#7 PINW Jakich zasobów i dlaczego potrzebujesz, aby inwestować w nieruchomości?

Czego się dowiesz:

• Jak zminimalizować ryzyko inwestycyjne
• Dlaczego potrzebna Ci jest poduszka finansowa,
• Dlaczego warto zlecić proces inwestycyjny ekspertowi rynku lokalnego,
• Jak zbudować zespół wspierający Twoją inwestycję,
• Jakie narzędzia są przydatne w procesie inwestycyjnym.

Dzisiaj chciałbym omówić kwestię zasobów, jakich potrzebujesz, aby inwestować w nieruchomości. O zasobach pisałem już we  #6 PINW Jakiej wiedzy i narzędzi potrzebujesz, aby inwestować w mieszkania na wynajem?, ale tym razem chciałem rozwinąć temat. Zwłaszcza że jest on często bagatelizowany przez wielu początkujących inwestorów. Jest to jeden z elementów, który bardzo mocno redukuje ryzyko inwestycyjne. Dlatego też tak ważne jest, moim zdaniem, uświadomienie sobie jakie zasoby są potrzebne, aby inwestycja w nieruchomości była skuteczna i opłacalna.

1. Poduszka finansowa

Jeśli chcesz ulokować swoje środki finansowe, swój czas oraz energię w jakąkolwiek inwestycję, potrzebujesz zabezpieczenia w postaci poduszki finansowej. Najlepiej gdyby to była kwota w wysokości 6-miesięcznych kosztów utrzymania (tutaj przyda się prowadzenie budżetu domowego). To jest kasa, która leży na koncie (najlepiej oprocentowanym) i jej nie ruszasz.

Nie jest to warunek konieczny, ale trzeba wziąć pod uwagę nieprzewidziane sytuacje życiowe, które mogą Ci pokrzyżować plany. Z jednym z nich mamy do czynienia właśnie teraz – mam na myśli koronawirusa.

2. Wkład własny lub/i zdolność kredytowa

Wysokość wkładu własnego oraz zdolności kredytowej zależy od obranej strategii inwestycyjnej:

Mieszkanie na kredyt hipoteczny

Potrzebujesz minimum 10% wkładu własnego od kwoty zakupu mieszkania wraz z remontem  oraz dodatkowe pieniądze na opłacenie podatku PCC (2%), notariusza, kosztów bankowych i ewentualnie pośrednika. Dla mieszkania o wartości 400 000 zł warto mieć minimum 80 tys. złotych w portfelu.

Mieszkanie za gotówkę

Nie polecam tego modelu inwestowania z wielu powodów, o których przeczytasz w mojej strategii inwestycyjnej. W tym modelu inwestowania ROE = ROI. Tutaj oczywiście nie potrzebujesz zdolności kredytowej, ale trudniej jest zbudować skalę, niż w przypadku mieszkania na kredyt hipoteczny. Oczywiście nie mówię tutaj o funduszach inwestycyjnych, które mają środki, aby zrealizować milionowe inwestycje, ale o inwestorach indywidualnych, którzy przeważnie cierpią na brak gotówki. 

Podnajem

W tym modelu inwestycyjnym potrzebujesz od 2 do 10 tys. złotych na start. To jest niesamowite, że mając tak niewielki wkład własny, możesz zbudować swój majątek oparty na nieruchomościach. Model jest dosyć prosty. Wynajmujesz mieszkanie długoterminowo (od 5 do 10 lat) od właściciela i podnajmujesz go innemu najemcy (najemcom) za wyższą cenę. Minusem tego rozwiązania jest to, że musisz mieć założoną działalność gospodarczą oraz jesteś zobowiązany płacić właścicielowi stały comiesięczny czynsz niezależnie od tego, czy masz problemy z najmem, czy też nie.

Inne

Jest jeszcze kilka innych modeli inwestowania w nieruchomości, takich jak: cesja, deweloperka, inwestowanie w ziemię, czy lokale użytkowe. Uważam, że każda strategia, która przynosi założony zysk, jest dobra. Natomiast te formy inwestowania, póki co nie leżą w sferze moich zainteresowań.

