facebook_pixel

#16 PINW Sprawdzone sposoby zarabiania na nieruchomościach bez wkładu własnego – wywiad z Mariuszem Stężałym

utworzone przez sierpień 18, 2020Inwestowanie w nieruchomości, VIDEOBLOG0 komentarzy

Cześć wszystkim!

Nazywam się Jakub Gnat, jestem prezesem koła naukowego „Grunt” działającego przy Uniwersytecie Ekonomicznym.

Witam Was wszystkich na kolejnym wydarzeniu z serii Spotkania z praktykiem.

Naszym dzisiejszym gościem będzie Mariusz Stężały – specjalista od warsztatów i spotkań networkingowych w firmie Albrecht International. Prywatnie także inwestor nieruchomości we Wrocławiu i Wielkiej Brytanii.

Mariusz jako doświadczony znawca rynku nieruchomości opowie nam o sprawdzonych sposobach zarabiania na nieruchomościach bez wkładu własnego.

Gospodarzem całego wydarzenia będzie Mariusz Karwanecki – inwestor i praktyk rynku nieruchomości.

Organizatorem całego wydarzenia jesteśmy my, czyli Koło naukowe „Grunt”. Parę słów o nas powie wiceprezes Koła Monika Grochot.

Monika

Cześć wszystkim! Nazywam się Monika Grochot. Jestem wiceprezesem Koła naukowego „Grunt”, w którym działam już 4 lata. 

Jesteśmy Kołem naukowym, które działa przy Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie. Zrzeszamy studentów głównie studiujących ekonomię na Uniwersytecie Ekonomicznym ze specjalnością kierunku nieruchomości i inwestycje. 

Mamy również w swoich szeregach studentów z innych kierunków i innych uczelni w Krakowie. 

W ramach działalności w Kole organizujemy wiele spotkań z praktykiem i raz do roku organizujemy sympozjum wyjazdowe.  W czasie pandemii przeszliśmy na online i organizujemy nasze “Spotkania z praktykiem” online. 

Zapraszam wszystkich chętnych zwłaszcza z Krakowa do rekrutacji do naszego Koła, a tych z całej Polski do obserwowania naszego fanpage. Znajdziecie tam sporo fajnych i ciekawych materiałów, które zainteresują sympatyków nieruchomości.

Mariusz K.

Monia, Kuba bardzo dziękuję Wam za wstęp. Parę słów na temat mojej działalności.

Działam głównie w czterech obszarach:

  1. Prowadzenie kanału na YouTube POJETYCZNY INWESTOR.  
  2. Nieruchomości. Prowadzę fanpage na Facebooku – Szkolenia online z inwestowania w nieruchomości.
  3. Szkoła zarządzania sobą w czasie, zadaniami i informacją. 
  4. Zapraszam na moją stronę mariuszk.com. Znajdziecie tam bloga, na którym publikuję artykuły merytoryczne na temat inwestowania w nieruchomości. 

Czego się dowiesz:

  • Jak rozpocząć zarabianie na nieruchomościach bez kapitału

  • Jak  budować zdolność kredytową
  • Czy brać kredyt? Co będzie, jak stopy pójdą w górę

  • Jak robić podnajem
  • Gdzie pozyskać inwestorów do współpracy

Mariusz S.

Witam Was wszystkich serdecznie!

Nazywam się Mariusz Stężały. Witam Was z  siedziby Albrecht International. To jest moje kolejne wystąpienie. Kolejny raz będę mówił dla słuchaczy Uniwersytetu Ekonomicznego. Wcześniej się to odbywało we Wrocławiu, w Poznaniu. Cieszę się, że zawitałem do Krakowa. Dziękuję serdecznie za zaproszenie. Wiem, że parę osób spoza uczelni też się miało przyłączyć. Witam słuchaczy uczelni i osoby, które dołączyły do naszego live’a. 

Na dzisiejszej prezentacji opowiem o kilku sposobach pozwalających wystartować w nieruchomości bez wkładu własnego. Nie powiem o wszystkich przykładach, ponieważ jest ich dużo. Skupię się na kilku, które znam z praktyki.

Moja historia jest dosyć wyboista, za chwilę o tym powiem. W nieruchomościach na początku musiałem ostro kombinować, ponieważ nie miałem wkładu własnego. Wypracowałem swoje schematy działania. Znam dosyć dużo sposobów, jak zrobić coś bez gotówki.

Na dzisiejszym spotkaniu odpowiemy sobie na pytanie, czy w ogóle można inwestować bez wkładu własnego, czy da się zarabiać na nieruchomościach bez własnych środków.

Pokażę Wam kilka sprawdzonych sposobów na zarabianie w branży, które przetestowałem na własnej skórze, które działają i można je z dnia na dzień praktycznie wdrożyć. 

Moim celem na dziś jest pokazać Wam, jak skutecznie wdrożyć się w branżę, nawet jeżeli nie mamy kapitału. 

Prawda, że można inwestować bez wkładu własnego, natomiast nieprawdą jest, że można działać w nieruchomościach bez kapitału. Każda inwestycja w nieruchomość wiąże się z kapitałem, nawet jakaś drobna inwestycja typu stworzenie mieszkania na pokoje, czy podnajmu. Natomiast nie zawsze to musi być nasz kapitał. Przede wszystkim do działania w branży nieruchomości potrzebujemy wiedzy, kontaktów i zdecydowanego działania.

Te trzy rzeczy tak naprawdę wystarczą. Bez działania się po prostu nic tutaj nie wydarzy.  Te sposoby, które Wam dzisiaj pokażę, dadzą Wam pieniądze. Jeżeli po prostu wdrożycie do tego działanie. To są: 

  1. wiedza. 
  2. kontakty. 

Krótko mówiąc, jeżeli wiesz jak działać w branży nieruchomości i znasz osoby, które mogą te działania sfinansować, to możecie zarabiać razem pieniądze.

Jestem właśnie w siedzibie Albrecht International. Współpracuje z Pawłem Albrechtem już od ponad półtora roku. Prowadziłem wszystkie spotkania regionalne pod marką Albrecht International. Dzięki temu mam ogromną sieć kontaktów. Ci, którzy znają Pawła, to wiedzą też o innych eventach, które organizujemy.

Tak mniej więcej wygląda nasza działalność. Organizujemy eventy, skupiamy mnóstwo inwestorów, mnóstwo osób, które chcą zacząć. Staramy się stworzyć takie miejsce, gdzie można dostać odpowiednią wiedzę, dostać konkrety i bardzo szybko wystartować, o czym też świadczą wyniki naszych absolwentów.

Wiedza, która uczestnicy zdobywają na naszych eventach, jest gotowa do wdrożenia. Oprócz wiedzy dajemy też kontakty biznesowe. 

