dobre zabezpieczenie (jeśli już dojdzie do tej eksmisji), że jakby ucinamy cały przewód sądowy – nie mamy rozpraw. Należy się, nie należy, takie, śmakie, tyle pokoi, tyle metrów, po prostu mamy dokument, na podstawie którego możemy dokonać eksmisji.
Janku, a powiedz mi co w takim wypadku, jeżeli masz działalność gospodarczą?
Wtedy mamy umowę najmu instytucjonalnego.
Czyli, tak na chłopski rozum to jest taki najem okazjonalny, który jest przeznaczony dla przedsiębiorców. Przede wszystkim podstawową różnicą w najmie instytucjonalnym, jest to, że nie musimy mieć tego oświadczenia. Czyli załatwiając sprawy dalej, musimy się udać do notariusza. Notariusz dalej musi poświadczyć to oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Natomiast w tym oświadczeniu najemca oświadcza, że on wie, że się mu nie należy żaden lokal zastępczy.
I w takim wypadku również możemy eksmitować takiego najemcę.
Teoretycznie na bruk. I znowu, polskie prawo jest, jakie jest i to co Wam powiem, jest prawdą i nie prawdą.
Czyli eksmitować na bruk NIE MOŻNA! Jeśli pójdziecie do dziesięciu komorników, to pięciu Wam powie, że można na bruk eksmitować, a pięciu, że nie można.
Ja miałem taką eksmisję w Oświęcimiu według normalnej eksmisji, ponieważ to było z licytacji komorniczej, gdzie każdy z komorników mówił mi wprost, że mi po prostu nie wyeksmitują tej osoby. To była kobieta, która zaszła w ciążę, później z dzieckiem. W ogóle po zakończeniu się okazało, że ona nie mieszkała, tylko „słupowała” w oświadczeniach, żeby chronić to mieszkanie. I wprost mi komornicy mówili, że nie zrobią mi tej eksmisji. Gdzie teoretycznie też powinna to być eksmisja na bruk w takim przypadku.
Powiem wam tak, my na wszelki wypadek do umów najmu instytucjonalnego też dodajemy oświadczenie właściciela. To są w miarę nowe przepisy. Nie mamy jeszcze takiej bazy historii, jak to wszystko się działo, jak komornicy do tego podchodzili. Więc dlatego, że mamy tę nieruchomość jakby z przezorności to dajemy. Natomiast teoretycznie nie powinno być problemu z tym, żeby takiego najemcę eksmitować na ten przysłowiowy bruk. Jeśli tego nie robimy w małym mieście, gdzie jest dwóch, trzech komorników, tylko w większym mieście to na pewno znajdzie się komornik, który nam to zrobi.
Wiadomo też, jaka jest presja społeczna związana z tym, przede wszystkim z tym, kiedy się próbuje wyrzucić na bruk kobietę z dzieckiem. Dlatego też można zrozumieć to postępowanie komorników. Nikt nie chciałby się znaleźć na pierwszych stronach gazet z tego powodu. Natomiast rozumiem, że umowa najmu instytucjonalnego nie wyklucza wrzucenie tego oświadczenia. I znowu ta sytuacja. W zasadzie nie wyrzucamy tej kobiety z dzieckiem na bruk, tylko eksmitujemy ją do Rudy Śląskiej do innego mieszkania. Teraz na podobnych warunkach. Teraz powiedzmy sobie wprost.
Tak. Mieszkam w Oświęcimiu. Wydaje mi się, że to jest świetne miejsce, ponieważ to jest środek trójkąta Kraków-Katowice-Bielsko, także wszędzie mam blisko.
Powiedz mi Janku, co w sytuacji gdy ktoś wynajmuje u Ciebie tylko pokój (czyli masz umowę najmu na pokój). Natomiast to mieszkanie w Rudzie Śląskiej na pokoje już nie da się wynająć. W jednym pokoju już ktoś jest, może jest jakaś część wspólna. Teraz z drugiej strony, jeżeli ktoś wynajmuje całe mieszkanie, to czy możesz go wyeksmitować do pokoju?
Czy musisz też do całego mieszkania? Czy zastanawialiście się nad tym? Czy prawnie, jeżeli masz umowę na pokój z najemcą, musisz mu zapewnić pokój? A jeżeli masz umowę z kimś na całe mieszkanie, to musisz mu zapewnić całe mieszkanie, czy możesz go wyeksmitować do pokoju?