3. Mieszkanie

Być może masz już mieszkanie, które wynajmujesz i chciałbyś zwiększyć dochody z wynajmu? Jeżeli masz odpowiednią wiedzę, to możesz spokojnie przygotować mieszkanie pod klienta docelowego, który przyniesie Ci największe zyski.

Niezbędne będzie tutaj przeprowadzenie badania rynku. Na swoim szkoleniu online poświęcam badaniu rynku kilka lekcji, ponieważ jest to, klucz do zrozumienia ile możesz wyciągnąć ze swojego mieszkania w danej lokalizacji. Kolejnym krokiem będzie adaptacja mieszkania pod danego klienta, zastosowanie dźwigni podatkowej w postaci amortyzacji. W ten sposób możesz zwiększyć zyski z najmu nawet o 100%. 

Mieszkanie też jest zasobem, a jeśli jest częścią Twojego majątku, na którym nie ma hipoteki, to masz też możliwość skredytowania go nawet w 60%. Bank przelewa Ci na konto gotówkę w wysokości od 60% do 80% wartości Twojego mieszkania, a Ty spłacasz raty z rocznym oprocentowaniem od 4% do 7% w skali roku (Informacja z Banku PKO BP z dnia 28-03-2019).

Jest to bardzo fajna forma pozyskania najtańszego kredytu gotówkowego na rynku. Na przykładzie to wygląda tak, że jeżeli masz mieszkanie warte 400 tys. zł, to Bank może Ci dać pożyczkę hipoteczną na 80% jego wartości, czyli 320 tys. zł. Możesz tę gotówkę wykorzystać na kolejne inwestycje.

4. Czas

Na pewno będziesz potrzebował czasu. Najpierw na edukację, a później na sam proces inwestycyjny. Aby zdobyć niezbędną wiedzę, potrzebujesz około 8-10 tygodni (tyle przynajmniej trwa moje szkolenie Jedna Inwestycja do Wolności). Sama inwestycja może trwać od 3 do nawet 8 miesięcy w zależności od nieruchomości, dostępności dobrej ekipy remontowej oraz ilości problemów podczas samego remontu. Jak widzisz, może to trwać nawet rok, ale zdecydowanie warto. Później takie mieszkania zarabia na Ciebie do końca życia. 

Inną opcją jest zlecenie całego procesu inwestycyjnego Ekspertowi Rynku Lokalnego. 

Rynkiem lokalnym, na którym ja działam, jest Kraków. Znajomość tego rynku pozwala mi osiągać ponadprzeciętne stopy zwrotu. Zlecając mi inwestycję oraz zarządzanie najmem oszczędzasz czas i swoje zaangażowanie w cały proces inwestycyjny.

5. Zespół

Pośrednik nieruchomości

Nie wiem, dlaczego część inwestorów unika współpracy z pośrednikami. Zaufany pośrednik to skarb. Nie żałowałbym grosza dla pośrednika, który podeśle mi fajne mieszkanie, zanim pojawi się w jakimkolwiek ogłoszeniu. Warto zbudować sobie dobre relacje z 2-3 pośrednikami i współpracować z nimi, pamiętając o życzeniach na Święta, urodziny czy imieniny.

Ekipa remontowa

Znaleźć dobrą ekipę remontową, to bardzo trudne zadanie. W szczególności, kiedy dopiero zaczynasz przygodę ze swoim pierwszym mieszkaniem. Na szkoleniu, dokładnie wyjaśniam, jak znaleźć dobrą ekipę remontową oraz jak z nią współpracować.

Ja niestety uczyłem się na swoich błędach i efektem jest sprawa sądowa z powództwa cywilnego 😊 – shit happens. Na szczęście wygrałem sprawę i dostałem pieniądze od komornika. 