Jeszcze kilka słów o mnie. Jak to się w ogóle stało, że zająłem się nieruchomościami. Zaczynałem swój biznes ponad 11 lat temu od pracy na etacie. Później pracowałem w marketingu sieciowym. Miałem tam sporą grupę, bo ponad 2000 osób. Jakieś pieniądze w tym marketingu sieciowym zarabiałem. Polecam na start  taką działalność w marketingu sieciowym, ponieważ tam jesteśmy zmuszeni do robienia różnych prezentacji do spotkań, uczymy się sprzedawać produkt, sprzedawać siebie. Setki różnych spotkań wykonanych w tej branży marketingu sieciowego też było dobrym startem do własnej działalności, ponieważ liczyły się umiejętności sprzedażowe, była okazja, żeby je na bieżąco szlifować.

Moje początki 

Około 11 lat temu otworzyłem własną działalność gospodarczą w branży finansowej. Miałem dosyć duże pośrednictwo kredytowe, kilkanaście oddziałów. Miałem też franczyzowe placówki SKOKów.

Niestety wobec pewnych wahań na rynku razem z moim wspólnikiem straciliśmy ponad 1 000 000 zł. Z dnia na dzień straciliśmy klientów. Mieliśmy dostać sporą firmę, kilkadziesiąt zatrudnionych osób. 150 czasem 200 000 zł kosztów miesięcznie. Z dnia na dzień straciliśmy całkowicie obroty. Sytuacja była bardzo podobna do tej, co teraz. Była bardzo niespodziewana i właściwie z dnia na dzień nasza firma przestała istnieć. Tak jak w tej chwili z dnia na dzień niektóre firmy, na przykład z branży eventowej przestały istnieć.

My akurat wtedy nadzialiśmy się na aferę Amber Gold. Nie tyle, ile współpracowaliśmy, czy mieliśmy coś wspólnego z tą firmą, ale byliśmy pośrednikiem. Pośredniczyliśmy w kredytach, mieliśmy biuro kredytowe. Nie byliśmy bankiem, a wszystko, co nie było wtedy bankiem, było złe.

Pieniądze inwestowaliśmy w różne inne biznesy, więc z tych zarobków, które mieliśmy z innych biznesów, jakoś utrzymywaliśmy się i powoli zwracaliśmy długi.  

W pewnym czasie zainteresowałem się nieruchomościami, między innymi za sprawą pana, którego widać za mną – Roberta Kiyosakiego. Zauważałem, że w historiach bogatych ludzi, nieruchomości bardzo często się przewijają.

Najpierw wiedzę pozyskiwałem z książek. Później coraz więcej informacji pojawiało się w internecie. Ogólnie inwestowanie w nieruchomości, czy zarabianie na nich  nigdy nie było tak proste jak teraz. Jeszcze kilka lat temu były szczątkowe informacje na ten temat. A teraz  można nawet za darmo przyjść na webinar i posłuchać jak inni zarabiają.

4 lata temu w marcu stawiałem swoje pierwsze kroki. Byłem na warsztatach u Wojtka Orzechowskiego, który był na poprzednim webinarze Waszym gościem. Nauczyłem się wtedy robić flipy “na ładnie”. Nauczyłem się również robić filmy “na nieładnie”, czyli na średni standard. Trochę flipów zrobiłem, natomiast brakowało mi czegoś takiego, co dałoby mi  stały miesięczny dochód.

W pewnym momencie zainteresowałem się podnajmem. Poznałem Pawła Albrechta w wakacje, w czerwcu 2017. Zacząłem wówczas interesować się podnajmem. W październiku 2017 wybrałem się na kurs do Pawła z podnajmu i z gotowców inwestycyjnych.  Dosyć dobrze mi to na początku szło. Już po trzech miesiącach pracy w podnajmie zarabiałem około 15 000 zł miesięcznie. Ten wynik był tak dobry, ponieważ miałem od razu dom w podnajmie, w którym prowadziłem kwatery pracownicze. A więc od razu miałem nieruchomość, która zarabiała 6 000 – 7 000 zł co miesiąc. 

Na dzień dzisiejszy mam wspólniczkę i zespół osób, który działa z nami. Kupujemy nieruchomości, remontujemy i sprzedajemy zyskiem. Wykonujemy nadzory dla inwestorów, bądź na zlecenia inwestorów. Przygotowujemy gotowe nieruchomości, które następnie zarabiaj. Obsługujemy również nieruchomości i całkowicie wyręczamy inwestorów w kwestii remontów i całego procesu inwestycyjnego. 

 Sam robiłem inwestycje w mieszkaniach na wysoki standard. Robiłem oczywiście też podnajmy i tym do tej pory się zajmuje. Zarabiam też na odświeżeniach lokali na gotowcach  inwestycyjnych. Robiłem również roboty w kamienicach, kwaterach pracowniczych, w mieszkaniach z wielkiej płyty, czy w lokalach użytkowych. Największy zysk, jaki do tej pory udało mi się uzyskać na flipie, wynosi 140 000 zł. 

A zatem jak rozpocząć zarabianie na nieruchomościach bez kapitału?

Zacząłem działalność podnajmową od cięcia kosztów. Wykorzystałem kontakty, które miałem w branży nieruchomości, by znaleźć dla siebie mieszkanie, które mógłbym wynająć. Do tej pory mieszkam w wynajmowanym mieszkaniu, ponieważ mieszkam za darmo. Natomiast całą gotówkę i możliwość zaciągnięcia kredytu rezerwuję na inwestycje. Warto zatem poszukać możliwości zmniejszenia kosztów.

Jak można mieszkać za darmo?

W Polsce można mieszkać za darmo, nie wysilając się i dostawać pieniądze nic nie robiąc. Nawet dzisiaj, gdzieś taką informację widziałem, że zasiłek dla bezrobotnych będzie teraz większy niż minimalna krajowa, więc za bardzo się chyba  nie opłaca pracować. 

1. Można mieszkać za darmo w mieszkaniu na pokoje 

Po jednej mojej prelekcji na Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu parę osób z tego skorzystało.

Polega to na tym, że wynajmujemy jakieś większe mieszkanie, wydzielamy w nim kilka pokoi, które można podnajmować pojedynczo. W jednym pokoju mieszkamy, resztę pokoi po prostu wynajmujemy.

Chodzi o to, żeby najemcy, którzy będą wynajmowali pokoje, spłacili całkowicie czynsz za tą nieruchomość, którą wynajmujemy od właściciela.

2. Podział mieszkania na kawalerki

Tutaj już wchodzi opcja kupienia takiego mieszkania. Znam sporo osób, które podzieliły swoje mieszkanie na dwie czy trzy kawalerki. W jednej kawalerce mieszkają, a pozostałe kawalerki podnajmują. 

Jeżeli mamy taką możliwość, że możemy kupić mieszkanie i podzielić je na dwie mikro kawalerki. Wówczas czynsz, który pobieramy za jedną z nich (mówię tutaj o dużych miastach) spokojnie spłaca nam kredyt. Tak naprawdę jeszcze powinno trochę zostać.

Dzielimy mieszkanie na pół, w jednej połówce mieszkamy, a drugie podejmujemy.  Tworzymy z tego kawalerki, które są w pełni funkcjonalne. Każdy musi mieć swoją łazienkę, swój aneks kuchenny, miejsce do wypoczynku do spania, do nauki.