Teraz tak. Jeśli wrócimy do takiej zwykłej umowy, czy też eksmisji jeśli kupimy z lokatorem takie mieszkanie, to o tym wszystkim nam mówią przepisy.
Jest odpowiedni metraż dla danej osoby, jest to napisane, że to nie może być w gorszym standardzie. Natomiast przy oświadczeniu, jakby nie ma podanych regulacji, które dotyczą tej sytuacji. Więc teoretycznie, do takiego pomieszczenia jak tutaj moglibyśmy eksmitować nawet 20 osób. Znowu jakby nie mamy historii, jak to w rzeczywistości będzie działało.
Natomiast musicie pamiętać jedną bardzo ważną rzecz dla Was i to jest najważniejsza rzecz z umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego: Tutaj prawdziwym waszym orężem jest samo oświadczenie i sama świadomość najemcy, że jeśli będą problemy, to go stamtąd wywalicie, po prostu.
Podsumowując:
Nie koniecznie jest tak, że ci właściciele, bądź zarządcy są bezbronni w walce z nieuczciwymi najemcami. My tu oczywiście mówimy o najemcach nieuczciwych. Być może wygląda na to, że większość tak robi. OCZYWIŚCIE NIE! To jest bardzo mały odsetek.
Ja przynajmniej pamiętam, że jak rozmawiałem ze znajomym, który zarządza ponad setką mieszkań, to on mi mówił, że w granicach 3% zdarza mu się kogoś wyeksmitować.
Nie wiem jak u Ciebie w Oświęcimiu? Nie trzymasz takiej statystyki? Natomiast jest to skala niewielka. Musimy pamiętać, że jak ktoś dopiero zaczyna swoją przygodę z nieruchomościami, to coś takiego może go maksymalnie zniechęcić. Ktoś już może się poddać i stwierdzić „Nie potrafię tego robić, trafiłem źle, miałem pecha”. Można mówić o różnych rzeczach, ale do czego zmierzam?
Zmierzam do tego Janku, że to jest nie tylko kwestia tych ustaleń prawnych, zapisów prawnych w sensie umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, ale również tutaj dochodzi kwestia rekrutacji, weryfikacji najemców, prawda? Czyli na tym też trzeba się mocno skupić. Trzeba umieć to robić. Trzeba umieć rekrutować najemców, trzeba znać swoją grupę docelową. I tutaj również trzeba się przed nią zabezpieczać. Coraz częściej w umowach najmu pojawiają się różne zapisy na temat tego, w jaki sposób najemca musi nam udowodnić, że on będzie w stanie nam płacić za to mieszkanie.
W moich umowach najmu stosuję zapis, że musi mi taki najemca dostarczyć oświadczenie od pracodawcy, że zarabia powyżej 3 000 zł netto. Są również jeszcze inne zapisy. Stosuję czasami również zapis weksla in blanco. Czyli taki najemca podpisuje mi oświadczenie wekslowe. To oczywiście też mnie w 100% nie zabezpiecza, ale jeżeli jakiś najemca nie chce Ci zrobić krzywdy, on wie, że będzie płacił to w zasadzie czy on podpisze to oświadczenie wekslowe, to nie powinien być dla niego problem. Jest to też oczywiście pewnego rodzaju „straszak”.
Natomiast Janku, powiedz mi czy Ty z doświadczenia „przejechałeś się”. Pomyślałeś: “No, spoko najemca będzie ok”. Zrekrutowałeś go według pewnych prawideł, zweryfikowałeś tego najemcę i okazało się: „No masz! Gość mnie jednak….” Miałeś taką sytuację?
Tak, oczywiście! Jeszcze sprostuje, w Oświęcimiu nie wynajmuję nic. Jedynie Kraków i aglomeracja Śląska. Jeśli chodzi o najem okazjonalny i instytucjonalny, to jest to też związane z wydatkiem u notariusza. Dlatego musimy się też zastanowić, czy warto?