Notariusz

Wbrew pozorom, notariusz jest ważnym członkiem Twojego zespołu. Dzięki mojemu notariuszowi zaoszczędziłem kilka tysięcy złotych. Tylko dlatego, że wrzucił mój wniosek w postępowaniu wieczysto-księgowym na dyżur hipoteczny już w 3 tygodnie po podpisaniu aktu notarialnego i w efekcie nie musiałem płacić ubezpieczenia pomostowego! Z moim pierwszym notariuszem nie było tak dobrze i musiałem sam kilka razy jeździć do sądu, żeby tego dopilnować.

Architekt

Zdania odnośnie architektów są mocno podzielone. Ja mam jednak bardzo dobre doświadczenia z architektami. Moje mieszkania budzą bardzo pozytywne emocje wśród najemców, a koszty wcale nie są takie duże.

Dlatego mogę z czystym sumieniem polecić architektów, którzy oprócz standardowego projektu przygotowują również listę materiałową z podłączonymi linkami i ceną każdego produktu. Jedyne co musisz zrobić to usiąść wygodnie w fotelu i zamówić online produkty z Leroy Merlin, Castoramy i Ikei.

Pomoc architekta może być również niezbędna, jeśli staramy się np. o zrobienie otworu drzwiowego w ścianie nośnej lub przebudowy instalacji gazowej. Jeżeli nie chcesz pomocy architekta, to warto przynajmniej mieć listę materiałową oraz kosztorys remontu. 

Rodzina i przyjaciele

Wsparcie rodziny i przyjaciół bardzo pomaga w dotarciu do celu. Nie jest łatwo przejść przez cały proces inwestycyjny. Dlatego warto wciągnąć w nowy projekt swoich bliskich. Co dwie głowy, to nie jedna, a dodatkowo będą Cię motywować do działania.

6. Narzędzia

Jest kilka narzędzi, które bardzo mogą Ci pomóc w całym procesie inwestycyjnym. Wyszukiwarki mieszkań, kalkulatory budowlane, programy do tworzenia projektu mieszkania, programy do zarządzania, Facebook, Youtube i wiele innych. 

Jeżeli chodzi o narzędzia, to najbardziej pomocne są:

1. Narzędzie do rozliczania podatków (amortyzacja) – która pomoże automatycznie, wyliczy Ci zadatek podatkowy do US oraz pozwoli przeprowadzić optymalizację w taki sposób, że podatek będzie równy 0. 
2. Narzędzie do zarządzania najmem (bilans przychodów i wydatków).
3. Narzędzie do sporządzenia kosztorysu remontu.
4. Narzędzie do sporządzenia opłacalności inwestycji, czyli tzw. biznesplanu.
5. Procedura windykacyjna najemcy.
6.  Profesjonalna umowa najmu

Te wszystkie narzędzia mam również w ofercie swojego szkolenia. Jeśli jednak chciałbyś zakupić je osobno, również istnieje taka możliwość.

Widzisz zatem, że zasoby, które mogą wspomóc cały proces inwestycyjny i ograniczyć ryzyko do minimum, tworzą całą listę. Zadbaj o to, by wymienione przeze mnie elementy, znalazły się na Twojej liście. Warto z nich korzystać, by Twoja inwestycja była skuteczna.

Pliki do pobrania

• Transkrypcja dzisiejszego nagrania

Więcej informacji na temat inwestowania w nieruchomości znajdziesz na blogu

 # 1 PINW Od czego zacząć, jeśli nie mam pieniędzy na pierwsze mieszkanie inwestycyjne

# 2 PINW  Dlaczego powinieneś inwestować w nieruchomości na wynajem – 5 głównych powodów

#3 PINW 4 największe ryzyka związane z inwestowaniem w mieszkania na wynajem długoterminowy i jak im zapobiegać

#4 PINW 4 najważniejsze cechy, jakie powinien posiadać każdy inwestor bądź właściciel firmy.

# 5 PINW Jak skutecznie zabezpieczyć umowę najmu – wywiad z Janem Gisterkiem

#6 PINW Jakiej wiedzy i narzędzi potrzebujesz, aby inwestować w mieszkania na wynajem?

Jak słuchać Podcastu