Jeżeli chcecie zobaczyć, jak wyglądają takie małe, kilkunastu metrowe kawalerki, to możecie wejść na mojego prywatnego Facebooka i tam parę przykładów znajdziecie. 

Tym bardziej teraz warto inwestować w takie formaty, bo są bardzo niskie stopy procentowe, które można też zamrozić. 

Mnie ostatnio opłaty za nieruchomości spadły, ponieważ bank obniżył kredyt według tych stóp. Na jednej z nich zarabiam jeszcze więcej niż wcześniej. Spłaca się kredyt i zostaje jeszcze drugie tyle. 

Na dobrze zrobionym gotowcu inwestycyjnym, który jest podzielony na kawalerki, na pokoje to powinno się zbierać dwa razy tyle czynszu, ile wynosi rata kredytu. W takie gotowce inwestycyjne warto inwestować, nie ma się czego obawiać. Nawet jeżeli w połowie będziemy mieli taki gotowiec wynajęty, to i tak spłaci nam cały kredyt.

3. Dom podzielony na mieszkania

Wynająłem dom, który składa się z trzech mieszkań. Ja mieszkam w jednym, drugie mieszkanie podzieliłem na pokoje i na małą kawalerkę. 

Dobrze wynajęte dwa pozostałe mieszkania spłacają cały wynajem domu. Wszystko to, co ja płacę  właścicielowi i jeszcze zostaje około 1000 zł.

Mariusz K.

Mówiłeś o inwestycjach w mieszkania na pokoje, w kawalerki. Jaka stopa zwrotu będzie zadowalająca dla początkującego inwestora Twoim zdaniem? 

Jakie Ty masz stopy zwrotu od zainwestowanych środków własnych?

Mariusz S.

Kiedy inwestujemy w podział mieszkania na pokoje, czasami możemy to zrobić bez kosztów. Możemy porozumieć  się z właścicielem, że odroczy nam czynsz, albo on zajmie się podziałem mieszkania i  pracami remontowymi, albo zakupem mebli.

Nie zawsze to się udaje. Dlatego dla początkujących osób, które chcą zająć się podnajmem, sugerowałbym trzymać stopę zwrotu na poziomie 100%. To, co inwestujemy, musimy w rok odrobić.

Na przykład jeżeli inwestuje 12 000 zł w wyposażenia i w remont mieszkania na dalszy podnajem na pokoje, to musi mi się to w 12 miesięcy zwrócić. Czyli 1000 zł miesięcznie muszę zarabiać, wtedy mamy stopę 100%.

Jeżeli w podnajmie nie nie mam stopy zwrotu minimum 200%, to nawet w taką inwestycję nie wchodzę. Natomiast jeśli chodzi o najwyższe stopy zwrotu, to są one niepoliczalne. Mam też takie inwestycje, które zrobiłem za 0 zł, a zarabiam na nich kilka tysięcy zł miesięcznie.

Mariusz K.

Jeżeli chodzi o sam podnajem, to maksymalny czas podnajmu jest to 10 lat?

Mariusz S.

Tak. Wynika to już z przepisów prawa, że każda umowa na czas określony powyżej 10 lat i tak automatycznie przychodzi na czas nieokreślony. Dlatego te umowy wypisujemy na 10 lat z możliwością przedłużenia. Można sobie też od razu dwie umowy wypisać. To wynika tylko to z przepisów prawnych.

Jak  budować zdolność kredytową?

Przede wszystkim musimy zdobyć jakąkolwiek pracę etat, na umowę o pracę. To pozwoli nam później wyrobić sobie zdolność kredytową.

Historia kredytowa

Nawet jeżeli pójdziecie do pierwszej pracy i będziecie zarabiać 10 000 zł na rękę, to niestety, ale nie dostaniecie żadnego kredytu, tym bardziej hipotecznego.

 Dla banków nie liczy się tylko zdolność kredytowa, bo zdolność to jest to, co wynika z naszych dochodów. Istotna jest historia kredytowa. W niektórych wypadkach historia kredytowa nawet jest ważniejsza niż zdolność  kredytowa, ponieważ można też wziąć kredyt na oświadczenie, gdzie bank tylko sprawdza naszą historię.

Przykładem może być mój znajomy, który przez kilka lat przez zarabiał minimum 50 tysięcy zł i nie dostał kredytu na dom, mimo że miał jeszcze połowę wkładu własnego. Nigdy nie kupił nic na kredyt i nie wyrobił sobie historii kredytowej.

Zatem, aby wyrobić sobie zdolność kredytową, musimy mieć stałą pracę i zarabiać pieniądze. Natomiast, aby stworzyć sobie historię kredytową, trzeba wziąć np. drobny sprzęt AGD na raty.

W ten sposób budujecie swoją historię kredytową. Trzeba zrobić sobie na początku jak najwięcej takich mniejszych kredytów, to bardzo pomoże później w ocenie banku, który będzie wiedział, że jak bierzecie kredyt, to go spłacacie. Tym sposobem nabijamy punkty w BIK i o wiele łatwiej później jest uzyskać kredyt. 

Jeżeli już mamy pracę i wyrobiliśmy sobie zdolność kredytową, wtedy możemy nabyć na kredyt jakąś nieruchomość. Polecam stworzenie nieruchomości inwestycyjnej, czyli gotowca inwestycyjnego. Chodzi o to, by stworzyć mieszkanie, które będzie podzielone na większą ilość pokoi, czy na mikro kawalerki. W tej chwili takie rozwiązania najlepiej się sprawdzają, ponieważ nieruchomość inwestycyjna zawsze da nam większą stopę zwrotu, większy przepływ miesięczny.

Dobra nieruchomość inwestycyjna to jest taka, która daje dwa razy tyle czynszu, co płacimy raty kredytu.

Polecam  stworzenie takiej nieruchomości inwestycyjnej. Możemy ją po prostu trzymać, wynajmować i ona będzie się spłacała sama z najemców, którzy będą w niej mieszkać i płacić nam czynsz.

Czy brać kredyt? Co będzie, jak stopy pójdą w górę?

Stopy nie pójdą aż tak w górę, żeby ludzie wyszli na ulice, bo nie mają z czego spłacić kredytu. Myślę, że dopóki mamy ten rząd, który teraz mamy, to on nie pozwoli na to, żeby ludzie wychodzili na ulice, bo nie będą mieli na kredyt. 

Podnajem

Podnajem, to jest  działalność sprzedażowa, ponieważ od tego jak przedstawicie swoją ofertę, swoją osobę zależy tutaj finansowy sukces. Podnajem bez wkładu własnego, to jest element sprzedażowy.

Jeżeli dogadacie się z właścicielem, żeby po jego stronie była adaptacja lokalu, albo wyposażenie, albo żeby Was zwolnił z czynszu na parę miesięcy, to możecie to robić niskim wkładem własnym.

Na przykład mamy mieszkania na pokoje, które są wyposażone w standard IKEI. To mając nawet najmniejszą zdolność kredytową, a nawet samą historię, można nawet meble kupować w Ikei na raty.  Później z wpływów najemcy będą to spłacać. Tak można robić i z meblami i ze sprzętem.