Jeśli wynajmujemy na pokoje, to z naszego doświadczenia można to spokojnie zrobić na zwykłej umowie. Ci najemcy to nie są najemcy, którzy chcą się tam zamknąć w tym pokoju i za wszelką cenę tam mieszkać. I takie „eksmisje na miękko”, że przychodzimy „Dzień dobry tu jest wypowiedzenie umowy i musi się pan wyprowadzić”, przechodzą całkiem sprawnie. Natomiast, jeśli mamy już całe mieszkanie warto zapłacić notariuszowi za te oświadczenia i zrobić to w formie umowy najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego.
Natomiast wracając do Twojego pytania: to my mamy też taką skalę, że obsługujemy ponad setkę umów. Czyli tak naprawdę w ciągu roku zdobywamy 100 lat doświadczenia. Razy ileś lat, także mogę powiedzieć, że mam kilkaset lat doświadczenia w najmie nieruchomości. Statystyka jest taka, że zawsze trafią się najemcy, którzy nie do końca są uczciwi.
Teraz mamy taką sytuację w jednym z mieszkań, którym zarządzamy, gdzie prawdopodobnie dostaliśmy fałszywe poręczenie. Jednym ze sposobów zabezpieczenia jest też poręczenie, które my bierzemy od swoich najemców i wszystko wskazuje na to, że jest to osoba fikcyjna. Na razie tam poszły wezwania do zapłaty, ale szykuje się już powoli w przyszłym tygodniu, albo jeszcze w kolejnym, aby po prostu iść na policję i zgłosić oszustwo.
Akurat przy sfałszowaniu poręczenia to już wchodzi tutaj sprawa karna.
Tak. Kodeks karny – prokurator.
Czy kiedykolwiek stosowałeś takie zabezpieczenie w postaci tego, że wynajmujesz komuś pokój jednoosobowy. Natomiast w umowie najmu masz zapis, że jest to miejsce w pokoju dwuosobowym.
Dlaczego miałbym tak robić?
Dlatego, że ja się spotkałem z kilkoma opiniami, że być może warto by było wprowadzić taki zapis.
Po co?
Po to, że jeżeli taki najemca nie płaci, to my możemy mu do tego pokoju wrzucić kolegę, albo koleżankę. Czy miałeś w ogóle z tym do czynienia wcześniej? Czy ten pomysł gdzieś Ci przeszedł przez głowę?
To, co poruszyłeś, to jest też bardzo istotne zagadnienie i jest o wiele szersze niż tylko miejsce w pokoju. Jeśli chodzi o naszą umowę, we wszystkich umowach zawsze jest to miejsce w pokoju, ale to jest troszkę podyktowane tym, żeby te umowy były standardowe. Umowa na pokój a na miejsce w pokoju była identyczną umową. Natomiast, jeśli chciałbyś/chcielibyście dokwaterować do takiego pokoju takiego „misia Zbysia”, który właśnie wczoraj wyszedł z więzienia, to jest tutaj problem, ponieważ mamy pozorność umowy – pozorność działań. Ta pozorność nie jest tylko w kontekście tego.
Najczęstsze pytania co do pozorności na różnych grupach facebookowych pojawiają się wtedy, kiedy ktoś mówi -”To ja wynajmę tym ludziom mieszkanie, ale napiszę, że wynajmę im tylko pokój”. Żeby sobie zabezpieczyć w umowie to, że ja mogę wejść do tego mieszkania w każdym momencie, a ten drugi pokój jest moim pokojem, a ja im tylko pozwalam korzystać z tego. I tutaj mamy pozorność umowy. I mamy taki zapis, który tak naprawdę nie daje nam nic. Ponieważ jeśli trafimy na najemcę, który nie jest świadomy, ten numer pewnie przejdzie. Natomiast my się musimy zawsze zabezpieczyć na to, że po drugiej stronie będzie godny przeciwnik i będzie znał różne kruczki prawne. I tylko tak się nastawiając, możemy uniknąć tych sytuacji.
Czyli, generalnie nie rekomendujesz tego typu zapisów, ponieważ one nic nie dają.
Mając taki zapis tylko właściciel (może Ci się wydawać, że czujesz się pewnie) i możesz bardziej ryzykowne najmy robić. A tak naprawdę w Twojej sytuacji nie zmienia absolutnie nic.
Teraz będę chciał się skupić właśnie tylko na tych dwóch umowach. O czym może jeszcze warto powiedzieć, czego jeszcze nie dopowiedzieliśmy?