Ja tak robiłem. Zazwyczaj nie miałem na starcie tyle, żeby za gotówkę wyposażyć całe mieszkanie, więc kupowałem na raty. Natomiast później spłacali to najemcy, którzy wpłacali pieniądze na moje konto.

Podnajem możemy robić na kilka sposobów

1. Mieszkania na pokoje

Sam najpierw zacząłem się zajmować wynajmem mieszkań na pokoje. Wyglądało to tak, że wynajmowałem duże mieszkania około 60 m trzypokojowe. Dzieliłem na 5 pokoi. To, co udało mi się zebrać od najemców minus to, co musiałem zapłacić właścicielowi, zostawało w mojej kieszeni.

Pierwszy podnajem zrobiłem źle i straciłem na nim około 8 000 zł. Jak się później okazało, źle zrobiłem remont, kupiłem za dużo wyposażenia, przesadziłem z adaptacją, miałem złe umowy z najemcami. Konsekwencje finansowe tych błędów ciągnęły się za mną jeszcze długo.  

Natomiast po kursie u Pawła miałem wszystko ładnie poukładane. Ta wiedza była przedstawiona krok po kroku.

2. Wynajem całych mieszkań lub kawalerek

Można podejmować całe mieszkania. Jeśli Waszym mieście kawalerkę wynajmuje się za 1 800 zł plus opłaty, a trafi Wam się okazja i wynajmiecie ją za 1 000 zł, to spokojnie możecie podnająć ją za wyższą cenę. Świetnie jeśli w mieszkaniu nie trzeba robić dużego remontu. 

3. Podnajem domów

Wynajmuję cały dom i podnajmuje dalej na mieszkania lub prowadzę w nim  kwatery pracownicze. I to jest biznes, który się obronił w czasach kryzysu. Te kwatery u mnie najlepiej pracują w czasie pandemii. 

4. Apartamenty

Możemy wynająć bardzo ładne mieszkanie, praktycznie już gotowy apartament i podejmować go dalej na krótki termin. 

Tym też ja się zajmuję. Wszystkie te metody, o których Wam mówię, można zrobić bardzo niskim wkładem lub w ogóle bez wkładu własnego.

Sztuka w podnajmie polega na tym, że idziecie do właściciela nieruchomości, ustalacie z nim, że na odpowiednich warunkach tę nieruchomość wynajmiecie na długi okres czasu i gwarantujecie co miesiąc stały czynsz. Jednocześnie informujecie, że będziecie nieruchomością zarządzać i dalej podnajmować w jakimś konkretnym celu i czerpać z tego korzyści.

 Najważniejsze jest to, żeby z właścicielem dogadać takie kwestie, jak odroczenie czynszu, czy żeby dofinansował Wam w jakiś sposób adaptację, czy wyposażenie mieszkania.

 Mogę Wam tylko powiedzieć, że mój rekord to inwestycja za kilkadziesiąt tysięcy zł, w którą nie musiałem włożyć nic.

Natomiast rekord naszego absolwenta w Trójmieście, któremu właściciel finansował cały remont, wyposażył wszystkie pokoje w mieszkaniu i jeszcze na rok był zwolniony z czynszu.

 W Dubaju możecie sobie wynająć cały apartamentowiec, czy cały biurowiec gotowy do wynajmu. Równie dobrze możecie sobie wynająć budynek i podnajmować dalej. 

Największe firmy hotelowe na świecie jak Hilton, Marriott działają na zasadzie podnajmu. Jak pójdziecie do takiego hotelu, to zobaczycie, że on wygląda zupełnie inaczej. Dlatego właśnie, że to nie są ich budynki, tylko budynki są wynajmowane od dewelopera, który ten hotel postawił, od właściciela tego budynku i dalej są podnajmowane na wynajem krótkoterminowy. 

Czy domy wynajmować tylko w miastach?

To zależy. W miastach w domach możemy wydzielać mieszkania. Często są one już wydzielone. Trzeba więc szukać takich domów, które są zamieszkiwane przez kilka rodzin. Przeważnie mają one klatkę schodową i kilka mieszkań, więc my tylko podnajmujemy je dalej.

Domy bardzo fajnie się sprawdzają jako kwatery pracownicze w dużych miastach, w których są duże zakłady. 

W mniejszych miejscowościach też znam sporo osób, które podzieliły domy i wynajmują jako pojedyncze mieszkania. 

Monika

Załóżmy, że podnajmujesz mieszkanie na 10 lat. Przykładowo po pięciu latach zmienia się sytuacja życiowa i musisz rozwiązać umowę. Jakie są konsekwencje zerwania umowy? Jak konstruujesz umowę, żeby się zabezpieczyć?

Mariusz S.

Umowa na czas określony, to jest umowa na czas określony i tutaj obydwie strony  podejmują jakieś ryzyko i ponoszą konsekwencje. Właściciel nie może sprzedać tej nieruchomości w trakcie trwania umowy i sam nie może jej wypowiedzieć. Sprzedać teoretycznie może. Natomiast kupujący nabywa nieruchomość z ciążącymi na niej prawami osób trzecich, więc musiałby na dalej ją wynajmować.  Przy takiej sytuacji życiowej, że po kilku latach nie będzie chciał prowadzić dalej takiego mieszkania, to może spokojnie taki podnajem odsprzedać.

Widziałem już wiele takich sytuacji, że ktoś zajmował się podnajmem, miał kilka mieszkań i tę umowę cedował na kogoś innego. 

Dlatego ja się zabezpieczam w umowach zapisem o cesji, że mogę taką umowę scedować na osobę trzecią. W umowie nie ma natomiast zapisu o możliwości jej wypowiedzenia przez żadną ze stron. 

Widziałem też takie patenty, że jak ktoś chciał rozwiązać umowę, to po prostu nie płacił. Tak możecie sobie dodać zapis do umowy, że umowa na przykład wygasa, jeżeli najemca trzy miesiące pod rząd nie zapłaci czynszu. Tylko trzeba by się upewnić u prawników, czy ten zapis byłby legalny.

Monika

Można przecież sprzedać firmę.

Mariusz S.

Tak, jeżeli ma się to w spółce z o.o. Natomiast przy jednoosobowej działalności gospodarczej, nie będzie takiej możliwości. Tutaj będzie kwestia cesji.

Natomiast przy spółce z o.o. jeżeli mamy ileś tych podnajmów w spółce, to sprzedajemy wszystkie udziały, całą spółkę i ktoś się tym zajmuje dalej.

Monika

Czy w umowach podnajmu masz zapisy o waloryzacji czynszu dla właściciela?

Mariusz S.

Tak.  Mam zapis o waloryzacji. Nie radzę tego zapisu usuwać, ponieważ są takie przepisy, które też pozwalają właścicielom na wypowiadanie wysokości czynszu. Jest to sytuacja na tyle groźna, że jeżeli nie zaakceptujemy nowej kwoty czynszu, to możemy liczyć się z rozwiązaniem tej umowy przez właściciela.