Przede wszystkim chciałbym was odesłać do Ustawy o ochronie praw lokatora. Teraz już każdy widzi tam pewnie grube pismo i nie wiadomo co. Naprawdę nie mówię, żebyście przeczytali całość, ale fragment. Jeśli chodzi o najem okazjonalny, to jest Rozdział 2A, art. 19A-19E- to są chyba dwie strony. Każdy to może przeczytać. I to nie chodzi o to, żebyście to znali na pamięć, ale po przeczytaniu dokładnie wiecie, co tam jest napisane i wszystkie dokładnie wymagania są napisane.
Jeśli chodzi o inne ważne rzeczy, które warto zawrzeć w umowie. I tutaj mamy, ja to mówię strzały w kolano, strzały w stopę, które sami właściciele sobie robią. Przede wszystkim: NIGDY NIE WPISUJECIE ODSETEK USTAWOWYCH! Odsetki ustawowe w tym momencie to jest bodajże 7%. Natomiast śmiało możecie stosować odsetki maksymalne do przeterminowanych płatności.
Rozumiem, że jest to uregulowane prawnie i mówimy o każdym rodzaju umowy.
Tak.
O umowie standardowej wynajmu okazjonalnego, tak?
Absolutnie do każdego rodzaju umowy możecie stosować ten zapis i zazwyczaj (jak ja patrzyłem na moje pierwsze umowy tam też były odsetki ustawowe), natomiast teraz wszędzie są to odsetki maksymalne za opóźnione płatności. Różnica jest taka, że to jest 14%. Czyli, jeśli przez rok czasu walczymy o 1 000 zł to mamy dodatkowo 140 zł. Jest to fajna rekompensata za to, że tych pieniędzy nie mieliśmy do dyspozycji. Także USUWAJCIE ze swoich umów odsetki ustawowe, wpisujcie odsetki maksymalne!
Teraz kolejny strzał, który sobie ludzie robią, to jest: Z KODEKSU CYWILNEGO ART. 675, PARAGRAF 1 ”Po zakończeniu najmu, najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym. Jednakże, nie ponosi odpowiedzialność za zużyte rzeczy, będące następstwem prawidłowego użycia”.
Sama umowa nie musi być notarialnie podpisana. Jakby ten zabieg ustawodawcy został zrobiony po to, aby likwidował likwidować szarą strefę i widać jak funkcjonuje – coraz więcej tego najmu jest zgłaszanego. Bardzo ważnym elementem najmu okazjonalnego jest to, że najemca teoretycznie musi przynieść taki dokument od właściciela innej nieruchomości.
Jest to forma oświadczenia tego właściciela. I to jest oświadczenie, w którym ten właściciel mówi, że: „W razie problemów, w razie eksmisji przyjmie tego najemcę pod swój własny dach”. No i niestety to się okazało bublem prawnym, ponieważ właściciel to zazwyczaj ktoś z rodziny (rodzice, wujek, ciocia), kto może w każdym momencie wypowiedzieć to oświadczenie. I tak naprawdę zostajemy „z ręką w nocniku”.
I co to znaczy?
I teraz każdy wbija do tej swojej umowy właśnie prawidłowe zużycie. Później, po roku czasu, ja często po tych nieruchomościach widzę ściany, które są gorsze niż u mnie w domu. Ja mam trójkę małych dzieci, które, zanim dojdą do łazienki, zdążą się wytrzeć o ściany. I u mnie te ściany po trzech latach wyglądają lepiej niż w niejednym mieszkaniu po roku. I ci najemcy zawsze mówią, że to jest normalne zużycie. Czasami te ściany są mocno porysowane, jak ktoś rower stawia przez cały rok, rączką ślad wyryty i mówi, że to jest normalne użytkowanie.
Natomiast Ustawa o ochronie praw lokatorów art. 6E ust. 1 – i to wam polecam jako następna rzecz do nauczenia się.
„Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest zobowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu wartość zużytych elementów wyposażenia technicznego wymienionych w art. 6B, ustęp 2, pkt.4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy”
I to w połączeniu właśnie z tym art.6B- no to mamy, że najemca lokal ma nam zwrócić pomalowany.