 Ja się już kiedyś z tym spotkałem, więc też z doświadczenia mogę powiedzieć, że nie jest to miła sytuacja i trzeba wtedy z właścicielem mocno negocjować.

Natomiast ten zapis o waloryzacji czynszu, np. o wzrost inflacji, chroni nas w ten sposób, że właściciel może tylko o ten wskaźnik nam czynsz podnieść.

 W przypadku gdy nie mamy tego zapisu, musimy wprowadzić dodatkowe zapisy. Jeżeli nie mamy zapisu o rewaloryzacji czynszu o stały wskaźnik, to musimy koniecznie mieć zapisy, które wyłączają konkretne paragrafy z tej umowy, żeby właściciel nie mógł nam wypowiedzieć kwoty czynszu.

Cechy podnajmu

  • Łatwość otworzenia biznesu
  • Mały wkład finansowy na początek lub jego brak

 Można otworzyć bez  kapitału, Bądź z niskim kapitałem. Otwieramy działalność i możemy już startować. Podnjamy robimy tylko na działalności. Mały wkład finansowy na początek.

  • Proste zasady i administracja

Jeżeli mamy dobre umowy, to będziemy mieli prostą administrację, ponieważ będziemy mieli stałych najemców na stałych czynszach.

  • Brak skomplikowanej  księgowości i podatków (VAT zw. lub 8%) 
  • Duża stopa zwrotu -od 100% do 2000%
  • Niska czasochłonność przy odpowiednio podpisanych umowach
  • Wiele możliwości, duża różnorodność podnajmowanych nieruchomości
  • Łatwość pozyskiwania kolejnych mieszkań po krótkim czasie działalności
  • Szybkie i proste remonty
  • Brak własnych nieruchomości, brak kredytów
  • Indywidualnie ustalone ryzyko

My mamy korzyści finansowe, natomiast właściciel ma ustalony czynsz, nie musi zarządzać tym najmem, ma święty spokój z nieruchomością. Dostaje tylko jeden przelew miesięcznie. Ryzyka zbyt wielkiego w płatnościach nie ma. Jeżeli najemca nie zapłaci czynszu, to właściciel może takiego najemcę wyrzucić. 

 Z najemcami fizycznymi jest już gorzej. Oni mogą nie płacić i tutaj są działania windykacyjne. Właściciele lokali, które są dalej podnajmowane, dostają czynsz o wartości rynkowej, może odrobinę niższy, ponieważ przy podnajmie my zarabiamy na naszej kreatywności, na tym, że wydzielimy więcej pomieszczeń, że zrobimy w mieszkaniu  kawalerkę i kilka pokoi. 

Co robi natomiast właściciel podnajętego mieszkania? Co miesiąc musi sprawdzić, czy pieniądze za najem tego lokalu wpłynęły na jego konto. Nic tutaj więcej nie trzeba robić. Mam takich właścicieli, którzy przez 2 lata nawet do mnie nie dzwonili. 

A co robi podnajmer?

Na podnajmera spada odpowiedzialność za całą resztę. Dostajemy wynagrodzenie za to, co robimy.

 Natomiast mamy do wykonania całą pracę związaną z zarządzaniem:

  •  wrzucamy ogłoszenia
  •  wymieniamy najemców 
  • jeżeli są jakieś usterki, to jest to po naszej stronie 
  • załatwianie spraw spornych z sąsiadami 
  • wszelkie kwestie związane z administracją nieruchomości

Kolejna sprawa, którą chciałem poruszyć dzisiaj, to praca z inwestorem.

 Inwestorów dzielimy na:

  1. INWESTOR KREDYTOWY – który ma zdolność kredytową 
  2. INWESTOR GOTÓWKOWY- który dysponuje gotówką i jest w stanie kupić nieruchomości za gotówkę.

Często  mamy model współpracy z inwestorami zwany 50 x 50. Polega on na tym, że tak naprawdę ja nie muszę mieć gotówki, tylko wystarczy, że znajdę okazję inwestycyjną i wiem:

  • co z nią zrobić
  • ile wyniesie mnie remont 
  • za ile można później sprzedać tę nieruchomość

 Umawiam się z inwestorem, że kupuje on na siebie tę nieruchomość. Wszystkie koszty remontu i adaptacji są po jego stronie. Wszelkie koszta związane z inwestycją są po jego stronie. Natomiast zyskiem dzielimy się pół na pół.

Oczywiście lepiej jest  inwestować za swoją gotówkę i sprzedać takiego gotowca inwestycyjnego, a następnie zarobić 40- 50 tys. zł, czy czasem więcej. 

Dlatego warto wejść do współpracy z inwestorem, który taką gotówkę wyłoży i w nagrodę za to, że on miał gotówkę, a my zrobiliśmy całą pracę, to dzielimy się po połowie.

Uwierzcie mi, że jeżeli znacie się na czymś, macie wiedzę, co można z daną nieruchomością zrobić i macie czas, żeby to zrobić, to ludzie z pieniędzmi się zawsze znajdą.

 Można zakładać spółki celowe z inwestorami. Jeżeli jest jakaś większa inwestycja, to można założyć na szybko taką spółkę celową, której celem będzie zrobienie, wyremontowanie, bądź wybudowanie danej nieruchomości.  W takiej spółce celowej będą określone podziały zysków. Jest to mniej popularny model niż 50 na 50. 

Jest okazja, idziemy w ten sam dzień do notariusza i inwestor kupuje na siebie taką nieruchomość. Możemy się zabezpieczyć również umowami z nim. Jest to najszybszy sposób.

 Gdzie pozyskać inwestorów do współpracy?

  •  na spotkaniach branżowych
  •  na spotkaniach regionalnych, które są organizowane w waszym mieście
  •  innych spotkaniach branżowych
  •  na dużych wydarzeniach typu maraton, który od czasu do czasu się odbywa. Tam zawsze sporo inwestorów przyjeżdża, żeby się rozwijać, żeby pozyskać nową wiedzę, ale przede wszystkim, żeby pozyskiwać kontakty.

 Jak pójdziecie na tak czołowy event, gdzie się zjeżdżają inwestorzy, np. na akademię flossingu. Tam zobaczycie, że część osób nawet nie siedzi na sali wykładowej, tylko siedzą gdzieś przy barze, gdzieś w kuluarach, ponieważ nie da się nic wymyślić nowego, co można robić w nieruchomościach. Oni tam pozyskują kontakty i wymieniają się kapitałem.

Inwestorzy oczekują od ludzi do współpracy dwóch rzeczy:

  1.  wiedzy 
  2.  terminowości

To wystarczy, żeby ktoś Wam zaufał. Jeżeli nawet będziecie mieli okazję inwestycyjną, natomiast nie będziecie wiedzieli, jak się robi remonty, to ciężko sprawić, żeby inwestor Wam zaufał i powierzył cały ten proces i żeby  miał nadzieję, że coś się skończy na czas. Jednak tutaj trzeba wiedzieć, jak się do tego zabrać. 

Jaką konkretnie wiedzę trzeba posiadać, żeby współpracować z inwestorami?

Bardzo ważną umiejętnością są remonty. Tak naprawdę większość transakcji na tym rynku mieszkaniowym odbywa się razem z remontem, który jest częścią tej inwestycji.  Prędzej czy później przy inwestowaniu się z tym spotkacie.

Remonty trzeba umieć robić. To jest na tyle skomplikowany proces. Na wielu etapach  można się potknąć. Za brak wiedzy na tym etapie zawsze się płaci, czasem kilkaset, a czasem nawet kilka tysięcy złotych może kosztować błąd w trakcie remontu.

Ja te błędy za kilka tysięcy zł też przerobiłem. Straciłem sporo pieniędzy na remontach, zanim nauczyłem się remontować. Wiedza jak się remontuje, jak wykonać proces inwestycyjny od a do z, poukładanie sobie tego w procedurach, to jest duży atut.

Jeżeli będziemy prowadzili biznes na przykład w podnajmie, czy flipowaniu mieszkaniami, które zalegają, apartamentami, zarządzaniem gotowcami inwestycyjnymi na krótki termin, to też musimy mieć na ten temat wiedzę.

Musimy się w tym wyspecjalizować i na dzień dobry znać wszystkie szczegóły, jakie się da.  Warto się zaznajomić z taką konkretną wiedzą odnośnie danego tematu, czy to jest z najmu krótkoterminowego, czy z podnajmu.

Tej wiedzy jest naprawdę mnóstwo. Można w jeden weekend się tyle nauczyć od ludzi, którzy są praktykami, od którzy ludzi mają w tym doświadczenie i tak naprawdę zacząć działać.

 To są elementy, które Wam pozwolą współpracować z inwestorami.

Jeżeli chodzi o taką stricte pracę z inwestorami, o pozyskiwanie okazji inwestycyjnych w tym specjalistą jest Paweł Albrecht. Znajdziecie go TUTAJ i na Facebooku.

Q&A

Co skłoniło Cię do inwestowania w Wielkiej Brytanii? Co najbardziej wyróżnia ten rynek spośród pozostałych krajów europejskich i dlaczego akurat tam zdecydowałeś się inwestować?

Zdecydowałem się, bo jest o wiele prościej. Tym, co wyróżnia tamten rynek, jest to, że w ogóle można nieruchomości pozyskiwać praktycznie za darmo. 

 Mamy inne instrumenty finansowe takie jak remortgage.

  • Możemy kupić dom za wkład własny, podnieść wartość tej nieruchomości, zrobić po jakimś czasie remortgage i odzyskać nasz wkład własny, który zainwestowaliśmy w tę nieruchomość.
  • Mamy taki instrument finansowy jak kredyt, w którym płacimy tylko odsetki, więc nie musimy płacić pełnej raty za dom. Możemy płacić tylko co miesiąc odsetki i czerpać z wynajmu tego domu. 

Tym sposobem, jeżeli kupujemy domy na niskim wkładzie własnym i tak go odzyskujemy, a od kredytów spłacamy tylko odsetki.

Tak możemy w szybki sposób kupić pierwszy, drugi, trzeci, czwarty, piąty dom. Dlatego ten rynek jest o tyle prostszy dla zwykłej osoby, która pracuje na etacie.

Przykłady, które ja znam osobiście. Ktoś, kto pracował na wózku widłowym, na magazynie, zarabiał 1500 £, to potrafił w 2 lata kupić 6 domów. 

W Polsce jest to niemożliwe. Kupowanie kolejnych nieruchomości, przez bank i ogólnie przez rząd, który daje różne ograniczenia na kredyt, jest po prostu niemile widziane. 

W Anglii, jeżeli potrafisz się zajmować, zarządzać dobrze domem, potrafisz go wynajmować, to banki stoją otworem. W taki sposób możesz tych domów nakupić bardzo dużo. 

Jakie jeszcze widzisz różnice między rynkami najmu lokali mieszkalnych w Polsce a w Wielkiej Brytanii?

Tak naprawdę te rynek najmu jest podobny. W Anglii odbywa się wszystko w domach, ponieważ jest ich tam mnóstwo w mniejszych miastach. 

Schemat jest podobny. Kupujemy domy, dzielimy je na kawalerki, na pokoje i wynajmujemy dalej. 

Jest też spore uproszczenie. Jeżeli masz kapitał, który jest legalny nawet z pracy na etacie, jeżeli znajdziemy sobie osoby do współpracy z Anglii, można bardzo szybko założyć spółkę LTD i na następny dzień już można kupić jakąś nieruchomość na kredyt.

Ogólnie inwestowanie w Anglii jest mile widziane. Jest o wiele prostsze niż w Polsce. 

Jakie są oczekiwania Brytyjczyków?

Jeżeli chodzi o oczekiwania Brytyjczyków, nie tylko w kwestii najmu, to są o wiele niższe niż Polaków. Ten standard wykańczania mieszkania na wynajem, który mamy w Polsce, w Wielkiej Brytanii uznawany jest za premium.

W Anglii inwestorzy i Polacy, których my znamy, robią remonty tanim kosztem.

Na co zwracać uwagę podczas wyboru firm do kwater pracowniczych? Jakie są stopy zwrotu? Czy przy COVID-19 można się spodziewać zmiany trendu dużej inwestycji?

W tej chwili wygląda to tak, że w trakcie pandemii kwatery pracownicze, to najlepsze co mamy w naszym portfelu. Pracują one teraz na pełnych obrotach. Oczywiście nie wszystkie, bo wiem, że niektóre obiekty się wysypały. Są to obiekty przy fabrykach samochodów, w których dokonywane są zwolnienia pracowników i to praktycznie z dnia na dzień. Dostałem sygnały, że tam, gdzie niektórzy pracownicy potracili pracę, tam niestety domy opustoszały. Na szczęście szybko znaleźli się następni najemcy.

Współpracuje tylko z agencjami pracy, które zajmują się zatrudnianiem pracowników do dużych zakładów typu Amazon, LG czy fabryka makaronu, fabryka czekolady. Nie ma więc takiego ryzyka, jeżeli chodzi o te zakłady, które produkują cały czas. W tej chwili zatrzymała się głównie produkcja samochodów czy artykułów imprezowych. Natomiast większość zakładów pracuje na wysokich obrotach, bądź jeszcze wyższych niż wcześniej.

Stopy zwrotu w kwaterach sięgają kilkuset procent. Jeżeli chcielibyśmy kupić taki dom i zrobić kwaterę, to spokojnie możemy kilkanaście procent sobie założyć. Są takie kwatery, które pracują na ponad 20%. Na kupnie domu, jego remoncie i wyposażeniu naprawdę można zarabiać od 5 do 10 tys.  Mamy takich przykładów sporo i nie trzeba mieć własnej nieruchomości.

Jeżeli wynajmujecie taki cały dom, właściciel ma coś przeciwko temu?