Lub może zdecydować o tym, że np. może przyjść do właściciela i powiedzieć „Drogi właścicielu ja ci zapłacę za to, ponieważ ja nie potrafię tego zrobić”, może „Nie mam czasu, czy możesz mi to wycenić” – i oczywiście my to robimy, tak?
Tak.
Bardzo ciekawe, ponieważ ja z tym miałem zawsze problem. Mnie też często najemcy przy podpisywaniu umowy pytają o to: „No panie Mariuszu, w takim razie co zrobić, kiedy panele się tak lekko zetrą, bo w tym miejscu mam krzesło?”. Oczywiście właściciel również może podłożyć jakąś matę zabezpieczającą itd. Natomiast, teraz pytanie: Czy to jest normalne zużycie, czy nie normalne? Jedna osoba będzie siedzieć na krześle i kolokwialnie będzie szurać tyłkiem, a druga wstanie i krzesło przesunie. Ciężko powiedzieć co jest normalnym zużyciem w tej kwestii.
Rozumiem, że ten zapis po prostu załatwia to.
Możemy sobie całkowicie jakby „wyciąć” to, to normalne zużycie, wtedy nie mamy problemu. Czasami faktycznie te rysy na ścianie są takie, że może to zostać, ale w tym momencie jakby to po naszej stronie jest decyzja. Jeśli my widzimy, że to wygląda źle i to naprawdę nie jest normalne zużycie, to śmiało możemy mówić NIE! Mamy w ustawie, mamy w umowie i to, że ma być to odmalowane. Ale my tego nie robimy zawsze, bo przychodzimy, lekkie są takie gdzieś ślady niewidoczne.
Magiczna gąbka w Rossmanie – można czasami spróbować.
Tak, my też stosujemy gumkę do mazania, bardzo wiele takich śladów schodzi. Ale to jakby po naszej stronie jest, czy my z tego skorzystamy, czy nie skorzystamy. I tu mamy kolejną kwestię, którą poruszyłeś, czyli: „Drogi właścicielu, no ja nie wiem jak to wymalować, ja się na tym nie znam, proszę mi to odliczyć z kaucji”. I teraz ile?
No właśnie.
Lokal stoi, fachowcy muszą przyjść, tych fachowców trzeba wpuścić, oglądają, wyceniają. Potem trzeba ich wpuścić, żeby pomalować, a potem trzeba to odebrać jeszcze- a w tym czasie lokal stoi, Ty biegasz koło tych fachowców.
Tak. No właśnie, teraz jest kwestia wyceny swojego czasu. Ja zawsze doliczam swój czas, jeżeli najemca przed końcem umowy najmu, np. nie pojedzie do Ikei i sam nie wymieni stolika, który zniszczył albo narzuty. W takim wypadku doliczam swój czas, jazdę do tego sklepu, samego zakupu, przywiezienie tego, rozłożenie tego. I często najemcy mają z tym problem, mówią: „No dobra, ale przecież pan się tym zajmuje”. A ja mówię: „Dobrze, ale ja to mogę równocześnie zlecić firmie zewnętrznej i ta firma zewnętrzna policzy za wszystko, tak? To, że ja to robię, to jest nawet taniej dla Pana. Jak ja bym to zlecił komuś z zewnątrz, to ten rachunek byłby dużo wyższy”.
Także najemcy tego nie rozumieją, że tak naprawdę czas to pieniądz. Bo jeżeli moja jedna godzina jest warta 100 zł netto, to ja jako właściciel mogę łatwo udowodnić, dlaczego jest 100 zł netto warta – przed sądem mogę udowodnić, ponieważ można bardzo łatwo policzyć moje miesięczne zarobki podzielić przez ilość godzin roboczych, bardzo łatwo też można do tego doliczyć paliwo, odległość, jaką trzeba przejechać, żeby dany element kupić, bądź zapłacić za kuriera plus złożenie danego mebla itd. Także poruszyłeś tu dosyć ciekawy temat.
Mogę go jeszcze troszkę podrążyć, ponieważ jest to kolejna rzecz, którą wdrążyliśmy. To jest kolejna rzecz, która ja promuję. Na pewno ogląda nas wiele osób, które zarządzają. Nawet jeśli to są trzy, cztery, pięć mieszkań to ja proponuję: Przygotujcie sobie cenniki!
Myśmy wprowadzili cennik, który sprawdził się nam rewelacyjnie! W tym sezonie cennik trafił jako załącznik do umowy. Czyli podpisując umowę, najemca zapoznaje się z cennikiem, dostaje egzemplarz cennika do siebie, że może sobie go na spokojnie za pół roku nawet przeczytać. Podpisuje nam, że on się z nim zapoznał i według tego cennika wszystkie szkody są usuwane. Ja mam policzone malowanie ściany od każdego metra, mamy policzone te wszystkie rzeczy, o których mówiłeś – że trzeba jechać, przywieść itd.
To rozwiązuje dużo problemów.
To rozwiązuje wiele problemów, ponieważ później, jeśli chodzi o likwidację, jest nawet bardzo łatwo. My w ciągu sezonu (to jest 1,5 miesiąca), gdzie rozwiązujemy 100 umów i podpisujemy 100 umów. Teraz, żeby to sprawnie zadziałało, to ja po odbiorze, następnego dnia jestem w stanie z opisu przelecieć po cenniku i wycenić za nim te prace zostały zrobione.
Tak, to jest na pewno bardzo dużo pomocne dla zarządzających.
To też możemy nagrać jakiś osobny odcinek, czy możemy jakiś wpis do tego zrobić rozszerzony. Ja to promuję, ponieważ ubezpieczenia najemców już stały się standardem. To o czym mówiłeś, że wymagasz od najemców (my też): zaświadczenia z pracy, poręczenia. Myślę, że kolejną rzeczą, która powinna się znaleźć na rynku, co powinniśmy wprowadzić jak profesjonaliści to właśnie taki CENNIK. Żeby dla każdego było jasne – jeśli pokój będzie zniszczony, będzie zabałaganiony, to żeby było wiadomo, ile to będzie kosztowało.
Janku! Mam taką propozycję. Może zrobimy dla naszych odbiorców mały prezent i może udostępnisz taki cennik?
Nie ma problemu! Na wielu grupach ten cennik udostępniałem. Jedyna moja prośba, zastrzeżenie. Ponieważ wiele moich dzieł prawnych krąży po internecie. Najsławniejsze, które tak naprawdę zaorało Straż Miejską z kontrolami fotoradarów, krążyło jako pismo od prawnika Cejrowskiego, także jedna moja prośba: Jeśli to gdzieś przesyłacie dalej, napiszcie, że to ode mnie. I jak najbardziej udostępnimy taki cennik.
Cennik naprawy usterek od Janka możecie pobrać tutaj.
Super! Bardzo Ci Janku dziękuje! Powiedz mi, czy mamy jeszcze jakieś punkty?
Mam jeszcze wypisanych parę rzeczy, które powinny się właśnie znaleźć w umowach. Czyli PORĘCZENIA, o których mówiliśmy. My stosujemy podwyższoną kaucję albo poręczenie. NIE STOSUJEMY WEKSLA.
Weksla in blanco nie stosujecie?
Weksel jest bardzo dobry jeśli podpisujesz umowę z najemcą, który wiesz, że jest wypłacalny i będzie wypłacalny. Ponieważ weksel znowu skraca nam drogę, cały przewód sądowy i, że tak powiem, realizujemy weksel bardzo szybko u komornika.
Tak jest! Natomiast jeśli najemca nie ma pieniędzy to i tak tych pieniędzy…
...nie będzie z czego ściągnąć. My bardzo często stosujemy poręczenie. To jest dokładnie tak samo jak poręczenie kredytu, żyrant w kredycie.
Tak jest.
W zasadzie to są rodzice i rodzice podpisują dokument, że zobowiązują się do poniesienia kosztów.
Do ewentualnych kosztów.
Tak. To czego wymagamy to też zaakceptowanie:
♦ zakazu palenia, ponieważ ten zapach przenika
♦ zakaz imprez
♦ zakaz trzymania zwierząt. U nas ten zakaz wynika z alergii, tego, że jest wynajem na pokoje i mogłaby się zdarzyć sytuacja taka, że w jednym roku jest osoba z kotem w danym pokoju, a następnego roku w pokoju obok ktoś będzie z alergią. I jest to problem.