Niektórzy właściciele się nie zgadzają. Jeżeli natomiast umiesz sprzedawać, to łatwo jest ich przekonać.  Mamy swój sposób na szukanie takich domów, żeby się łatwo negocjowało. To nie są jakieś super ładne domy, tylko już takie, że właścicielowi nie będzie tak szkoda.

Ja współpracuje z agencjami. Mam kontakty w agencjach i przy odpowiednim typie najemcy mamy w kwaterach pracowniczych mniej usterek niż w mieszkaniach na wynajem, gdzie mieszkają studenci czy pracownicy w korporacji.

 W Krakowie mamy jednego z naszych ulubionych absolwentów i on 80 mieszkań obejrzał i 80 razy usłyszał nie. Za 81 razem zmienił taktykę i usłyszał tak. Wszystkie atuty są po naszej stronie. Zależy jedynie jakich argumentów użyjemy i jak to przedstawimy. Tak naprawdę jesteśmy najlepszą opcją dla właściciela mieszkania. Nie musi on nic robić i dostaje co miesiąc pieniądze.

Czy warto otwierać spółkę z o.o. dla podnajmu kilku mieszkań?

Dla mnie jest jedna jednoznaczna odpowiedź: ZAWSZE WARTO!

Chociażby dlatego, że jak coś pójdzie nie tak, to można zgłosić upadłość tej spółki. W Anglii w ogóle się robi tak, że ma się na przykład 10 domów i każdy jest na inną spółkę. Jak coś się z jednym domem dzieje nie tak, to reszta domów przez to nie cierpi.

U nas ciężko jest prowadzić kilka, czy kilkanaście spółek. Natomiast ja polecam działanie nie tylko i wyłącznie w spółkach, przy podnajmie też, chociażby dlatego, że podatek dochodowy jest niższy. 9% płaci się w tej chwili CITU przy spółce z o.o., natomiast przy normalnej działalności – 19% podatku liniowego. Dodatkowym atutem jest możliwość uniknięcia płacenia składek do ZUS, jeżeli jest dwóch wspólników w spółce, bądź macie to z kimś z rodziny. Zawsze te 1500 zł w kieszeni zostaje, które można wpłacać na nieruchomość. Ja polecam spółki i właśnie z tych dwóch powodów.

Po to mamy takie możliwości ograniczenia odpowiedzialności, żeby z tego korzystać. Co w sytuacji, gdy pojawia się poważniejsza usterka, której koszty naprawy są po stronie właściciela? Jak  reagują właściciele? Czy najczęściej biorą ten koszt na siebie, rozliczając się w czynszu? 

Nie miałem jeszcze takiego przypadku, żeby rozliczać to aż w czynszu. Czasem były jakieś awarie pralek, czy jakieś awarie elektryczne, którymi obciążaliśmy właściciela. Warto mieć zapisy w umowie, że koszty naprawy są po stronie właściciela. Jeżeli właściciel ich nie ureguluje, to można zrobić zawsze kompensatę.

Jeżeli ja pokrywam za właściciela koszty naprawy (oczywiście muszę mieć na to fakturę) w kwocie 1 000 zł, a muszę właścicielowi zapłacić 2 000 zł za czynsz, to sobie to kompensuje. 

Mnie się nie zdarzyło i nie słyszałem też o takim przypadku, a znam sporo osób, które się zajmują podnajmem, żeby była taka usterka w mieszkaniu, która by przekroczyła jednomiesięczny czynsz. 

Zalania są szkodliwe. Już parę razy zdarzyło się, że kilka pięter w dół zalaliśmy podczas remontów, czy podczas najmu. Kwestia tego, że musimy mieć ubezpieczenie od takich wypadków.

Dobre ubezpieczenie mieszkania z klauzulą, że mieszkanie będzie wynajmowane.

Im wyżej mieszkamy, tym bardziej musimy zwracać uwagę na ubezpieczenie.

Jak wam się układa współpraca z sąsiadami? Masz z nimi negatywne doświadczenia?

Tak, mam negatywne doświadczenia z sąsiadami i o dziwo, częściej przy zwykłych mieszkaniach, niż przy kwaterach pracowniczych. Miałem taką przygodę z sąsiadami, natomiast oni byli bardziej zazdrośni o to, że ja zbieram czynsz z tego mieszkania, niż to, że tam mieszka 5 osób w jednym mieszkaniu.

Oczywiście w tym mieszkaniu nie może być imprez. Trzeba mieć rygorystyczną umowę. Dobrym wyjściem jest współpraca z agencją, która sama pilnuje porządku, ma swoich koordynatorów i jak coś się dzieje, to oni  od razu reagują i wyrzucają tych ludzi.

Kiedy zaczynałeś swoją działalność w nieruchomościach, w jaki sposób przekonywałeś inwestorów? Co byś proponował osobom, które dopiero zaczynają i chcą wejść we współpracę z inwestorem?

Na początku wiadomo, że jest trudniej. Jeżeli nie mamy jakichś efektów swojej pracy, nie mamy się czym wykazać, to ciężko jest kogoś przekonać.

Ja na początku nie miałem też czego pokazać, bo nic nie miałem w swoim portfelu. Więc chodziłem na dużą ilość spotkań. Wykorzystywałem każdy moment, gdzie mogę iść, gdzie są jacyś inwestorzy i pozyskać jakieś kontakty i wiedzę.

Najlepiej jest uczęszczać na szkolenia, bo są tam często osoby, które też przyszły się nauczyć tak jak my. Więc są na podobnej stopie zaawansowania i pośród tych osób zawsze znajdą się jakieś osoby, które mają większe doświadczenie i pieniądze. 

Trzeba trochę wiedzy pozyskać i też tą wiedzą się wykazywać, umieć dokładnie policzyć, jaki jest zysk z danej inwestycji, żeby inwestor, który już ma jakieś doświadczenie, wiedział, że my w ogóle wiemy, o czym mówimy i że może nam powierzyć swoje niemałe pieniądze.

Mariusz K.

Myślę, że dobrym pomysłem jest mieć swojego mentora, eksperta, który może przeprowadzić początkującą osobę przez cały proces inwestycyjny.

Taki model też się stosuje. Wojtek Orzechowski jest takim przykładem i  ja również. To działa dosyć dobrze, ponieważ osoba, która chce się czegoś nauczyć, jest zaangażowana od samego początku.

Zdarzało mi się jechać z kimś na zakupy do Ikei, żeby zobaczył,  jak to wygląda, jaki standard tych mieszkań się robi pod klienta docelowego. 

Trzeba znać i prawo budowlane, prawo cywilne, prawo karne. To są takie podstawy, dzięki którym inwestor będzie postrzegał Was jako osoby, z którymi warto współpracować. 

Szukajcie więc swoich mentorów, którzy przeprowadzą Was przez cały proces inwestycyjny od początku do samego końca. Inwestujcie w  siebie, w szkolenie, które spowoduje, że będziecie mogli rozpocząć pracę na rynku nieruchomości. 

Mariusz S.

Jeżeli ktoś przychodzi do odpowiedniego grona ludzi na takie spotkanie networkingowe, to od razu wszyscy są konkretnie nastawieni do pracy. 