Natomiast myślimy o tym, aby zrobić jakieś mieszkanie dla osób ze zwierzętami, ponieważ jest bardzo dużo zapytań osób ze zwierzętami i może takie mieszkanie, gdzie ktoś, kto jest alergikiem, wie, że to nie jest mieszkanie dla niego.
Zgadza się. Ja też miałem dużo zapytań właśnie w sezonie, czy można się wprowadzić ze zwierzakiem. Myślę, że byłby to niezły pomysł. Oczywiście ja bym się zgodził na takie rozwiązanie, ale pod warunkiem, że jednak ten czynsz byłby nieco wyższy.
I na pewno kaucja wyższa. Jest większe ryzyko zniszczenia.
Większe ryzyko zniszczeń jest. Dodatkowo wiemy, że nawet ozonowanie takiego pokoju, żeby pozbyć się przykrych zapachów, może nic nie dać. Dlatego tu tak ważna jest umowa najmu, gdzie (no może nie przesadzę teraz) naprawdę kiedy się odbiera pokój, to jeżeli mamy rzeczy takie jak firanki, jak zasłony, jak narzuty, łóżka to warto nawet podejść i powąchać. Już nie mówię o tym, że firanki i zasłony muszą być wyprane zawsze. Natomiast takie łóżko no warto zobaczyć czy ono nie śmierdzi. W zasadzie kolejna osoba, która przychodzi, może czuć duży dyskomfort z tego powodu. Dlatego to jest bardzo istotne. A wypranie takiego łóżka to już jest kwestia 200-300 zł w zależności od wielkości. To naprawdę nie jest duży problem dla takiego najemcy. Ja też wysyłam najemcom wcześniej (miesiąc, dwa miesiące przed końcem umowy najmu) przypomnienie:
„Drogi najemco, jeżeli jest coś nie tak w pokoju, jeżeli jest jakieś zniszczenie, które nie jest z twojej winy, pamiętaj, że masz OC, z którego możesz skorzystać i masz czas na to, żeby samemu sobie zorganizować firmę, która przyjedzie i wypierze to łóżko, jeżeli rzeczywiście jest coś nie tak. W przeciwnym razie ja mogę mieć firmę, która mi to wyceni na 50 zł więcej, niż ty gdybyś sobie to załatwił sam. Plus jeszcze mój czas, ponieważ ja na tym mieszkaniu muszę być kiedy ta osoba, albo ta firma przyjedzie to łóżko wyprać”
Najemcy, też muszą mieć tę świadomość, że my jako właściciele, zarządcy i wynajmujący mamy tak naprawdę coraz większą świadomość tego co możemy, a czego nie możemy. Z tego co widzę, coraz więcej ludzi korzysta z tego prawa.
To samo mówiłeś o zakazie palenia, tylko to jest dla mnie ta kwestia sporna wlepiania kar umownych dla najemców, ponieważ o ile można najemcy naliczyć rabat za np.: płatność w terminie to o tyle z karaniem najemców nie jest już taka prosta sprawa. Chociażby w sądzie. Dlatego ja się nawet zastanawiałem nad tym, czy nie naliczyć najemcy na koniec najmu jakiegoś rabatu już finalnie za to, że np. nie palił (oczywiście wrzucić to w koszty) czy przestrzegał regulaminu mieszkania. Czyli, tak naprawdę podpisuje z nami wyższą umowę, a na koniec roku my mu zwracamy te środki.
Nie wiem, jak Ty Janek na to patrzysz?
My stosujemy to tak, że kara za palenie jest zapisem negocjowanym indywidualnie. Czyli to nie jest ta opłata dla wszystkich.
Nam orzecznictwo w sprawie tych kar dla najemców jest znane.
Ok, tylko teraz mówimy o umowie, że ty przychodzisz i ja się tu podpisuje. Jeśli mamy umowę negocjowaną to wygląda trochę inaczej. Myśmy akurat sprawy w sądzie jeszcze żadnej nie mieli. Dużo osób się śmieje, od nas prawnicy się gdzieś tam odbijają, także po tych sądach żeśmy się nie przeszli.