Po paru zrobionych mieszkaniach to inwestorzy sami się do mnie zaczęli zgłaszać. Skoro zarobiłem raz, drugi, trzeci po kilkadziesiąt tysięcy na jakiejś transakcji, to powiedzmy, że byłem pewniakiem. Można mi zaufać, można powierzyć pieniądze, wejść w deal i coś z tym człowiekiem zarobić.

Czy przeprowadzając remonty, masz zawsze stałą ekipę, czy to się zmienia?

Ostatnio mamy stałą ekipę. Natomiast już trochę tych ekip przerobiliśmy, zanim trafiliśmy na naprawdę dobrą. Przez niektóre sporo pieniędzy straciłem. Teraz na szczęście mam stałą no i takiej każdemu życzę. Często inwestycje rozsypują się właśnie przez ekipy remontowe, przez opóźnienia, przez poprawki i przez to, że coś zostało źle zrobione. 

Jak jest zysk rozliczony przy współpracy 50 na 50? Czy są to zapisy w umowie  dotyczące współpracy, czy tzw. na gębę? Czy podział jest po zapłaceniu podatku i wszystkich kosztów?

Najczęściej na gębę tak zwaną.  Ale chodzi też o to, że nawet będąc w środowisku, w którym się znamy, to ja może raz robiłam jakąś taką współpracę  na umowę. Zawsze to była po prostu umowa ustna. Natomiast mam  wzory takich umów. Można je wypisywać, nie ma żadnego problemu.

Jeżeli ktoś by się źle rozliczył, to byłby jego pierwszy i ostatni deal.  

Jak się rozliczamy? Czy przed podatkiem, czy po podatku?

  • Właściciel, czyli inwestor, który kupił na siebie nieruchomość, sprzedaje i odprowadza wszystkie podatki. Zostaje więc czysty zysk do podziału i wypłaca nam ten zysk
  • Bądź na całą połowę tego zysku brutto razem z podatkami my wystawiamy fakturę jako firma. My wtedy automatycznie połowę swoich podatków pokrywamy i połowę naszego zysku

 

Jakie nieruchomości na wynajem polecasz, kawalerki, czy większe mieszkania na pokoje?

To zależy wszystko od lokalizacji. Jeżeli lokalizacja jest bardzo blisko uczelni, to  tam będziemy więcej korzyści czerpali z takich mieszkań na pokoje. One dadzą nam większą stopę zwrotu. Na takie mieszkaniem poświęcamy jednak więcej czasu na obsługę.

Kawalerki natomiast są lepsze pod tym względem. Są bardzo mało obsługowe. Na pokojach jest więcej nieporozumień  międzyludzkich.

Ja mam mieszkanie maksymalnie czteropokojowe, ponieważ większe już gorzej się wynajmują. 

Ogólnie odchodzi się od tych mieszkań 5 pokojowych, natomiast gdzieś w centrum Mordoru, przy samej uczelni, to jak najbardziej takie mieszkanko bym pozyskał.

Czy zastanawiasz się nad inwestowaniem w innych krajach niż Wielka Brytania? Jeśli tak, to jakie kraje byś polecał i dlaczego?

Ja chcę inwestować w trzech krajach. Dla sobie jako trzeci wybrałem Hiszpanię, z racji tego, że są jasne i klarowne przepisy podatkowe. Też pozyskanie nieruchomości nie jest trudne. Co prawda jest potrzebny większy wkład własny. Natomiast jest to pewniak, jeżeli chodzi o ruch turystyczny.

Firmy bardzo często ubezpieczają najemców od odpowiedzialności za usterki. Jak wygląda później egzekwowanie odszkodowania od firm ubezpieczeniowych?

Mówimy o OC najemcy.  Wiele firm podnajmujących wymaga od swoich najemców, żeby te umowy zawierali z ubezpieczycielami. Oczywiście możemy tego ubezpieczenia OC od najemcy żądać, wymagać.

Jak Ci się rozwija sklep internetowy?

Właściwie to nie mam sklepu internetowego. Prowadzę  sklep z książkami. Rozwija się bardzo dobrze, coraz więcej absolwentów i naszych widzów kupuje sobie tę wiedzę. Książki sprzedajemy bez marży, nie zarabiamy na tych książkach. 

Chcieliśmy zrobić takie miejsce, księgarnię, gdzie są książki czytane przez nas i polecane przez nas, które gdzieś tam mają sensowną treści, pomogą zarobić pieniądze.

Czy wynajmując mieszkania w Polsce, korzystasz z najmu okazjonalnego?

Nie korzystam z najmu okazjonalnego, ponieważ to też jest jakaś dodatkowa procedura, która zajmuje czas i trzeba tego pilnować.

Mamy  swoje sposoby, swoje zapisy w umowach, które dobrze działają. Mamy swoje sposoby windykacyjne, także nie stosuje tych umów okazjonalnych.

Natomiast polecam, jeżeli ktoś ma jedno czy dwa mieszkania na wynajem. Polecam stosowanie tych umów.

Kuba

Korzystając z okazji, chciałem serdecznie podziękować Ci Mariusz za poświęcony czas, za wiedzę, którą się z nami podzieliłeś. Na pewno to zaowocuje, jeśli ktoś słuchał z zainteresowaniem i chciał się inspirować, to może z tego skorzystać.

Mariuszowi  Karwaneckiemu również bardzo serdecznie dziękuję za prowadzenie i wsparcie techniczne.

Mariusz S.

Dziękuję za zaproszenie i polecamy się na przyszłość. Oprócz mnie i Pawła mamy jeszcze sporo absolwentów z dużymi  sukcesami, którzy też chętnie dzielą się wiedzą.

Ja jestem bardzo pozytywnie nastawiony, jeżeli chodzi o taką edukację. Naszą misją jest edukacja i uczenie ludzi jak zarabiać pieniądze.

Dziękuję do zobaczenia.

Jak słuchać Podcastu

Dzisiejszy odcinek znajdziesz na górze wpisu. Możesz go również odsłuchać w aplikacjach do odsłuchiwania podcastów oraz na moim kanale Pojetyczny Inwestor na YouTube. 

Słuchaj w Apple Podcast

Słuchaj w Spotify

Słuchaj w Google Podcast

Słuchaj w Acast

Słuchaj w TuneIn

Słuchaj w Pocket Cast

Słuchaj w Breaker

Słuchaj w Stitcher

data-account="1482400:i0b0q0x7e6" data-form="1843430:p3t7p5">

Jak słuchać Podcastu

Dzisiejszy odcinek znajdziesz na górze wpisu. Możesz go również odsłuchać w aplikacjach do odsłuchiwania podcastów oraz na moim kanale Pojetyczny Inwestor na YouTube.

Słuchaj w Apple Podcast

Słuchaj w Spotify

Słuchaj w Google Podcast

Słuchaj w Acast

Słuchaj w TuneIn

Słuchaj w Pocket Cast

Słuchaj w Breaker

Słuchaj w Stitcher