Dlatego to jest powód, dla którego my nie stosujemy umów elektronicznych, które są coraz bardziej popularne, bo dużo trudniej udowodnić, że to był faktycznie wynegocjowany zapis. Mamy umowę, wypełniamy ręcznie i na każdej umowie jest inna kwota, z każdym z najemców rozmawiamy i jakby widzimy, jaki jest opór z jego strony, co jest w stanie zaakceptować. Osoby, które nie palą, to czasami mówią: „A niech pan wpisze nawet 1 000 zł”. Nie zdarza się często, ale musimy to egzekwować, zazwyczaj te kary najemcy płacą.
Ja rozumiem, że one nie są ściągane z kaucji, tylko doliczane pewnie do FV.
Tak. Kolejnym, ostatnim zabezpieczeniem, o którym już powiedziałeś, to jest ubezpieczenie OC. Działa to dokładnie tak samo jak w samochodzie. Jeśli się zagapisz, wjedziesz komuś w tył, to z Twojego ubezpieczenia naprawią tamtemu człowiekowi samochód.
Jeśli najemca coś zrobi nie umyślnie, wykaże przed ubezpieczycielem, że było to nieumyślne działanie, to te szkody mogą zostać przez ubezpieczyciela pokryte. Czasami są rzeczy, które były nie umyślnie zrobione są odrzucane. Czasami są takie, że widać, że to jest naciągane, ale najemca pisze oświadczenie i te pieniądze przechodzą z ubezpieczenia.
Ja też mam doświadczenia z różnymi ubezpieczycielami. Jedni po prostu się fatygują na miejsce, żeby zobaczyć, co się stało. Jednemu wystarczy dokumentacja fotograficzna, jakiś filmik, który by pokazał, co się stało. Także te ubezpieczenia OC działają dobrze. Ja jeszcze nie miałem problemu z wypłatą od ubezpieczyciela. Ale też należy wspomnieć, że działam na mniejszą skalę niż Janek. Także u Janka takie sytuacje się mogą zdarzyć.
Dobrze Janku. Czy na zakończenie chciałbyś jeszcze coś przekazać nam wynajmującym, właścicielom i najemcom? Czy miałbyś coś jeszcze na koniec do powiedzenia?
Myślę, że warto jeśli masz mieszkanie na wynajem, w jakiś sposób się jednoczyć, spotykać – bo to jest też dostęp do wiedzy.
Między innymi Mieszkanicznik.
Polecam „Mieszkanicznika”, w każdym dużym mieście raz w miesiącu się spotykamy. Warto, żebyś przyszedł i spotkał ludzi takich jak my, takich jak Ty. Są osoby, które jeszcze nie mają mieszkań.
I też warto ich zaprosić!
Są osoby, które mają po kilkadziesiąt mieszkań i z tymi osobami możesz się spotkać. Jeśli są jakieś drobne rzeczy, na bieżąco też fajnie można porozmawiać, coś usłyszeć mądrego. I każdego miesiąca jest też ekspert w danym temacie i opowiada o tym. Jak jest problem, wiesz do kogo zadzwonić.
Zgadza się. To jest jedna rzecz, a później są nawet już historie typu wspólne inwestycje. Czyli ludzie się spotykają, przypadają sobie do gustu, mają wspólne cele i jednoczą się, aby te cele realizować.
Fajną sprawą są też (trzeba sobie Janek powiedzieć wprost) zamknięte grupy eksperckie, np. na Facebooku. Raz, że bardzo dużo darmowej wiedzy, dużo ludzi się udziela na takich grupach, jak Janek na przykład. Właśnie dlatego, że Janek bardzo się angażuje w pomoc na takich grupach. Ktoś ma problem – Janek reaguje, pisze co myśli na dany temat, jak wygląda prawo.
Jestem przekonany o tym, że daliśmy mega wiedzę naszym słuchaczom i jestem również przekonany o tym, że spotkamy się ponownie i pogadamy o konkretnych case’ach. Może wybierzemy 3-4 różne case’y, w których przedstawimy historię, jak ona się rozwiązała, jakie wnioski z tego wyciągnęliśmy i co udało się dzięki temu wrzucić do umowy najmu.
Janku! Bardzo ci dziękuje za rozmowę!
Dziękuję za zaproszenie!
Jak słuchać Podcastu
Słuchaj w Spotify
Słuchaj w Google Podcast
Słuchaj w Acast
Słuchaj w TuneIn
Słuchaj w Pocket Cast
Słuchaj w Breaker
Słuchaj w Stitcher
